Cláusula suelo abusiva en préstamos hipotecarios.

Si está Vd. teniendo dificultades para pagar su préstamo hipotecario a interés variable no deje de comprobar si le están aplicando una cláusula suelo al revisar el tipo de interés, y si es así, sepa si dicha cláusula suelo esabusiva y puede reclamar frente a su entidad de crédito que se la elimine, que le apliquen la bajada del euribor directamente y que le reembolsen todo lo que le han cobrado de más. Con el Euribor por debajo del 1% esto puede suponer una disminución importante de la cuota mensual del préstamo hipotecario y el reembolso de miles de euros, algo que seguro aliviará sus dificultades económicas. ¿Qué es la cláusula suelo? La cláusula suelo es una estipulación en los contratos de préstamo a interés variable en virtud de la cual se fija un tipo de interés mínimo. De esta forma, si el resultado de revisar el tipo variable es inferior a ese tipo mínimo, se aplica el tipo mínimo. Por ejemplo, imagine que Vd. tiene pactada una cláusula suelo del 3% y un interés variable equivalente al euribor + 0.55%. Si el euribor de referencia es el 0,75%, el tipo variable debería ser 1,3% (0,75% + 0,55%). Pero al ser dicho resultado inferior al establecido en la cláusula suelo se aplica este último de modo que el tipo de interés  al que se calcularía la nueva cuota del préstamo sería del 3%. Cuando el Euribor está al 3 o 4% la cláusula suelo pasa desapercibida. Normalmente uno se da cuenta de su existencia cuando al revisar el tipo varible espera beneficiarse de una bajada del euribor y en cambio su banco aplica el tipo mínimo. En muchas ocasiones la cláusula suelo va acompañada de una “cláusula techo” cuya supuesta finalidad es establecer un tipo máximo, para limitar también la variabilidad del tipo pero esta vez al alza. No todos los préstamos hipotecarios incluyen la cláusula suelo o la cláusula techo. ¿Es legal la cláusula suelo? La cláusula suelo es legal. Así lo ha señalado el Banco de España. La posibilidad de pactarla ya estaba prevista en la “Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los préstamos hipotecarios” y actualmente en la Orden (EHA/2899/2011), de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. ¿Cuándo es abusiva la cláusula suelo? Que la cláusula suelo sea legal no quiere decir que se pueda pactar de cualquier forma. La cláusula suelo no puede ser abusiva, pues en ese caso es nula y hay que tenerla por no puesta. La cláusula suelo es abusiva, básicamente, cuando supone un desequilibrio en las prestaciones de las partes. Es decir, cuando no beneficia por igual a ambas partes del contrato de préstamo. Cuando no hay reciprocidad. ¿Y cuándo sucede eso? Se tienen que dar varios requisitos: Que la cláusula haya sido predispuesta por el Banco, es decir, que haya sido redactada antes de la fase de negociación. Que no haya sido objeto de negociación individual. Que haya sido impuesta. Es decir, que constituya lo que se denomina una “Condición General de la Contratación”. Que Vd. no haya sido informado de su existencia previamente al otorgamiento de la escritura de préstamo, en contra de lo previsto en las Ordenes Ministeriales citadas anteriormente, que establecen la obligación de la entidad de crédito de suministrarle un folleto informativo y una oferta vinculante donde se contengan todas las condiciones del préstamo para que Vd. pueda valorarlas antes de firmar. Si el Banco está en condiciones de demostrar que le informó a Vd. sobre la cláusula suelo antes de firmar el préstamo hipotecario, entonces Vd. no podrá reclamar. Que no exista cláusula techo para limitar el tipo de interés también al alza, y no sólo a la baja, o que no exista semejanza entre la cláusula suelo y la cláusula techo, de modo que no sea igual de probable que se vaya a aplicar una u otra. Este último requisito es el más difícil de valorar. Se trata de discernir si el tipo máximo establecido por  la cláusula techo es excesivamente alto, de modo que es improbable que llegue a aplicarse nunca jamás. De ser así, se estaría produciendo el desequilibrio y la falta de reciprocidad que convierte la cláusula en abusiva. A modo de ejemplo que sirva de referencia, decir que se han declarado abusivas cláusulas suelo del 3% acompañadas de cláusulas techo del 12%. Cláusulas suelos/techos superiores han sido declaradas abusivas. Advertencia sobre el estado actual de la cuestión en los Tribunales. En este punto es necesario advertir que la cuestión de cuándo es abusiva una cláusula suelo no es pacífica en los tribunales. Se trata de una cuestión