EL VIERNES EL MEJOR DIA PARA PONER TU CASA A LA VENTA

Según un estudio realizado por el grupo de agencias inmobiliarias REDFIN, la mejor opción para vender una vivienda de la manera más rápida posible, es poner un anuncio un  viernes. Según esta publicación, las casas cuyo anuncio se pone un viernes tiene un 12% más de probabilidades de venderse en los primeros 90 días y a un precio más elevado.

Quien busca vivienda, dedica más tiempo los fines de semana y bucea en webs y portales inmobiliarios.

REDFIN: «Más visitas implican más ofertas y más ofertas implican un mayor precio y mayores oportunidades de venta»

publicado por: SOL DE ESPAÑA

Vivienda: sin luz al final del túnel

Las cifras de transacciones e hipotecas vuelven a bajar a ritmos que no se veían desde el año 2009

 

Los últimos números publicados sobre el sector inmobiliario español no dejan lugar a dudas sobre la recaída que está sufriendo el «ladrillo» español, que definitivamente dice «adiós» a su recuperación. Muchas de las principales referencias vuelven a sufrir descensos tan grandes como en los peores momentos de la crisis. Algunos expertos decían que el mercado inmobiliario español se había ajustado ya por cantidades, es decir, que no se podía construir menos ni vender menos viviendas.

Así, por ejemplo, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó en julio un 47 por ciento interanual, hasta los 29.523 préstamos. Se trata de la cifra más baja desde que el Instituto Nacional de Estadística (INE) empezó a elaborar este indicador en el año 2003. También bajó el importe medio de los préstamos, hasta los 110.000 euros, lo que supone un descenso del 9 por ciento respecto a hace un año, lo que implica que los precios de las viviendas continúan cayendo con fuerza.

 

 Morosidad de particulares, baja.
Al menos, la morosidad de los particulares sigue en niveles muy bajos: los créditos hipotecarios dudosos concedidos a los hogares para comprar una vivienda alcanzaron en el segundo trimestre del año el 2,469 por ciento, según la Asociación Hipotecaria Española. Y la posible bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo en la reunión ordinaria de octubre puede ayudar a las familias y, por tanto, también a los bancos. Pero no hay que olvidar que las entidades financieras tienen a su favor que en España la ley no permite que un hipotecado salde su deuda con el banco devolviéndole el inmueble, pese a que cada vez más hipotecados le deben a la entidad más de lo que vale la vivienda.

 

Las constructoras y promotoras, el gran problema.

También es verdad que para los bancos su principal problema viene de la mano del sector promotor, el 18 por ciento de cuyos créditos son morosos. Aunque hay casos mucho más extremos: por ejemplo, Deutsche Bank,  acaba de admitir que el 75 por ciento de los préstamos concedidos a los promotores españoles está en riesgo de impago. De ahí que las entidades financieras hayan iniciado el nuevo curso con la presentación de nuevas ofertas y, así, impulsar la venta del «stock» que acumulan.

Pero la expectativa de unos tipos de interés más bajos no ayuda a la contención de la caída de precios. De hecho, está ocurriendo todo lo contrario. Los gráficos muestran que la moderación de los descensos fue sólo un espejismo y durante el segundo trimestre volvieron a caer con fuerza, aunque no tanto como en el año 2009, cuando las caídas rozaban el 8 por ciento interanual.

A tenor de las nuevas previsiones del Banco de España, es de esperar que, o bien se acelere aún más el ritmo de descenso de los precios, o bien el proceso se alargue. Según el escenario adverso del Banco de España, en 2012, el ajuste desde máximos en el suelo será de un 65 por ciento. Y el de la vivienda, de un 38 por ciento. Según el escenario base del Banco de España, el ajuste desde el pico del ciclo sería de un 30 por ciento a finales del año 2012. Aunque los analistas consideran que un análisis que no prevea un ajuste de al menos un 45 por ciento de la vivienda no es creíble.

Las transacciones están en caída libre. Según las últimas cifras publicadas, el número de viviendas vendidas cayó un 34 por ciento interanual, en mínimos desde mediados del año 2009, aunque llegó a caer hasta un 46 por ciento ese año.

