La concesión de hipotecas cayó un 32,7% en 2012

Sexto año consecutivo de descensos en los créditos hipotecarios.

• 7 mar 2013

 

El capital prestado para la compra de un inmueble también cayó un 38% hasta los 28.348 millones de euros.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó los 274.715 créditos en 2012, una reducción del 32,7% respecto a 2011, lo que supone el sexto año consecutivo de descensos según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos datos suponen además la menor cifra registrada en los últimos cinco años.

Durante el año pasado, el capital prestado por las entidades de crédito para la compra de un inmueble también cayó un 38% hasta los 28.348 millones de euros. Además, el importe medio de los préstamos hipotecarios también se redujo el 7,8% hasta los 103.192 euros en 2012. Por comunidades autónomas, las regiones que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (52.537), Cataluña (42.632) y Madrid (37.547). Por contra, Ceuta (304); Melilla (579); La Rioja (1.895) y Cantabria (3.520) fueron las regiones en las que menos hipotecas se contrataron.

Eviado por D & M PROPERTIES

Fuente pisos.com

 

se acerca la nueva directiva europea sobre hipotecas: ¿cómo nos afectará?

la nueva directiva europea pretende clarificar las hipotecasartículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

el pasado 28 de febrero estaba prevista la votación en el parlamento europeo de una nueva directiva europea hipotecaria que trata de homogeneizar las prácticas en la concesión de hipotecas para todos los países europeos. dicha votación se ha retrasado al 24 de abril por una polémica sobre el nivel de detalle y exigencias del borrador de la directiva preparada por el parlamentario español antolín sánchez presedo. los críticos argumentan que se ha pasado de un objetivo más descriptivo apoyado en líneas maestras a un documento que se parece más a una legislación detallada

¿por qué se propone esta directiva?

la explosión de la burbuja ha hecho aparecer malas prácticas en la concesión de hipotecas (por ejemplo, en el reino unido en 2007-2008 el 50% de las hipotecas se concedieron sin la adecuada verificación de ingresos). esto, unido a que el nivel de propiedad de vivienda en la unión europea ronda el 70%, el volumen total de hipotecas concedidas se sitúa en el 52% del pib de la unión y que hay pocas hipotecas que se concedan a nivel transfronterizo hace necesaria dicho documento

en este sentido, la directiva busca mejorar su control y facilitar la integración de los servicios bancarios para los consumidores entre los países europeos

¿qué contiene esta directiva?

los aspectos fundamentales que se resaltan en el borrador son:

–    crédito responsable: busca herramientas que permita controlar los niveles excesivos de endeudamiento y la protección de los consumidores, así como evitar el excesivo apalancamiento de las entidades

–    acuerdos sobre riesgos especiales: identificación de aquellos riesgos que se salgan de la norma, de tal manera que se pueda advertir adecuadamente a los consumidores de los mismos y sus implicaciones

–    análisis de solvencia: aquí se tratan de cubrir dos aspectos, por un lado que las entidades financieras cumplan con rigurosidad con unos criterios de análisis que permitan valorar la capacidad de pago de los clientes, y por otro lado la protección al consumidor respecto a posibles denegaciones arbitrarias o injustificadas

–    período de reflexión: se especifican plazos para que los consumidores puedan comparar ofertas de diferentes entidades, así como solicitar asesoramiento antes de tomar una decisión en firme

–    asesoramiento: se diferencia aquí claramente entre lo que es publicidad y asesoramiento, así como quién puede dar dicho asesoramiento y cobrar por el mismo, para evitar que los consumidores lleguen a conclusiones equivocadas

–    rembolso anticipado: se vuelve sobre este tema, buscando un equilibrio entre el derecho del consumidor a no verse penalizado si quiere rembolsar anticipadamente total o parcialmente la hipoteca, y los gastos en los que efectivamente hayan incurrido las entidades financieras

–    tasación: se propone una tasación independiente, con normas específicas

–    trazabilidad: se busca establecer un “identificador clave europeo de hipotecas”, que permita controlar mejor las mismas y los inmuebles que sirven de garantía. se trata de un tema exclusivo de los mercados financieros y no afecta a los consumidores

–    autoridades competentes locales: se especifica la necesidad de coordinación entre las autoridades europeas y las de cada país, especialmente para identificar potenciales riesgos sistémicos

¿cómo va a afectar a la concesión de hipotecas en España?

