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Cláusula suelo abusiva en préstamos hipotecarios.


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Si está Vd. teniendo dificultades para pagar su préstamo hipotecario a interés variable no deje de comprobar si le están aplicando una cláusula suelo al revisar el tipo de interés, y si es así, sepa si dicha cláusula suelo esabusiva y puede reclamar frente a su entidad de crédito que se la elimine, que le apliquen la bajada del euribor directamente y que le reembolsen todo lo que le han cobrado de más.

Con el Euribor por debajo del 1% esto puede suponer una disminución importante de la cuota mensual del préstamo hipotecario y el reembolso de miles de euros, algo que seguro aliviará sus dificultades económicas.

¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo es una estipulación en los contratos de préstamo a interés variable en virtud de la cual se fija un tipo de interés mínimo. De esta forma, si el resultado de revisar el tipo variable es inferior a ese tipo mínimo, se aplica el tipo mínimo. Por ejemplo, imagine que Vd. tiene pactada una cláusula suelo del 3% y un interés variable equivalente al euribor + 0.55%. Si el euribor de referencia es el 0,75%, el tipo variable debería ser 1,3% (0,75% + 0,55%). Pero al ser dicho resultado inferior al establecido en la cláusula suelo se aplica este último de modo que el tipo de interés  al que se calcularía la nueva cuota del préstamo sería del 3%.

Cuando el Euribor está al 3 o 4% la cláusula suelo pasa desapercibida. Normalmente uno se da cuenta de su existencia cuando al revisar el tipo varible espera beneficiarse de una bajada del euribor y en cambio su banco aplica el tipo mínimo.

En muchas ocasiones la cláusula suelo va acompañada de una “cláusula techo” cuya supuesta finalidad es establecer un tipo máximo, para limitar también la variabilidad del tipo pero esta vez al alza.

No todos los préstamos hipotecarios incluyen la cláusula suelo o la cláusula techo.

¿Es legal la cláusula suelo?

La cláusula suelo es legal. Así lo ha señalado el Banco de España. La posibilidad de pactarla ya estaba prevista en la “Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los préstamos hipotecarios” y actualmente en la Orden (EHA/2899/2011), de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

¿Cuándo es abusiva la cláusula suelo?

Que la cláusula suelo sea legal no quiere decir que se pueda pactar de cualquier forma. La cláusula suelo no puede ser abusiva, pues en ese caso es nula y hay que tenerla por no puesta.

La cláusula suelo es abusiva, básicamente, cuando supone un desequilibrio en las prestaciones de las partes. Es decir, cuando no beneficia por igual a ambas partes del contrato de préstamo. Cuando no hay reciprocidad.

¿Y cuándo sucede eso? Se tienen que dar varios requisitos:

  • Que la cláusula haya sido predispuesta por el Banco, es decir, que haya sido redactada antes de la fase de negociación. Que no haya sido objeto de negociación individual. Que haya sido impuesta. Es decir, que constituya lo que se denomina una “Condición General de la Contratación”.
  • Que Vd. no haya sido informado de su existencia previamente al otorgamiento de la escritura de préstamo, en contra de lo previsto en las Ordenes Ministeriales citadas anteriormente, que establecen la obligación de la entidad de crédito de suministrarle un folleto informativo y una oferta vinculante donde se contengan todas las condiciones del préstamo para que Vd. pueda valorarlas antes de firmar. Si el Banco está en condiciones de demostrar que le informó a Vd. sobre la cláusula suelo antes de firmar el préstamo hipotecario, entonces Vd. no podrá reclamar.
  • Que no exista cláusula techo para limitar el tipo de interés también al alza, y no sólo a la baja, o que no exista semejanza entre la cláusula suelo y la cláusula techo, de modo que no sea igual de probable que se vaya a aplicar una u otra. Este último requisito es el más difícil de valorar. Se trata de discernir si el tipo máximo establecido por  la cláusula techo es excesivamente alto, de modo que es improbable que llegue a aplicarse nunca jamás. De ser así, se estaría produciendo el desequilibrio y la falta de reciprocidad que convierte la cláusula en abusiva. A modo de ejemplo que sirva de referencia, decir que se han declarado abusivas cláusulas suelo del 3% acompañadas de cláusulas techo del 12%. Cláusulas suelos/techos superiores han sido declaradas abusivas.

Advertencia sobre el estado actual de la cuestión en los Tribunales.

En este punto es necesario advertir que la cuestión de cuándo es abusiva una cláusula suelo no es pacífica en los tribunales.