Las promesas electorales están provocando una cierta confusión, como la del mayor partido de la oposición,  que prevé restaurar la deducción por compra de vivienda. Esta propuesta corre el riesgo de anular el efecto de la medida adoptada por el Gobierno a finales del verano, mediante la que el IVA por el que tributan los compradores de viviendas nuevas, bajaba del 8 al 4 por ciento. Aunque, con o sin deducciones, lo que de verdad ayudaría al sector sería que la crisis griega se solucionara y se desatascara el mercado interbancario. «El factor clave no es la fiscalidad, sino la financiación y con las propias necesidades de los bancos, la recuperación del sector se complica», asegura el analista independiente José Barta. Pero, además, según Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, el mercado de trabajo y la falta de confianza juegan en contra. Además de los recortes de salarios y del gasto público.

Fuente: C.Vallejos, / Finanzas.com

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

«Si el piso NO es del banco, los diferenciales pueden ser el triple de elevados»

Bancos y cajas reconocen  que “dan la mitad de la mitad” de las hipotecas que se podrían conceder y que, además, las que llegan a firmarse son mucho más caras que hace unos meses.

La banca sube los tipos de las hipotecas hasta en 2,5 puntos sobre el euribor. “si el piso no es del banco, los diferenciales pueden ser el triple de elevados”, admiten.

 

Hipoteca, un producto de lujo.

Conseguir una hipoteca es cada vez más complicado, hasta el punto en el que hay quien se pregunta si las hipotecas se han convertido en productos de lujo no al alcance de cualquiera.

Hay que haber ahorrado, tener altos ingresos, contratar productos bancarios y, aún así, cuesta que el banco diga ‘sí’.

cuando el elegido es un piso que no pertenece al stock de la entidad, además de complicado, conseguir la hipoteca sale caro.

Actualmente hay muy pocas ofertas que aplican diferenciales de euribor + 0,40% o euribor 0,60%, como hace cinco o seis meses.

Ahora el tipo medio supera el 3,1%, es decir, más de 100 puntos sobre el euribor. Así, ejemplos de estas hipotecas ‘para ricos’ se pueden encontrar en caja madrid, con diferenciales sobre el euribor entre el 1 y el 2,5% dependiendo para quien tenga ingresos netos mensuales de al menos 4.000 euros, eso sí, con ventajas en el tipo de interés y de la vinculación, o banco pastor, que ofrece online hipotecas sólo comisiones.

Al banco le interesa mover.

 

El consejero delegado del Santander, Alfredo Sáenz, admitió hace unos días que el mercado de la vivienda se mueve por la banca y porque a ésta le interesa. Para ello, el sector financiero ha tenido que rebajar entre un 20 y un 30 por ciento el valor de los pisos y vender, incluso, con pérdidas.

A día de hoy, muy pocas son las ofertas que aplican diferenciales sobre el euribor de entre el 0,40 y 0,60%, como hace tan sólo cinco a o seis meses. El tipo medio supera el 3,1% -es decir- más de 100 puntos sobre del euribor-.

Soltar lastre, cambia el cuento.

Eso sí, la flexibilidad y las ventajas llegan cuando el crédito se destina para la compra de una casa en propiedad de las entidades financieras. Entonces, las cosas cambian. Los precios son más bajos y las condiciones más favorables. El objetivo es soltar el lastre inmobiliario que acumulan en sus balances por culpa de la morosidad de las promotoras, que les obliga a realizar fuertes provisiones que debilitan los resultados.

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS TRABAJAMOS GRATIS PARA LOS BANCOS O CAJAS ¡!¿ COMO EVITARLO ?

Cuando hablas entre profesionales son la gran mayoría los que se quejan de las actuaciones poco éticas que están teniendo las entidades financieras con nosotros al robarnos los clientes en el momento en que ellos se personan en su entidad para retirar una señal con el fin de ir a nuestros despachos para hacer entrega de la misma y firmar el contrato de compraventa de una vivienda que les hemos mostrado.

