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Cláusula suelo abusiva en préstamos hipotecarios.


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Si está Vd. teniendo dificultades para pagar su préstamo hipotecario a interés variable no deje de comprobar si le están aplicando una cláusula suelo al revisar el tipo de interés, y si es así, sepa si dicha cláusula suelo esabusiva y puede reclamar frente a su entidad de crédito que se la elimine, que le apliquen la bajada del euribor directamente y que le reembolsen todo lo que le han cobrado de más.

Con el Euribor por debajo del 1% esto puede suponer una disminución importante de la cuota mensual del préstamo hipotecario y el reembolso de miles de euros, algo que seguro aliviará sus dificultades económicas.

¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo es una estipulación en los contratos de préstamo a interés variable en virtud de la cual se fija un tipo de interés mínimo. De esta forma, si el resultado de revisar el tipo variable es inferior a ese tipo mínimo, se aplica el tipo mínimo. Por ejemplo, imagine que Vd. tiene pactada una cláusula suelo del 3% y un interés variable equivalente al euribor + 0.55%. Si el euribor de referencia es el 0,75%, el tipo variable debería ser 1,3% (0,75% + 0,55%). Pero al ser dicho resultado inferior al establecido en la cláusula suelo se aplica este último de modo que el tipo de interés  al que se calcularía la nueva cuota del préstamo sería del 3%.

Cuando el Euribor está al 3 o 4% la cláusula suelo pasa desapercibida. Normalmente uno se da cuenta de su existencia cuando al revisar el tipo varible espera beneficiarse de una bajada del euribor y en cambio su banco aplica el tipo mínimo.

En muchas ocasiones la cláusula suelo va acompañada de una “cláusula techo” cuya supuesta finalidad es establecer un tipo máximo, para limitar también la variabilidad del tipo pero esta vez al alza.

No todos los préstamos hipotecarios incluyen la cláusula suelo o la cláusula techo.

¿Es legal la cláusula suelo?

La cláusula suelo es legal. Así lo ha señalado el Banco de España. La posibilidad de pactarla ya estaba prevista en la “Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los préstamos hipotecarios” y actualmente en la Orden (EHA/2899/2011), de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

¿Cuándo es abusiva la cláusula suelo?

Que la cláusula suelo sea legal no quiere decir que se pueda pactar de cualquier forma. La cláusula suelo no puede ser abusiva, pues en ese caso es nula y hay que tenerla por no puesta.

La cláusula suelo es abusiva, básicamente, cuando supone un desequilibrio en las prestaciones de las partes. Es decir, cuando no beneficia por igual a ambas partes del contrato de préstamo. Cuando no hay reciprocidad.

¿Y cuándo sucede eso? Se tienen que dar varios requisitos:

  • Que la cláusula haya sido predispuesta por el Banco, es decir, que haya sido redactada antes de la fase de negociación. Que no haya sido objeto de negociación individual. Que haya sido impuesta. Es decir, que constituya lo que se denomina una “Condición General de la Contratación”.
  • Que Vd. no haya sido informado de su existencia previamente al otorgamiento de la escritura de préstamo, en contra de lo previsto en las Ordenes Ministeriales citadas anteriormente, que establecen la obligación de la entidad de crédito de suministrarle un folleto informativo y una oferta vinculante donde se contengan todas las condiciones del préstamo para que Vd. pueda valorarlas antes de firmar. Si el Banco está en condiciones de demostrar que le informó a Vd. sobre la cláusula suelo antes de firmar el préstamo hipotecario, entonces Vd. no podrá reclamar.
  • Que no exista cláusula techo para limitar el tipo de interés también al alza, y no sólo a la baja, o que no exista semejanza entre la cláusula suelo y la cláusula techo, de modo que no sea igual de probable que se vaya a aplicar una u otra. Este último requisito es el más difícil de valorar. Se trata de discernir si el tipo máximo establecido por  la cláusula techo es excesivamente alto, de modo que es improbable que llegue a aplicarse nunca jamás. De ser así, se estaría produciendo el desequilibrio y la falta de reciprocidad que convierte la cláusula en abusiva. A modo de ejemplo que sirva de referencia, decir que se han declarado abusivas cláusulas suelo del 3% acompañadas de cláusulas techo del 12%. Cláusulas suelos/techos superiores han sido declaradas abusivas.

Advertencia sobre el estado actual de la cuestión en los Tribunales.

En este punto es necesario advertir que la cuestión de cuándo es abusiva una cláusula suelo no es pacífica en los tribunales.

Se trata de una cuestión sobre la que las Audiencias Provinciales se están pronunciando por primera vez y de forma contradictoria sobre todo a partir del año 2012 por lo que habrá que esperar a que el Tribunal Supremo se pronuncie y establezca cuál es la jurisprudencia a seguir. De momento el Tribunal Supremo no se ha pronunciado, aunque lo hará próximamente puesto que ya se ha planteado algún recurso de casación al respecto.

A modo de resumen dirigido a lectores que no son profesionales del derecho, todas las Audiencias Provinciales coinciden en el requisito de que la cláusula sea una Condición General de la Contratación, es decir, que haya sido predispuesta, no negociada, impuesta y en el requisito de que no se haya informado de su existencia al cliente.  Ahora bien, no todas coinciden en que la naturaleza abusiva pueda declararse únicamente  a partir del examen de la relación entre la cláusula suelo y la cláusula techo, por su notoria falta de equilibrio y reciprocidad. Algunas Audiencias Provinciales exigen que además se tengan en cuenta las demás estipulaciones del contrato y circunstancias del caso, y se demuestre plenamente que efectivamente se produce un desequilibrio. Esto no es fácil de demostrar y la carga de la prueba incumbe en este caso al cliente.

Hasta la fecha, Audiencias Provinciales que han considerado suficiente -además de los dos primeros requisitos- que el tipo máximo de la cláusula techo sea desproporcionadamente alto respecto al tipo de la cláusula suelo son las de Cáceres, Burgos, Alicante y Zaragoza.

En cambio la Audiencia Provincial de Sevilla no niega que pueda darse abuso pero para declarar la nulidad de la cláusula suelo por este motivo exige que se demuestre por el cliente que efectivamente hay desproporción, teniendo para ello en cuenta todos los elementos del contrato, el mercado y demás circunstancias del caso concreto. Esta Audiencia Provincial, de momento, rechaza que baste una mera desproporción o desequilibrio entre la cláusula suelo y la cláusula techo.

Diversas asociaciones de consumidores están planteando reclamaciones colectivas ante los tribunales. La Audiencia Provincial de Sevilla, representativa de la corriente más restrictiva y exigente a la hora de admitir el abuso, que como hemos dicho sostiene que sin una prueba pericial que hiciese un profundo estudio científico de la cuestión, no es posible declarar con cierto fundamento y rigor que haya un desequilibrio importante o falta de equivalencia entre el límite mínimo del tipo y el máximo, también sostiene, ojo, que mucho menos es posible declararlo “con carácter general y absoluto sobre la base de una apreciación puramente coyuntural para todos los contratos que las entidades demandadas hayan concertado introduciendo el pacto de limitación a la variabilidad de los intereses”. Es decir, que no es posible una declaración general, como pretenden las asociaciones de consumidores, sino que hay que analizar cada caso en concreto, individualmente.

¿Cómo debo actuar si me aplican una cláusula suelo abusiva?

Si su caso satisface todos los requisitos comentados, es decir, si le incluyeron la cláusula suelo/techo en su contrato unilateralmente sin haber sido informado de ello, si Vd. no negoció dicha estipulación y si ya han aplicado la cláusula suelo pero es dudoso que por su tipo llegue nunca a aplicarse la cláusula techo, debería hacer lo siguiente.

En primer lugar, comunicar por escrito al servicio de atención al cliente de su entidad bancaria que Vd. considera abusiva la cláusula suelo incluida en su contrato de préstamo hipotecario, por los motivos expuestos, y exigir que sea eliminada, así como que le devuelvan los intereses pagados de más como consecuencia de su aplicación. Algunas entidades bancarias están empezando a negociar.

Si su entidad bancaria rechaza su petición, plantee una queja ante el servicio de reclamaciones del Banco de España. En nuestro artículo sobre Cómo realizar una reclamación frente a un Banco le explicamos el procedimiento.

Finalmente, interponga una demanda judicial. Merece la pena, ya que además de ver reducida la cuota mensual de su préstamo puede recuperar cantidades que según las circunstancias pueden suponer miles de euros. Además el riesgo de que le condenen al pago de las costas es mínimo pues la gran mayoría de las sentencias dictadas hasta la fecha consideran que como la cuestión presenta serias dudas tanto de hecho como de derecho, cada parte se debe pagar sus costas.

El Gobierno limitará por ley el plazo máximo de las hipotecas a 30 años


Guindos anuncia que los jueces tendrá potestad para reducir la deuda de los desahuciados

Elevará el umbral de ingresos para poder acogerse al código de buenas prácticas

El Ejecutivo también pretende fijar un tope a los intereses de demora en caso de impago

El ministro Luis de Guindos, en el Congreso. / ANDREA COMAS (REUTERS)

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ha anunciado esta tarde en el Congreso una batería de medidas para intentar frenar los desahuicios y atajar las prácticas que han provocado la multiplicación de las ejecuciones hipotecarias en los últimos años. Por el lado de los desahucios, según ha avanzado el ministro, el Ejecutivo quiere da potestad a los jueces para reducir las deudas que les quedan pendientes a las familias víctimas de desahucios si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda. También elevará el umbral de ingresos para que un mayor número de familias pueda acogerse al código de buenas prácticas que se puso en marcha en su día para frenar los desalojos. Por la otra parte, en lo relativo a las condiciones con las que se firman los créditos y la asunción de riesgos excesivos, se impondrá un tope de 30 años al plazo de las hipotecas y se limitarán los intereses de demora en caso de impago.

Guindos ha hecho estos anuncios durante su intervención ante Cámara para defender el proyecto de ley de Medidas Urgentes par reforzar la protección a los deudores hipotecarios. En su intervención, el ministro ha explicado que estos cambios se introducirán durante el plazo de enmiendas parciales para este proyecto de ley. El objetivo, ha defendido, es “mejorar la normativa porque la dramática situación que atraviesan muchas familias españolas merece el mayor esfuerzo y entendimiento de todos”.

Para ello también se reformará la Ley Hipotecaria y la regulación del mercado hipotecario con vistas a “equilibrar la posición de las partes” respecto de asuntos como las exigencias de cláusulas, tasaciones e intereses de demora. En concreto, se limitarán los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para “evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores hipotecarios puedan afrontar el pago”.

Además, se “reforzará la independencia” de las sociedades de tasación con respecto a los bancos, limitando la presencia de éstos en el accionariado de las sociedades —que se reducirá del 25 al 10%— y se “endurecerán los supuestos de infracción”. Las entidades de crédito tendrán asimismo que “aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente” y el incumplimiento de este precepto será sancionable, lo que “incrementará la competencia y objetividad del mercado de las tasaciones”.

Con este sentido también se cambiará la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos, y se adoptarán medidas adicionales de “prudencia financiera” como limitar a 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas de vivienda habitual. Junto a ello, sugerirá cambiar la redacción sobre algunas cláusulas “especalmente complejas” como las cláusulas suelo, que de hecho están siendo anuladas por los tribunales, las hipotecas multidivisa o los swaps de intereses. En este sentido, además de hacer constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de esos componentes, también se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación.

El Consejo de Consumidores y Usuarios y otras autoridades administrativas estarán facultadas además para “requerir al Banco de España que inicie un procedimiento sancionador contra una tasadora”.

fuente: EL PAIS

publicado por: S.F. Grupo Inmocosta