Se trata de una cuestión sobre la que las Audiencias Provinciales se están pronunciando por primera vez y de forma contradictoria sobre todo a partir del año 2012 por lo que habrá que esperar a que el Tribunal Supremo se pronuncie y establezca cuál es la jurisprudencia a seguir. De momento el Tribunal Supremo no se ha pronunciado, aunque lo hará próximamente puesto que ya se ha planteado algún recurso de casación al respecto.

A modo de resumen dirigido a lectores que no son profesionales del derecho, todas las Audiencias Provinciales coinciden en el requisito de que la cláusula sea una Condición General de la Contratación, es decir, que haya sido predispuesta, no negociada, impuesta y en el requisito de que no se haya informado de su existencia al cliente.  Ahora bien, no todas coinciden en que la naturaleza abusiva pueda declararse únicamente  a partir del examen de la relación entre la cláusula suelo y la cláusula techo, por su notoria falta de equilibrio y reciprocidad. Algunas Audiencias Provinciales exigen que además se tengan en cuenta las demás estipulaciones del contrato y circunstancias del caso, y se demuestre plenamente que efectivamente se produce un desequilibrio. Esto no es fácil de demostrar y la carga de la prueba incumbe en este caso al cliente.

Hasta la fecha, Audiencias Provinciales que han considerado suficiente -además de los dos primeros requisitos- que el tipo máximo de la cláusula techo sea desproporcionadamente alto respecto al tipo de la cláusula suelo son las de Cáceres, Burgos, Alicante y Zaragoza.

En cambio la Audiencia Provincial de Sevilla no niega que pueda darse abuso pero para declarar la nulidad de la cláusula suelo por este motivo exige que se demuestre por el cliente que efectivamente hay desproporción, teniendo para ello en cuenta todos los elementos del contrato, el mercado y demás circunstancias del caso concreto. Esta Audiencia Provincial, de momento, rechaza que baste una mera desproporción o desequilibrio entre la cláusula suelo y la cláusula techo.

Diversas asociaciones de consumidores están planteando reclamaciones colectivas ante los tribunales. La Audiencia Provincial de Sevilla, representativa de la corriente más restrictiva y exigente a la hora de admitir el abuso, que como hemos dicho sostiene que sin una prueba pericial que hiciese un profundo estudio científico de la cuestión, no es posible declarar con cierto fundamento y rigor que haya un desequilibrio importante o falta de equivalencia entre el límite mínimo del tipo y el máximo, también sostiene, ojo, que mucho menos es posible declararlo “con carácter general y absoluto sobre la base de una apreciación puramente coyuntural para todos los contratos que las entidades demandadas hayan concertado introduciendo el pacto de limitación a la variabilidad de los intereses”. Es decir, que no es posible una declaración general, como pretenden las asociaciones de consumidores, sino que hay que analizar cada caso en concreto, individualmente.

¿Cómo debo actuar si me aplican una cláusula suelo abusiva?

Si su caso satisface todos los requisitos comentados, es decir, si le incluyeron la cláusula suelo/techo en su contrato unilateralmente sin haber sido informado de ello, si Vd. no negoció dicha estipulación y si ya han aplicado la cláusula suelo pero es dudoso que por su tipo llegue nunca a aplicarse la cláusula techo, debería hacer lo siguiente.

En primer lugar, comunicar por escrito al servicio de atención al cliente de su entidad bancaria que Vd. considera abusiva la cláusula suelo incluida en su contrato de préstamo hipotecario, por los motivos expuestos, y exigir que sea eliminada, así como que le devuelvan los intereses pagados de más como consecuencia de su aplicación. Algunas entidades bancarias están empezando a negociar.

Si su entidad bancaria rechaza su petición, plantee una queja ante el servicio de reclamaciones del Banco de España. En nuestro artículo sobre Cómo realizar una reclamación frente a un Banco le explicamos el procedimiento.

Finalmente, interponga una demanda judicial. Merece la pena, ya que además de ver reducida la cuota mensual de su préstamo puede recuperar cantidades que según las circunstancias pueden suponer miles de euros. Además el riesgo de que le condenen al pago de las costas es mínimo pues la gran mayoría de las sentencias dictadas hasta la fecha consideran que como la cuestión presenta serias dudas tanto de hecho como de derecho, cada parte se debe pagar sus costas.

NOTA SOBRE LA PROTECCION DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS.


Os  informamos que ha sido publicado el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

La citada disposición establece que hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en la disposición.

Los supuestos de especial vulnerabilidad son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual

La ley prevé que además de los supuestos de especial vulnerabilidad deben concurrir  las circunstancias económicas siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma

Se entenderá:

a)    Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

b)    Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

La concurrencia de las circunstancias a que se refiere este real decreto ley se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los documentos que enumera el artículo 2 del real decreto ley.

Esta norma será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.