la directiva se encuentra aún en su fase de borrador, pendiente de aprobación parlamentaria, y a la luz de las últimas discusiones sobre su contenido, es posible que se realicen cambios de calado en la redacción actual

dicho esto, y teniendo en cuenta la restricción de criterios que los bancos están aplicando actualmente, no deberíamos observar grandes novedades. las áreas en las que sí es posible que haya cambios son:

–    control sobre la solvencia real de los solicitantes: contrastado con documentos / verificaciones válidas. este punto puede afectar especialmente a los autónomos o a aquellos consumidores con ingresos irregulares

–    mayor claridad en la explicación de los términos de la hipotecas: sobre todo si existen carencias o planes de pago con variaciones, así como en lo referente a productos vinculados del tipo swaps

–    mejora en el proceso: tanto de emisión de ofertas como de plazos de contratación

–    mayor importancia de la figura del asesor financiero independiente: que permita aconsejar a los consumidores de manera imparcial sobre las diferentes ofertas
veremos en qué queda finalmente la directiva, y sobre todo cómo se implementa en nuestro país

fuente:  juan villen – i…

publicado por: Astur Mar

La Defensora del Pueblo (en funciones) pide que se refuerce la protección a los hipotecados

 

Apostando por la dación en pago. Del mismo modo que se han otorgado ayudas públicas excepcionales al sector financiero, reclama medidas excepcionales para los hipotecantes.

 

Nuestra defensora del pueblo,Maria Luisa Cava de Llano reclama medidas excepcionales para los ciudadanos que no pueden afrontar el pago de sus hipotecas, del mismo modo que se han otorgado ayudas públicas excepcionales al sector financiero.

El informe contiene 20 recomendaciones y apuesta por un acuerdo político asumido por el sector bancario que incluya en ciertos casos una moratoria en el pago de las hipotecas y una flexibilización de las cuotas, así como la mejora de la información y la transparencia.

Sugiere un tratamiento diferente para las adquisiciones de carácter necesario, como la vivienda habitual o los locales de negocio donde se ejerce la actividad que constituye el medio de vida. La dación en pago podría aplicarse exclusivamente a estos supuestos, siempre que se den determinados elementos.

Pide un procedimiento específico para la insolvencia personal y familiar y exige al Banco de España que cambie de orientación y se implique en la protección de consumidores y usuarios.

 

(texto de la nota) http://www.defensordelpueblo.es/es/Prensa/Notas/Documentos/Nota_Hipotecas.pdf

(el informe completo)

http://www.defensordelpueblo.es/es/Documentacion/Publicaciones/monografico/Documentacion/Crisis_Hipotecas_2012.pdf

Publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

Vivienda: sin luz al final del túnel

Las cifras de transacciones e hipotecas vuelven a bajar a ritmos que no se veían desde el año 2009

 

Los últimos números publicados sobre el sector inmobiliario español no dejan lugar a dudas sobre la recaída que está sufriendo el «ladrillo» español, que definitivamente dice «adiós» a su recuperación. Muchas de las principales referencias vuelven a sufrir descensos tan grandes como en los peores momentos de la crisis. Algunos expertos decían que el mercado inmobiliario español se había ajustado ya por cantidades, es decir, que no se podía construir menos ni vender menos viviendas.

Así, por ejemplo, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó en julio un 47 por ciento interanual, hasta los 29.523 préstamos. Se trata de la cifra más baja desde que el Instituto Nacional de Estadística (INE) empezó a elaborar este indicador en el año 2003. También bajó el importe medio de los préstamos, hasta los 110.000 euros, lo que supone un descenso del 9 por ciento respecto a hace un año, lo que implica que los precios de las viviendas continúan cayendo con fuerza.

 

 Morosidad de particulares, baja.
Al menos, la morosidad de los particulares sigue en niveles muy bajos: los créditos hipotecarios dudosos concedidos a los hogares para comprar una vivienda alcanzaron en el segundo trimestre del año el 2,469 por ciento, según la Asociación Hipotecaria Española. Y la posible bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo en la reunión ordinaria de octubre puede ayudar a las familias y, por tanto, también a los bancos. Pero no hay que olvidar que las entidades financieras tienen a su favor que en España la ley no permite que un hipotecado salde su deuda con el banco devolviéndole el inmueble, pese a que cada vez más hipotecados le deben a la entidad más de lo que vale la vivienda.

 

Las constructoras y promotoras, el gran problema.

También es verdad que para los bancos su principal problema viene de la mano del sector promotor, el 18 por ciento de cuyos créditos son morosos. Aunque hay casos mucho más extremos: por ejemplo, Deutsche Bank,  acaba de admitir que el 75 por ciento de los préstamos concedidos a los promotores españoles está en riesgo de impago. De ahí que las entidades financieras hayan iniciado el nuevo curso con la presentación de nuevas ofertas y, así, impulsar la venta del «stock» que acumulan.