Las entidades lo tienen fácil, nosotros estamos en muchos casos invirtiendo ingentes cantidades de dinero en distintos medios (escritos, Internet ) con el fin de captar a los clientes, una vez tenemos el primer contacto con los clientes vía Internet o teléfono o en persona, comienza la fase de investigación.  Hay que saber las necesidades del cliente y poco a poco ir madurando al cliente ya que todos los compradores necesitamos un periodo de maduración previo a realizar la compra de una vivienda…

Nosotros les mantenemos informados de los precios, de las distintas ofertas, de la zona, de las condiciones de los préstamos en caso de precisar financiación, de las obligaciones fiscales que conlleva la compraventa de un inmueble, etc, etc… es decir dinero y mucho mucho tiempo hasta que fidelizas a un cliente que esta a 200-500 e incluso 4.000 km de distancia de aquí.

Consigues durante esos meses despertar el deseo de la compra inmediata y tienes ya al  cliente en el punto en que  te dice que va a viajar a visitar los inmuebles que le has ido mandando o informando ( tu y otras 10 agencias más…a la vez ). Una vez el cliente esta aquí, en el 90% de los casos compartimos el cliente con otros compañeros de profesión que durante ese tiempo de fase de investigación o búsqueda por parte del cliente desde su casa , han estado mandándole también sus ofertas.

Comienza la ley del mas fuerte…. ¡!!, 4 o 5 agencias trabajando con el mismo cliente durante 3 días…. Y al final mira por donde eres el afortunado, el cliente después de estar emborrachado de ver pisos en 3 días que habrá visitado mas de 30 pisos a parte de los mas de 200 o 500 que a podio ver antes por Internet, llega y te dice me gusta la vivienda pero el precio no… he visto mas baratas , “si el vendedor quiere vender me lo tiene que rebajar”… y en base a las operaciones de los últimos 6 meses las rebajas que nos hacen los compradores son en torno a un 10-20 % del precio ya negociado por nosotros con anterioridad con los propietarios.

Llegados a este punto nos toca hacerle ver al comprador que su oferta es demasiado baja e intentar que la suba antes de pasarla al vendedor , pero en la mayor parte de los casos , ellos se plantan en esa cantidad y como bien dice el refrán “ esto son lentejas si las quieres las coges y sino las dejas”… Asi que con un precio ya competitivo previo ( sino el cliente ni hubiese ido a visitar la casa si hubiera estado por encima de la media de mercado) ahora nos toca decirle al propietario que tiene la casa vendida pero no al precio que hemos fijado en un principio sino igual un 10% o 20% menos…. Rebajar un 10% o un 20% de una vivienda que esta en precio de mercado ( es decir competitiva no es nada fácil)… puedes estar 1 hora al teléfono explicándole al vendedor la situación compleja del mercado, las expectativas que hay, que mas vale pájaro en mano que ciento volando etc…. Unos nos dicen “ no tengo prisa, no bajo un duro, ya lo hemos puesto barato y si le interesa a ese precio que lo compre y sino pues ya vendrá otro….y  apostillan ,  oye y sino no pasa nada lo quitamos de la venta y en 5 años volvemos a hablar……) , otros no aceptan la oferta y hacen una contraoferta y comienzan las negociaciones con la parte compradora…. Ver si en ese nuevo precio estarían dispuestos a comprarla o no….: unos suben su oferta y otros no. Los que la suben se cierra , los que no la suben y se mantienen firmes en su oferta nos toca volver a contactar al vendedor y comentarle la postura del comprador.. “ o eso o nada… “ antes esta actitud unos hace de tripas corazón y venden a ese precio y otros no.. dice que nada y que le sigamos buscando a un comprador que este dispuesto a comprar su vivienda al precio que el pide.

Después de toda esta odisea de negociaciones, tensiones… etc,  vamos a suponer que o bien la oferta inicial se ha aceptado o se ha aceptado la contraoferta y se cierra la operación. PERFECTO!!! Hemos conseguido que haya un acuerdo entre las partes , ahora llega el momento de formalizar el acuerdo mediante la entrega de una señal….. Momento peligroso… el cliente se dirige a su entidad y solicita 3000 euros de su cuenta. El cajero o gestor de turno, muy bien instruido por sus jefes, le pregunta muy amablemente a NUESTRO cliente…. Me puede indicar el concepto de ese reintegro, se trata de una señal para comprar una vivienda aquí en Torrevieja?? Y el cliente  inocentemente le dice:  “pues si”… entonces el cajero le informa que la entidad tiene unas estupendas viviendas a la venta y de las ventajas que ellos tendrían si compraran una vivienda de la entidad………… Fíjense que sencillo, como 3.000 euros no pueden sacarlos del cajero no les queda mas remedio a los clientes que ir a la ventanilla y HABILES Y VELOCES los empleados que están en Caja ya ven las orejas al lobo y dice…. “Huelo a comprador de vivienda…. “Y despliegan su catalogo de viviendas delante de NUESTRO cliente en cosa de 1 minuto…. Inversión de esa entidad realizada para captar ese comprador CERO PATATERO!!!!! Y una operación que llevas meses de trabajo y que te ha costado dinero, mucho tiempo, mucha energía, mucha tensión en las negociaciones etc… en 10 segundos que es lo que se tarda en decir “ es para comprar una casa, sabe usted que nosotros también vendemos casas …!” todo tu trabajo, el dinero que llevas a tu casa a final de mes para tu familia se puede esfumar …. Conclusión los agentes inmobiliarios trabajamos gratis para las entidades, hemos contactado a los clientes, los hemos informado , hemos despertado en ellos el deseo real de comprar, hemos conseguido que vengan , les hemos enseñado la ciudad, les hemos informado de todo el proceso de venta, les hemos mostrado muchas viviendas por lo que el cliente ya tiene un buen criterio de compra ya que dispone de muchas referencias para saber que esta en precio, hemos renegociado los precios de venta con los vendedores , por lo que saben que aunque un precio sea bueno aún puede llegar a ser mejor.. y cuando hemos hecho todo el trabajo se lo ponemos en bandeja a los bancos o cajas… ya maduritos y decididos a sacar 3.000 euros para señalizar una casa es decir a punto de caramelo es cuando el cliente le llega a la entidad, solo tienen  que ser listos y ofrecerles algo similar a mejor precio y los 3.000 euros  se los entregan a ellos y no a nosotros que somos quienes hemos realizado el trabajo……….

Como evitar esto: HAY QUE IR CON EL CLIENTE AL BANCO O MEJOR TODAVIA HAY QUE TENER UN TPV EN LA OFICINA ¡!!!

Bueno…. puede ser una solución en cierto casos, pero en otros el cliente necesita financiación y llegado el momento de señalizar le entran las dudas de si la entidad le va a dar el Préstamo…., ANTES DE NADA QUIERE HABLARLO CON SU BANCO ¡!!  Aquí en este momento es cuando no damos cuanta de que hemos empezado la casa por tejado, hemos invertido tiempo y dinero en alguien que no sabe si puede comprar lo que le hemos mostrado ……Conclusión: En la fase de investigación no solo hay que saber que necesita sino también si lo puede pagar y como lo va a pagar al contado o financiado y si es así que % de financiación necesita, y antes de salir a enseñar nada es mejor invertir 20 minutos haciéndole un estudio económico financiero al cliente y si da positivo ( es decir tiene capacidad de comprar ) y el importe de quiere y puede invertir entonces ver como con ese presupuesto buscamos la casa que reúna de la mejor manera posible sus necesidades de compra.!!!!

Compañeros, se trata de en primer lugar educarnos nosotros mismos, no somos “enseña pisos”, somos asesores inmobiliarios, y parte de nuestro asesoramiento es ver y estudiar la capacidad de compra de nuestros clientes. Si el cliente no quiere que lo hagamos nosotros, que vayan al banco primero ya que  mas tarde o mas temprano van a tener que ir por lo tanto si el banco va a  querer robarme el cliente que lo haga antes de que yo invierta mi tiempo y dinero en él!!!!  Que lo madure el, que se lo trabaje el comercial del banco y no yo dejárselo bien madurito en bandeja ¡!!!

Fuente: Karen Manzanas. OKENDO

Ofertas para reducir las facturas de la luz y el gas

Infórmate de los planes y tarifas especiales que las diferentes compañías proveedoras de estos suministros han lanzado para paliar el incremento de las tarifas del gas y la luz.