Este real decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado»

Fuente: AECE.

publicado por: EUROTEAM CONSULTORES

Tras el rescate los precios de la vivienda se desplomarán, según Eduardo Molet


Redacción fotocasa.es , 12/06/2012
Este año será «el de la gran bajada de precios de la vivienda», según pronostica el consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI), Eduardo Molet.

Eduardo Molet.

Entre los factores que explicarán este nuevo escalón en el precio de la vivienda, se encuentra el ciclo tan largo que por norma tiene el sector inmobiliario. Según explica Eduardo Molet, actualmente es difícil pronosticar cuando tocarán fondo y se estancarán para empezar de nuevo con otro ciclo alcista, de ahí que se prevea que «en 2012 el descenso seguirá siendo muy acusado».

Por otro lado, explica que las medidas de recorte y subida de impuestos, y las previsiones del Banco de España y del FMI confirman que «no va existir un crecimiento en España hasta al menos 2014», fecha que podría ser «la del fin del ciclo de la bajada de precios de la vivienda», añade Molet.

Otro factor que incidirá en la bajada de los precios de la vivienda será la salida al mercado inmobiliario de los activos adjudicados de las entidades financieras. «La reforma del sistema financiero obligará a los bancos a actualizar sus balances, y para hacerlo tienen que deshacerse de los activos adjudicados inmobiliarios, algo que sólo podrán conseguir con rebajas en los precios de estas viviendas de al menos el 50%», precisa.

Además, Molet prevé que la oferta de activos adjudicados a bajo precio produzca  a su vez una bajada importante en los precios de todos los inmuebles del  mercado.

publicado por HM PROMOCIONES

¿Es sagaz comprar un piso al banco?


José Luis Ruiz Bartolomé

Una finca de Madrid. Dos pisos similares a la venta. Por uno piden 160.000 euros. Por el otro, 110.000. ¿Cuál se ha vendido primero? Aunque parezca mentira, el de 160.000.

Esta historia, tan cierta como la vida misma, fue relatada hace unas semanas en una reunión de los RICS españoles (asociación británica de valoradores y otros profesionales inmobiliarios) por uno de sus miembros. ¿Cuál fue la razón? El piso caro pertenecía a un banco, y el barato a un particular.

El primero gozaba de una financiación estupenda que proveía el propio vendedor. En cambio, quien quisiera adquirir el piso del particular tendría que iniciar un periplo por las diferentes entidades financieras para conseguir financiación. En caso de obtenerla -algo que no es seguro en estos tiempos-con toda probabilidad no sería del cien por cien, con lo que tendría que aportar fondos propios. Además,el diferencial aplicado sobre el euribor sería mucho más alto, fijando una cuota hipotecaria desincentivadora.

La reflexión del RICS español al respecto se centró en la valoración del inmueble. ¿Se puede decir que 160.000 euros es el valor de mercado? Si es así, ¿por qué no se vende un piso que sale al precio de 110.000? De lo que no cabe duda es de que las tasadoras y los organismos oficiales que nos proveen de estadísticas de ventas y precios de vivienda habrán tomado como testigo de mercado la venta del piso del banco. ¿Qué credibilidad tienen?

Una segunda reflexión que merece la atención es la situación del mercado hipotecario. ¿Es razonable que las entidades financieras concedan financiación atendiendo no a la calidad/solvencia del comprador, sino a la proveniencia del inmueble? Algo absolutamente evidente en este caso en que la ventaja de precio es clara a favor del piso perjudicado. ¿Se compadece esta actuación con las leyes de igualdad? ¿Y con las de competencia? ¿Se puede hablar de abuso de posición dominante? ¿Debería intervenir la Comisión Nacional de la Competencia?

En tercer lugar, un hecho sorprendente: la misma relajación de condiciones financieras que nos condujo a la peor crisis inmobiliaria de nuestra historia es la que ahora aplican las entidades a sus inmuebles. ¿No tiene nada que decir el Banco de España al respecto? El comprador del piso del banco, hoy feliz, mañana se puede ver atrapado en el mismo problema que millones de familias en España; sin ningún tipo de resorte para renegociar o acondicionar su deuda para afrontar una situación delicada.

Pero hay una cuarta derivada: ¿cuánto vale ahora ese piso en manos de su nuevo dueño? ¿A qué precio lo podría vender si decidiera, de repente, hacerlo? La financiación que ha obtenido del banco es su financiación, específicamente diseñada por la entidad para aligerar su balance. Un tercero que estuviera interesado en el inmueble debería buscarse la vida en un mercado hipotecario seco y menguante.