Pero la expectativa de unos tipos de interés más bajos no ayuda a la contención de la caída de precios. De hecho, está ocurriendo todo lo contrario. Los gráficos muestran que la moderación de los descensos fue sólo un espejismo y durante el segundo trimestre volvieron a caer con fuerza, aunque no tanto como en el año 2009, cuando las caídas rozaban el 8 por ciento interanual.

A tenor de las nuevas previsiones del Banco de España, es de esperar que, o bien se acelere aún más el ritmo de descenso de los precios, o bien el proceso se alargue. Según el escenario adverso del Banco de España, en 2012, el ajuste desde máximos en el suelo será de un 65 por ciento. Y el de la vivienda, de un 38 por ciento. Según el escenario base del Banco de España, el ajuste desde el pico del ciclo sería de un 30 por ciento a finales del año 2012. Aunque los analistas consideran que un análisis que no prevea un ajuste de al menos un 45 por ciento de la vivienda no es creíble.

Las transacciones están en caída libre. Según las últimas cifras publicadas, el número de viviendas vendidas cayó un 34 por ciento interanual, en mínimos desde mediados del año 2009, aunque llegó a caer hasta un 46 por ciento ese año.

Las promesas electorales están provocando una cierta confusión, como la del mayor partido de la oposición,  que prevé restaurar la deducción por compra de vivienda. Esta propuesta corre el riesgo de anular el efecto de la medida adoptada por el Gobierno a finales del verano, mediante la que el IVA por el que tributan los compradores de viviendas nuevas, bajaba del 8 al 4 por ciento. Aunque, con o sin deducciones, lo que de verdad ayudaría al sector sería que la crisis griega se solucionara y se desatascara el mercado interbancario. «El factor clave no es la fiscalidad, sino la financiación y con las propias necesidades de los bancos, la recuperación del sector se complica», asegura el analista independiente José Barta. Pero, además, según Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, el mercado de trabajo y la falta de confianza juegan en contra. Además de los recortes de salarios y del gasto público.

Fuente: C.Vallejos, / Finanzas.com

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

Atonía hipotecaria

• En doce meses, el mercado ha menguado en 80.000 hipotecas y 9.600 millones
• Los promotores hablan de ‘atonía’ y los bancos de ‘situación complicada’
• Un 15% de los créditos ya no proceden ni de bancos ni de cajas de ahorros

Jose F. Leal | Madrid

Actualizado jueves 22/09/2011 18:55 horas

• Disminuye el tamaño del texto
• Aumenta el tamaño del texto

Nunca antes en la historia reciente se habían concedido en un mes tan pocas hipotecas como en julio de 2011: 29.523, el último dato de la serie del INE. En doce meses, el mercado se ha encogido en 104.024 hipotecas -274.382 en lo que va de año por 378.883 en 2010- y los bancos han concedido a los ciudadanos casi 9.500 millones menos en créditos.

El sector está «bastante complicado» reconoce Luis Amador, analista de Bankinter. «Es -recuerda- la mayor caída porcentual en un mes y no sólo en número», también cantidad de dinero prestada, un 51,8% menos. «Las compras están deprimidas», constata.

La banca presta mucho menos dinero que hace un año pero cobra más por ello

«El mercado se está contrayendo fuertemente», afirman fuentes del sector financiero vinculadas a las cajas de ahorro. Es evidente que «las entidades tiene menos recursos disponibles para hipotecas», aseguran estas fuentes. Todo un eufemismo, porque, como afirma Amador «cualquier hipoteca que concedan los bancos por encima del 80% del valor del inmueble penaliza en sus balances».

El negocio continúa

De ahí el bajón del 52% del dinero prestado, «pocas son hipotecas que cubren ese 80%, que marca la frontera entre la penalización o no». Aunque hay excepciones. Es el caso de viviendas que ya figuran en esos balances, donde el valor de las viviendas permanece oculto y los bancos pueden jugar con el precio y ponerlas a la venta al precio que estiman y, gracias a esa jugada, financiarlas hasta en un 100% si es preciso.

En los próximos tres trimestres no se espera una recuperación del sector inmobiliario

Eso sí, la estadística del INE arroja otro dato curioso: un 15% de los créditos ya no proceden ni de bancos ni de cajas de ahorros, sino de otras sociedades reunificadoras de préstamos, cooperativas de crédito y entidades que cobran intereses mayores.