sobre la que las Audiencias Provinciales se están pronunciando por primera vez y de forma contradictoria sobre todo a partir del año 2012 por lo que habrá que esperar a que el Tribunal Supremo se pronuncie y establezca cuál es la jurisprudencia a seguir. De momento el Tribunal Supremo no se ha pronunciado, aunque lo hará próximamente puesto que ya se ha planteado algún recurso de casación al respecto. A modo de resumen dirigido a lectores que no son profesionales del derecho, todas las Audiencias Provinciales coinciden en el requisito de que la cláusula sea una Condición General de la Contratación, es decir, que haya sido predispuesta, no negociada, impuesta y en el requisito de que no se haya informado de su existencia al cliente.  Ahora bien, no todas coinciden en que la naturaleza abusiva pueda declararse únicamente  a partir del examen de la relación entre la cláusula suelo y la cláusula techo, por su notoria falta de equilibrio y reciprocidad. Algunas Audiencias Provinciales exigen que además se tengan en cuenta las demás estipulaciones del contrato y circunstancias del caso, y se demuestre plenamente que efectivamente se produce un desequilibrio. Esto no es fácil de demostrar y la carga de la prueba incumbe en este caso al cliente. Hasta la fecha, Audiencias Provinciales que han considerado suficiente -además de los dos primeros requisitos- que el tipo máximo de la cláusula techo sea desproporcionadamente alto respecto al tipo de la cláusula suelo son las de Cáceres, Burgos, Alicante y Zaragoza. En cambio la Audiencia Provincial de Sevilla no niega que pueda darse abuso pero para declarar la nulidad de la cláusula suelo por este motivo exige que se demuestre por el cliente que efectivamente hay desproporción, teniendo para ello en cuenta todos los elementos del contrato, el mercado y demás circunstancias del caso concreto. Esta Audiencia Provincial, de momento, rechaza que baste una mera desproporción o desequilibrio entre la cláusula suelo y la cláusula techo. Diversas asociaciones de consumidores están planteando reclamaciones colectivas ante los tribunales. La Audiencia Provincial de Sevilla, representativa de la corriente más restrictiva y exigente a la hora de admitir el abuso, que como hemos dicho sostiene que sin una prueba pericial que hiciese un profundo estudio científico de la cuestión, no es posible declarar con cierto fundamento y rigor que haya un desequilibrio importante o falta de equivalencia entre el límite mínimo del tipo y el máximo, también sostiene, ojo, que mucho menos es posible declararlo “con carácter general y absoluto sobre la base de una apreciación puramente coyuntural para todos los contratos que las entidades demandadas hayan concertado introduciendo el pacto de limitación a la variabilidad de los intereses”. Es decir, que no es posible una declaración general, como pretenden las asociaciones de consumidores, sino que hay que analizar cada caso en concreto, individualmente. ¿Cómo debo actuar si me aplican una cláusula suelo abusiva? Si su caso satisface todos los requisitos comentados, es decir, si le incluyeron la cláusula suelo/techo en su contrato unilateralmente sin haber sido informado de ello, si Vd. no negoció dicha estipulación y si ya han aplicado la cláusula suelo pero es dudoso que por su tipo llegue nunca a aplicarse la cláusula techo, debería hacer lo siguiente. En primer lugar, comunicar por escrito al servicio de atención al cliente de su entidad bancaria que Vd. considera abusiva la cláusula suelo incluida en su contrato de préstamo hipotecario, por los motivos expuestos, y exigir que sea eliminada, así como que le devuelvan los intereses pagados de más como consecuencia de su aplicación. Algunas entidades bancarias están empezando a negociar. Si su entidad bancaria rechaza su petición, plantee una queja ante el servicio de reclamaciones del Banco de España. En nuestro artículo sobre Cómo realizar una reclamación frente a un Banco le explicamos el procedimiento. Finalmente, interponga una demanda judicial. Merece la pena, ya que además de ver reducida la cuota mensual de su préstamo puede recuperar cantidades que según las circunstancias pueden suponer miles de euros. Además el riesgo de que le condenen al pago de las costas es mínimo pues la gran mayoría de las sentencias dictadas hasta la fecha consideran que como la cuestión presenta serias dudas tanto de hecho como de derecho, cada parte se debe pagar sus costas.

llega el fin de año y quiero amortizar anticipadamente parte de la hipoteca: ¿reduzco plazo o cuota?