Según un estudio realizado por la revista Consumer-Eroski, las ofertas energéticas vigentes permiten alcanzar un ahorro de entre un 2% y un 17% en la factura de la luz. Por su parte, contratar el servicio de modo conjunto con el gas puede suponer bonificaciones que oscilan entre un 10% y un 17%.

Sin embargo, antes de seleccionar un plan de energía, debes tener en cuenta si tienes contratada una potencia inferior o superior a 10 kilowatios. En función de este parámetro, podrás acogerte a una u otra oferta. Además, si formalizas la contratación por Internet, es posible que consigas un 10% adicional de rebaja en la factura, una cantidad nada desdeñable, en especial, tras el incremento en los recibos de la luz y del gas.

Planes y tarifas especiales

Endesa contempla descuentos que llegan al 6% para potencias inferiores a 10 kilowatios a través de la «Tarifa Tranquilidad». Garantiza esta rebaja hasta el 31 de octubre de 2013, incluido un servicio de reparaciones urgentes durante todo el día. Para las contrataciones superiores en potencia, la tarifa «Endesa Decide» brinda un descuento de hasta un 17% hasta el 30 de junio de 2011.

Respecto a la contratación dual (luz y gas), para una potencia inferior a 10 kilowatios y un consumo inferior o igual a 50.000 kWh por año, el descuento alcanza el 10% en la cuota fija de la luz y el consumo de gas, al que se añade otro 10% en la cuota fija del gas adicional si se contrata on line. Por el contrario, si la potencia es superior a 10 kilowatios e inferior a 15, el ahorro es del 17% en el consumo de la luz hasta el 30 de junio de 2011 y del 10% en el consumo de gas, durante 14 meses.

Iberdrola cuenta con el «Plan Hogar», cuando la potencia contratada sea igual o menor a 10 kilowatios. En este caso, se podrá disfrutar de un 10% de descuento en el fijo de la luz hasta el 31 de diciembre de 2012, así como disponer de asistencia de forma gratuita.

Otra solución es la contratación del plan de «Energía Dual» (gas y luz): supone un ahorro del 30% en el término fijo del gas y del 10%, en el de potencia.

Gas Natural se decanta por brindar el «Plan energía dual y servigas», que aplica un descuento del 50% en el término fijo del gas durante un año, más otro 15% de bonificación en el término de la potencia de la luz durante un año, con el servicio de «Servigas» incluido.

La otra alternativa es el «Plan luz y servielectric», que aplica un 50% de descuento en el término fijo del gas durante un año y del 15% en el de la potencia de la luz, también por el mismo periodo.

Eon aplica un descuento del 12% en el término fijo de la factura eléctrica a través de su «Plan Disfruta Hogar», que incluye el servicio de «Asistencia Hogar Básico», con asistencia gratuita de urgencia para fontanería, electricidad, cerrajería y cristalería.

Otra alternativa es el «Plan Disfruta Hogar Plus», cuyo descuento es del 16% e incluye el servicio gratuito de «Asistencia Hogar Básico» y el servicio «Mantenimiento Eléctrico Plus» por 5,35 euros al mes.

Para los hogares que tengan contratada una potencia superior a 10 kilowatios, e inferior a 15, ha lanzado el «e12», que permite ahorrar un 12% en el término variable de energía de la factura doméstica de la luz.

Hidrocantábrico dispone del «Plan Fórmula Luz», que permite un ahorro del 2% en el consumo de electricidad. Los titulares reciben puntos por cada suministro contratado, bien en luz o en gas, así como por contratar el servicio de mantenimiento para las zonas en que se preste este servicio, que después podrán canjearse por precios más económicos. No obstante, esta oferta es válida solo para suministros superiores a una potencia de 3 kilowatios.

Por lo que respecta a los suministros con discriminación horaria, el porcentaje de descuento se aplicará al consumo de electricidad en horario de precio reducido para incentivar la eficiencia energética. Otra aportación de esta oferta energética es que el suministro eléctrico será renovable en su totalidad. Para los hogares que contraten ambas energías (gas y luz), el descuento se elevará hasta el 12%, con el añadido del 10% aplicable en el fijo de la factura del gas.

fuente: hogar.fotocasa.es

publicado por: CASABELLA