Por otro lado, la banca presta mucho menos dinero que hace un año pero cobra más por ello. El Euribor se ha encarecido unas siete décimas de3 julio de 2010 a julio de 2011, pero el diferencial que aplican los bancos, según el INE, ha pasado del 3,06% al 4,27%, 1,2 puntos.

Aún así, con la cifras en la mano, los expertos creen que el profundo túnel por el que gatea el sector hipotecario está a punto de encontrar un punto de luz. «No me gustaría pensar que caminamos al ritmo de Japón pues eso significaría que estaríamos a la mitad de camino en una década perdida», afirma Amador, que afirma que al menos en los próximos tres trimestres no se espera una recuperación del sector inmobiliario… quizá asociado a una caída aún mayor de los precios de las casas.

Promotores

Uno de los colectivos principalmente por la contracción del crédito son los promotores, que asocian la situación a la «atonía» del mercado inmobiliario, que evidencia la «falta de crédito», según el presidente de la patronal José Manuel Galindo

La producción de vivienda en España está «bajo mínimos, por debajo de las necesidades» de los ciudadanos

Para el portavoz de los promotores, en España «hay necesidad de vivienda, aunque no haya demanda porque requiere capacidad de compra» y cree que la producción de vivienda en España está «bajo mínimos, por debajo de las necesidades» de los ciudadanos.

publicado por: HM PROMOCIONES

 

las promotoras estudian demandar a los bancos por no conceder hipotecas

las compañías inmobiliarias también están indignadas y hartas de los bancos y el cierre de sus grifos. por ello, el grupo de grandes inmobiliarias g14 sopesa recurrir a los tribunales para demandar a la banca por «abuso de posición dominante». su protesta es que sólo dan hipotecas para sus pisos y las niegan prácticamente a todo el que quiera comprar un piso de la competencia (en este caso, promotoras, particulares…)

según publica abc, el enfado crece en el grupo de grandes compañías inmobiliarias, que no paran de negociar segundas y terceras rondas de financiación con la banca, que después niega a los compradores hipotecas para sus casas. por ello, el grupo al que pertenecen entre otros en Félix Abánades, presidente de Quabit, Rafael Santamaría (reyal urbis), Carlos Cutillas (inmobiliaria chamartín), Xabier Solano (grupo restaura) estudian ir más allá recurriendo a los tribunales

y es que muchas compañías se arrepiente de no presentar el concurso de acreedores e intentar seguir adelante mediante refinanciaciones de sus deudas. en este sentido, fernando martín, presidente de martinsa fadesa, parece la referencia una vez que ha conseguido salir al otro lado de la suspensión de pagos de martinsa fadesa con un convenio mucho más favorable para los intereses de la empresa que las condiciones leonínas que están imponiendo la banca a los que piden refinanciar su deuda para no caer en la suspensión de pagos

fuente: idealista.com

artículo visto en

publicado por: Astur Mar.

En breve llegará un segundo tsunami inmobiliario a la banca

las empresas con respiración asistida en los últimos años pueden caer próximamente

articulo escrito por josé parra-moreno, director general de grupo main

La banca española espera una nueva llegada masiva de inmuebles provenientes de ejecuciones o daciones en pago de empresas inmobiliarias y constructoras durante el segundo semestre de 2011 y el primero de 2012 . Cabe preguntarse ¿por qué esta avalancha ahora y no antes? ¿Por qué una llegada brusca como un nuevo “tsunami” y no un goteo paulatino?

Para contestar a esa pregunta es preciso que nos remontemos a 2009, cuando muchas empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras, estaban próximas a la suspensión de pagos, o usando la actual terminología, al Concurso de Acreedores. por aquel entonces, entre 2008 y 2009, los bancos se enfrentaron en muchas ocasiones a la difícil disyuntiva de refinanciar o no a promotoras y constructoras en dificultades

sabían que en caso de no refinanciar estas empresas entrarían irremisiblemente en “Concurso de acreedores” y la banca se quedaría como un acreedor más, pero en el caso de refinanciarlas y tutelar su administración con sus dueños podían intentar reflotarlas o hacerlas viables

La banca se decidió por esta última opción, la refinanciación, por varias razones:

1) al refinanciar podía ampliar las garantías reales existentes y los créditos concedidos, aumentando sus garantías con cargas hipotecarias genéricas y con garantías personales (pólizas de crédito, leasing, préstamos, etc) sobre la totalidad de los bienes de la empresa, no solo de los que tenía hipotecados previamente con lo que se protegía más. Podemos decir que la banca amplió su paraguas