Martes, 22 Noviembre, 2011 – 07:57

resulta más ventajoso amortizar plazo que cuota hipotecaria

con la cercanía de fin de año casi todas las familias que tienen una hipoteca se plantean tirar de ahorros para aprovechar al máximo de desgravación fiscal de 9.015 euros. éstas son las preguntas que, a nuestro criterio, deberíamos hacernos para decidir si amortizar anticipadamente:

– lo primero que debemos analizar es nuestra situación financiera personal: si efectivamente podemos permitirnos hacer esa amortización anticipada, o si deberíamos guardar ese dinero para potenciales imprevistos. las necesidades de cada uno varían

– la segunda pregunta es sobre nuestro perfil inversor. en la época actual algunas personas valoran los tipos de interés bajos y la remuneración de los depósitos o letras del tesoro, y prefieren no amortizar anticipadamente porque lo que se ahorrarían en intereses es menos que lo que cobran por los depósitos o letras

para estos casos lo fundamental es asegurarse de que no se contratan depósitos a más de un año, porque podría darse el caso de que la revisión semestral o anual de la hipoteca implicase un cambio de costes y que este arbitraje dejara de tener sentido

– si nuestra cuota mensual es superior a 750 euros, entonces no tiene sentido amortizar anticipadamente para beneficiarse de la desgravación fiscal, porque ya estaríamos en el tope

– por último, muchas personas prefieren dedicar más dinero a pagar anticipadamente, para tratar de dejar atrás la hipoteca lo antes posible, sin un mayor razonamiento financiero que vivir más tranquilamente, sin deudas

si tenemos decidido que vamos a pagar algo más antes de finalizar el año, la alternativa es: ¿reduzco la cuota mensual o el plazo pendiente?

generalmente, el clausulado de los préstamos hipotecarios suele por defecto reducir la cuota mensual, manteniendo invariado el plazo del préstamo. pero, ¿es esto lo que más nos interesa?

veámoslo con un ejemplo: para una hipoteca de 150.000 euros contratada a 30 años, y un tipo de interés teórico del 3%, la cuota actual sería de 632 euros, y los intereses totales teóricos a lo largo de la vida del préstamo serían de 77.665 euros

si quisiéramos amortizar anticipadamente 5.000 euros, y decidiésemos reducir la cuota (imaginemos que se contrató el 1 de enero de 2011 y el saldo pendiente a 30 de noviembre es de 147.397 euros), ésta se reduciría a 611 euros, y los intereses teóricos totales se reducirían en 2.498 euros

ahora bien, si en lugar de reducir cuota pudiésemos reducir plazo, los intereses teóricos totales se reducirían en 6.692 euros, es decir, de esta manera nos ahorraríamos 4.194 euros más, y además terminaríamos de pagar el préstamo 18 meses antes

si el ejercicio lo repetimos durante varios años, el efecto es claramente positivo

¿por qué esta diferencia?

cuando pedimos reducir el plazo sin tocar la cuota, lo que estamos haciendo efectivamente es amortizar más capital cada mes, o dicho de otra manera, estamos “pagándonos a nosotros mismos” más dinero. al reducirse más rápidamente el saldo de capital pendiente, los intereses que se calculan mensualmente sobre este saldo menor son lógicamente menores, lo que se traduce en un pago total inferior (en este ejemplo, pagaríamos aproximadamente 20 euros menos cada mes en intereses de media)

obviamente, éste es un ejercicio teórico, que puede verse modificado en función de múltiples variables como variaciones en el euribor (o el tipo de referencia que tengamos), cuándo realizamos las amortizaciones, si podemos utilizar ese dinero para inversiones alternativas, o incluso por la inflación general y la variación del precio de la vivienda

pero de lo que no cabe ninguna duda es de que, si podemos permitírnoslo, siempre nos saldrá mejor reducir plazo frente a reducir cuota

publicado por: HM PROMOCIONES

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Articulo de: juan villen – i…

 

La crisis del euro

¿Me bajará la hipoteca?

Un descenso en los tipos de interés afecta al Euríbor que fija el precio de los créditos para comprar vivienda, a los costes de financiación y alegra a los mercados

CLAUDI PÉREZ | Madrid 03/11/2011

La decisión del Banco Central Europeo (BCE) de rebajar los tipos de interés por sorpresa en un cuarto de punto desde el 1,5% hasta el 1,25% afectará por varias vías al ciudadano de a pie. Estos son sus principales efectos.

Hipotecas y depósitos: Los tipos de interés oficiales -es decir, los que marca en Europa el BCE- son una de las palancas claves de la política económica. Si la política monetaria tiene suficiente tracción, en condiciones normales, una rebaja de tipos arrastra hacia abajo los costes de financiación de la economía: los créditos a las empresas, las hipotecas a los particulares (y también los tipos a los que se pagan los depósitos y el ahorro, por cierto). El Euríbor cerró octubre en el 2,11% y esta mañana ha subido unas milésimas: la señal del BCE puede provocar caídas de ese indicador, clave para los hipotecados, en los próximos días.

El problema puede ser que estos no son tiempos normales: la crisis europea está en su apogeo y en esas condiciones el efecto de la política monetaria es menor. Si los bancos apenas se cruzan operaciones porque hay miedo en el mercado, el Euríbor y los costes de financiación de las empresas bajan menos que en condiciones normales: va a seguir siendo muy difícil salir a los mercados a captar dinero. Los tipos de interés no son una varita mágica para la confianza. Pero ayudan: la economía depende en buena parte de las sensaciones, de los animal spirits de la gente, y una rebaja de tipos ayuda a que el dinero fluya, a que la economía se revitalice, y eso contribuye a que las Bolsas y los mercados se calmen y reciban una dosis de optimismo.

Exportaciones: La economía es una suerte de cadena formada por eslabones. Una bajada de tipos hace que la gente pida más créditos (porque son más baratos), y eso introduce más dinero en la economía, y presiona al alza los precios. Una bajada de tipos es, por tanto, un signo de debilidad: se mete más dinero artificialmente en la economía para que los agentes económicos mejoren su confianza. En los mercados de tipos de cambio, esa es una señal de que la divisa puede bajar: el euro acaba de bajar a los 1,37 dólares por unidad. Eso hace inmediatamente más competitivas las exportaciones, que son más baratas. Y encarece las importaciones.

Bolsas: El expresidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, se especializó en subir y bajar los tipos en función de los sentimientos del mercado: en la pasada década, cualquiera de sus bajadas (y fueron muchas, hasta el extremo de que se ha acusado a Greenspan de hinchar la madre de todas las burbujas) era saludada por Wall Street con fuertes subidas. Draghi -que, por cierto, estudió en Estados Unidos- ha decidido tocar esa varita con la vista más puesta en la amenaza de recesión europea que en las Bolsas. Pero los mercados han reaccionado de inmediato, con una aceleración de las subidas en los principales parqués europeos. No obstante, han ido perdiendo fuelle a medida que avanzaba la sesión.

Deuda: No hay un vínculo tan directo entre la deuda y los tipos como el que existe entre las Bolsas y el precio del dinero. O no había: la prima de riesgo española ha bajado 9 puntos después del anuncio del BCE, hasta los 354 puntos básicos. Esta mañana estaba en 382. Aunque no toda la mejora cabe atribuírsela a los tipos: el BCE puede estar comprando deuda en los mercados.

Fuente: El Pais

ENVIADO POR: D&M PROPERTIES

«Si el piso NO es del banco, los diferenciales pueden ser el triple de elevados»

Bancos y cajas reconocen  que “dan la mitad de la mitad” de las hipotecas que se podrían conceder y que, además, las que llegan a firmarse son mucho más caras que hace unos meses.

La banca sube los tipos de las hipotecas hasta en 2,5 puntos sobre el euribor. “si el piso no es del banco, los diferenciales pueden ser el triple de elevados”, admiten.

 

Hipoteca, un producto de lujo.

Conseguir una hipoteca es cada vez más complicado, hasta el punto en el que hay quien se pregunta si las hipotecas se han convertido en productos de lujo no al alcance de cualquiera.

Hay que haber ahorrado, tener altos ingresos, contratar productos bancarios y, aún así, cuesta que el banco diga ‘sí’.

cuando el elegido es un piso que no pertenece al stock de la entidad, además de complicado, conseguir la hipoteca sale caro.

Actualmente hay muy pocas ofertas que aplican diferenciales de euribor + 0,40% o euribor 0,60%, como hace cinco o seis meses.

Ahora el tipo medio supera el 3,1%, es decir, más de 100 puntos sobre el euribor. Así, ejemplos de estas hipotecas ‘para ricos’ se pueden encontrar en caja madrid, con diferenciales sobre el euribor entre el 1 y el 2,5% dependiendo para quien tenga ingresos netos mensuales de al menos 4.000 euros, eso sí, con ventajas en el tipo de interés y de la vinculación, o banco pastor, que ofrece online hipotecas sólo comisiones.

Al banco le interesa mover.

 

El consejero delegado del Santander, Alfredo Sáenz, admitió hace unos días que el mercado de la vivienda se mueve por la banca y porque a ésta le interesa. Para ello, el sector financiero ha tenido que rebajar entre un 20 y un 30 por ciento el valor de los pisos y vender, incluso, con pérdidas.

A día de hoy, muy pocas son las ofertas que aplican diferenciales sobre el euribor de entre el 0,40 y 0,60%, como hace tan sólo cinco a o seis meses. El tipo medio supera el 3,1% -es decir- más de 100 puntos sobre del euribor-.

Soltar lastre, cambia el cuento.

Eso sí, la flexibilidad y las ventajas llegan cuando el crédito se destina para la compra de una casa en propiedad de las entidades financieras. Entonces, las cosas cambian. Los precios son más bajos y las condiciones más favorables. El objetivo es soltar el lastre inmobiliario que acumulan en sus balances por culpa de la morosidad de las promotoras, que les obliga a realizar fuertes provisiones que debilitan los resultados.

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

El BCE ve la economía del tercer trimestre «mejor de lo esperado»

El organismo mantiene, por decimosexto mes consecutivo, los tipos de interés al 1%

El presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, ha reseñado hoy que «los datos económicos disponibles del tercer trimestre han sido mejores de lo esperado». Trichet ha dicho esto después de que la institución, reunida en Consejo de Gobierno, decidiera mantener los tipos de interés en el 1%. También ha tenido palabras para las pruebas de resistencia a la banca. «El ejercicio representa un paso importante para restaurar la confianza del mercado»

En la rueda de prensa, el francés ha considerado «adecuado» el nivel actual de los tipos de interés en la Eurozona. Es el decimosexto mes consecutivo en que el BCE fija su tasa rectora al 1%.

Trichet pronostica, tras estos datos, que la evolución económica de los países del euro mejorará aún más en el tercer trimestre. No obstante, ha matizado que la UE está «en un entorno de incertidumbre» y que no se puede «cantar victoria» en una actitud de prudencia y cautela.

Trichet ha aplaudido las pruebas de solvencia a la banca, publicados el pasado 23 de julio. Fueron, ha calificado, «amplios y rigurosos» y «confirman la resistencia del sistema bancario». Deberían de generar, ha añadido, «confianza». Y, de paso, el presidente del BCE no ha querido que su discurso se quede solo en esperanzadoras palabras, sino que ha instado a los bancos a no hacer lo que más irrita a la sociedad: repartirse dividendos.

Sí les ha animado, por eso de la confianza, a invertir en los mercados para fortalecer sus posiciones de capital. La última petición es también obvia: que las entidades abran un poco más el grifo del crédito, sobre todo cuando se produzca el repunte de la demanda. Trichet ha negado, de paso, una crisis de crédito credit crunch.    

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La vivienda se abarata cada vez menos, según tinsa

Martes, 13 Julio de 2010 – 12:13 h / publicado por equipo@idealista

La tasadora Tinsa señala que el precio de la vivienda en junio bajó un 4% con respecto al mismo mes del año pasado pero supone sólo una caída de cuatro décimas porcentuales con respecto al pasado mes de mayo. La bajada acumulada desde el máximo que alcanzó en diciembre de 2007 apenas mostró cambios significativos y se situó en el 16,5%

Por zonas, los pisos bajaron en todas en el último año. El descenso más acusado se registró una vez más en la costa mediterránea, donde el precio retrocedió un 5,2%. en las áreas metropolitanas el precio descendió un 5% y en las grandes ciudades, un 3,7%. en último lugar volvieron a situarse las Islas Baleares y Canarias y el resto de municipios donde los precios cedieron un 3%

Respecto  a  los  descensos  acumulados  desde máximos, se produjeron  avances  en  cuatro  de  los cinco  subíndices, encabezados  nuevamente  por  la  “Costa mediterránea”  que  alcanza  ya  el  22%, seguida  por  las  “áreas  metropolitanas (17,9%),  las  “grandes  ciudades”  (17,4%),  el  “resto  de municipios» (14,3%) y, por último, las “Islas Baleares y Canarias” cerrando el grupo con un descenso del 14% desde máximos

publicado por CASABELLA.

LA ABUNDANTE LIQUIDEZ DEL BCE PUEDE CONTENER LA SUBIDA DEL EURIBOR

Tal como informan los distintos diarios consultados, los bancos devolvieron ayer al Banco Central Europeo (BCE) un montante récord de 442.000 millones de euros, provenientes de una inyección de emergencia a un año que se realizó dentro del paquete de medidas extraordinarias que puso en marcha para combatir una de las peores crisis de la historia. Para evitar problemas, el BCE celebró el miércoles una subasta de tres meses, en la que las entidades captaron 131.933 millones, un 34% menos del mínimo del rango previsto por el consenso del mercado, de entre 200.000 y 250.000 millones de euros. Esto metía presión a los tipos interbancarios (euribor), debido a la fuerte caída que iba a registrar el excedente de liquidez que mantiene la banca y de ahí que ayer el euribor a 12 meses, referencia para fijar la cuota de las hipotecas, registrara una fuerte subida de hasta el 1,37%. También a los plazos más cortos. A una semana, que indica el nivel al que se prestarían los bancos a ese plazo escaló hasta el 0,446%.

Sin embargo, el BCE inyectó ayer otros 11.237 millones a un plazo de seis días (minutos después de fijarse el euribor de ayer), por lo que en dos días la banca ha captado 243.170 millones “lo que sugiere que han refinanciado un 57% de esos 442.000 que tuvieron que devolver ayer”, explican en Royal Bank of Scotland (RBS). Los expertos de la firma calculan que el exceso de liquidez que permanece en el sistema tras el vencimiento de las subasta a un año ha caído de 318.000 a 147.000 millones “pero debería ser suficiente para mantener los tipos a corto plazo en niveles bajos”. Esto no implica que no existan riesgos que puedan presionar al alza a estas referencias. “Si la liquidez que se mantiene ahora se redujera de forma rápida, podría elevar el euribor en los próximos meses”, explica David Page, economista de Investec. “La liquidez que se conserva es sustancialmente más baja y se está reduciendo el vencimiento medio de las operaciones de mercado abierto (inyecciones del BCE). Como consecuencia, esto debería meter presión en los tipos a corto plazo”, argumenta Laurent Fransolet, economista de Barclays Capital.

Por otro lado, los mercados interbancarios, donde se presta la banca entre sí, continúan sin funcionar correctamente, debido a la severa crisis de deuda soberana que vive Europa. Esto ha llevado a entidades como Caja Madrid a buscar alternativas de financiación (ver más información en el apartado Finanzas). Y todavía está pendiente de conocer los resultados de los test de estrés de la banca europea, que también podría determinar la evolución de estas tasas.

El Economista publica también un amplio artículo destacando que ‘la resaca’ del vencimiento lleva al euribor a su mayor subida en trece meses. También El Mundo en el suplemento Su Vivienda informa que el índice inicia julio en el 1,320%.

(Expansión. Página 20. 5 medias columnas)

Inmobiliaria Levante