Por lo tanto, este piso habría perdido la ventaja competitiva que tenía frente al que se vendía a 110.000 euros. Ahora, si quiere vender, el precio será su única arma.

José Luis Ruiz Bartolomé. Fuente: el economista

publicado por: OKENDO

 

El BdE reconoce que la banca cometió excesos con el ladrillo


El subgobernador del Banco de España, Javier Aríztegui,ha asegurado que la reestructuración del sistema financiero es un proceso de reconocimiento de que el sector asumió riesgos excesivos con la financiación de la expansión inmobiliaria. «Se han producido excesos» explicó Aríztegui.

Respecto a las declaraciones de miembros del Gobierno en las que se acusaba a la banca de incrementar el desempleo alimentando la burbuja inmobiliaria, Aríztegui consideró que dedicarse a estos debates «estériles» «significa que estamos poco dedicados a resolver los problemas acuciantes que tenemos por resolver».  «Obviamente, en la medida en que el sistema bancario financió la expansión de una intensa actividad de promoción en España, quizás cometió algún exceso», admitió el subgobernador del Banco de España, aunque matizó que ese reconocimiento «no significa culpabilidad, porque la palabra culpabilidad o tiene elementos judiciales o religiosos».

fuente: facilisimo.com

publicado por: HM PROMOCIONES

El esfuerzo para comprar casa en España baja a niveles de 2004


Las familias dedicaron un 26,9% de sus ingresos brutos anuales para comprar su vivienda en el tercer trimestre de este año, tres puntos menos que el año anterior, con lo que la tasa de esfuerzo vuelve a niveles de 2004 (27%), según el Banco de España.

Estas cifras salen del esfuerzo teórico que deben hacer las familias españolas para comprar casa una vez descontadas las deducciones. Sin tener en cuenta las ayudas fiscales, que desaparecen a partir del próximo 1 de enero para bases imponibles superiores a 24.000 euros, el porcentaje de ingresos que debe dedicarse asciende al 33,2%, lo que equivale a 6,6 años completos de salario

El tercer trimestre de 2008 fue el peor momento para las familias para comprar casa ya que tenían que dedicar alrededor de la mitad de su salario a la hipoteca

Los expertos advierten de la futura subida de los tipos de interés (actualmente están en mínimos históricos), con lo que aumentará el porcentaje dedicado a la compra de vivienda.

Articulo visto en Idealista.

 publicado por: Inmo Villas

LA CORRECCIÓN DEL 30% DE LA VIVIENDA


Artículo en el que se comenta el informe publicado ayer por Bankinter sobre el mercado de la vivienda, en el que prevé una caída adicional de los precios del 6% sobre los niveles actuales, para estabilizarse a partir de la segunda mitad de 2011. Se apunta que sumado este ajuste al registrado desde 2007 por las estadísticas oficiales, quedaría una corrección del 18% en seis años. La inflación, utilizando las previsiones de consenso de Funcas, supondría un ajuste real de otro 10%. En total, menos del 30% sobre el pico de la burbuja inmobiliaria en España.

Entre otras cuestiones, se señala que llama la atención que la banca tenga, según las estimaciones de Bankinter, unos 200.000 pisos de promociones que han quedado sin vender o de promotoras quebradas. Un stock capaz de mover el conjunto de mercado si saliese a la venta a precios capaces de satisfacer la demanda. “Pero no lo ha hecho. Más que bajando el precio, la banca ha optado por sacar estas viviendas al mercado ofreciendo ventajas en la concesión de créditos, muy restringidos para el conjunto del mercado”. Asimismo se apunta que queda por ver el efecto de la circular del Banco de España que obliga a acelerar la amortización de estos activos inmobiliarios. Provisionar al 30% a partir de los dos años supone, teniendo en cuenta que 2009 fue el año en el que se adjudicaron la mayor parte de los inmuebles a la banca, que en 2011 la banca tendrá que elegir. O quedarse en el balance con casas cuyo valor en libros ha sido amortizado o sacarlas al mercado a pérdida. Es un motivo que podría acelerar el ajuste pronosticado por Bankinter. El banco prevé que en los próximos dos años no se reduzca el stock de viviendas vacías, unas 900.000. Que la banca dé salida a sus pisos no supondría sólo la reducción directa del stock; si las operaciones implican caídas de precios generalizadas la demanda efectiva sería más alta. Y eso podría acelerar el proceso que Bankinter no prevé hasta 2014, y es el nuevo repunte de la actividad de construcción, que lógicamente no empieza mientras haya casas ya hechas que no han sido vendidas. Se comenta que “es, quizá, el mejor favor que el Banco de España puede hacer a la economía”.

(Cinco Días. Página 27. 2 columnas)

PUBLICADO POR: INMOLEVANTE