2) si refinanciaba podía esperar a que mejorara la situación en general de la economía y del país y no sería necesario que ejecutara las garantías

3) en muchos casos era preferible la refinanciación que las provisiones de las pérdidas por fallidos

hay que destacar, que normalmente esta refinanciación, sobre todo para las grandes empresas, se hizo por un “pool” o grupo de bancos

Ahora bien la ley concursal 22/2003 de 9 de Julio establece que son rescindibles los actos que pudieran considerarse perjudiciales para la masa de acreedores, realizados por el deudor (la empresa) dentro de los dos años anteriores a la declaración del concurso. esto quiere decir que si alguna de las empresas refinanciadas entra en Concurso de Acreedores en los dos años siguientes a la refinanciación, la ley permitiría “echar atrás” las garantías adicionales que la banca había conseguido porque podrían considerarse perjudiciales para el resto de los acreedores al disminuir los bienes embargables y las posibilidades reales de cobro. en resumen, que la acción de la banca para cubrise sus espaldas podría haber sido perjudicial para el resto de acreedores y «echada atrás» por la ley

en consecuencia, desde el momento de la refinanciación, multitud de empresas han estado con “respiración asistida” y con sus pagos controlados por los bancos tratando de evitar que se declarara el Concurso de Acreedores, porque llegado el Concurso, las garantías adicionales obtenidas podían desaparecer al no haber transcurrido los dos años que marca la ley

actualmente, esos dos años ya han pasado y es muy posible que, ante el incierto futuro de muchas de esas empresas constructoras y promotoras, la banca opte por no seguir refinanciando y encuentre menos gravoso ejecutar las garantías hipotecarias como mal menor, una vez que se encuentran a salvo las garantías adicionales que obtuvieron en el pasado

estas circunstancias parecen hacer previsible desgraciadamente que en los próximos meses un buen número de promotoras pierdan sus activos al ser insostenible la situación económica actual.

publicado por: HM PROMOCIONES

 

«Si el piso NO es del banco, los diferenciales pueden ser el triple de elevados»

Bancos y cajas reconocen  que “dan la mitad de la mitad” de las hipotecas que se podrían conceder y que, además, las que llegan a firmarse son mucho más caras que hace unos meses.

La banca sube los tipos de las hipotecas hasta en 2,5 puntos sobre el euribor. “si el piso no es del banco, los diferenciales pueden ser el triple de elevados”, admiten.

 

Hipoteca, un producto de lujo.

Conseguir una hipoteca es cada vez más complicado, hasta el punto en el que hay quien se pregunta si las hipotecas se han convertido en productos de lujo no al alcance de cualquiera.

Hay que haber ahorrado, tener altos ingresos, contratar productos bancarios y, aún así, cuesta que el banco diga ‘sí’.

cuando el elegido es un piso que no pertenece al stock de la entidad, además de complicado, conseguir la hipoteca sale caro.

Actualmente hay muy pocas ofertas que aplican diferenciales de euribor + 0,40% o euribor 0,60%, como hace cinco o seis meses.

Ahora el tipo medio supera el 3,1%, es decir, más de 100 puntos sobre el euribor. Así, ejemplos de estas hipotecas ‘para ricos’ se pueden encontrar en caja madrid, con diferenciales sobre el euribor entre el 1 y el 2,5% dependiendo para quien tenga ingresos netos mensuales de al menos 4.000 euros, eso sí, con ventajas en el tipo de interés y de la vinculación, o banco pastor, que ofrece online hipotecas sólo comisiones.

Al banco le interesa mover.

 

El consejero delegado del Santander, Alfredo Sáenz, admitió hace unos días que el mercado de la vivienda se mueve por la banca y porque a ésta le interesa. Para ello, el sector financiero ha tenido que rebajar entre un 20 y un 30 por ciento el valor de los pisos y vender, incluso, con pérdidas.

A día de hoy, muy pocas son las ofertas que aplican diferenciales sobre el euribor de entre el 0,40 y 0,60%, como hace tan sólo cinco a o seis meses. El tipo medio supera el 3,1% -es decir- más de 100 puntos sobre del euribor-.

Soltar lastre, cambia el cuento.

Eso sí, la flexibilidad y las ventajas llegan cuando el crédito se destina para la compra de una casa en propiedad de las entidades financieras. Entonces, las cosas cambian. Los precios son más bajos y las condiciones más favorables. El objetivo es soltar el lastre inmobiliario que acumulan en sus balances por culpa de la morosidad de las promotoras, que les obliga a realizar fuertes provisiones que debilitan los resultados.

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN