Vivienda: sin luz al final del túnel

Las cifras de transacciones e hipotecas vuelven a bajar a ritmos que no se veían desde el año 2009

 

Los últimos números publicados sobre el sector inmobiliario español no dejan lugar a dudas sobre la recaída que está sufriendo el «ladrillo» español, que definitivamente dice «adiós» a su recuperación. Muchas de las principales referencias vuelven a sufrir descensos tan grandes como en los peores momentos de la crisis. Algunos expertos decían que el mercado inmobiliario español se había ajustado ya por cantidades, es decir, que no se podía construir menos ni vender menos viviendas.

Así, por ejemplo, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó en julio un 47 por ciento interanual, hasta los 29.523 préstamos. Se trata de la cifra más baja desde que el Instituto Nacional de Estadística (INE) empezó a elaborar este indicador en el año 2003. También bajó el importe medio de los préstamos, hasta los 110.000 euros, lo que supone un descenso del 9 por ciento respecto a hace un año, lo que implica que los precios de las viviendas continúan cayendo con fuerza.

 

 Morosidad de particulares, baja.
Al menos, la morosidad de los particulares sigue en niveles muy bajos: los créditos hipotecarios dudosos concedidos a los hogares para comprar una vivienda alcanzaron en el segundo trimestre del año el 2,469 por ciento, según la Asociación Hipotecaria Española. Y la posible bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo en la reunión ordinaria de octubre puede ayudar a las familias y, por tanto, también a los bancos. Pero no hay que olvidar que las entidades financieras tienen a su favor que en España la ley no permite que un hipotecado salde su deuda con el banco devolviéndole el inmueble, pese a que cada vez más hipotecados le deben a la entidad más de lo que vale la vivienda.

 

Las constructoras y promotoras, el gran problema.

También es verdad que para los bancos su principal problema viene de la mano del sector promotor, el 18 por ciento de cuyos créditos son morosos. Aunque hay casos mucho más extremos: por ejemplo, Deutsche Bank,  acaba de admitir que el 75 por ciento de los préstamos concedidos a los promotores españoles está en riesgo de impago. De ahí que las entidades financieras hayan iniciado el nuevo curso con la presentación de nuevas ofertas y, así, impulsar la venta del «stock» que acumulan.

Pero la expectativa de unos tipos de interés más bajos no ayuda a la contención de la caída de precios. De hecho, está ocurriendo todo lo contrario. Los gráficos muestran que la moderación de los descensos fue sólo un espejismo y durante el segundo trimestre volvieron a caer con fuerza, aunque no tanto como en el año 2009, cuando las caídas rozaban el 8 por ciento interanual.

A tenor de las nuevas previsiones del Banco de España, es de esperar que, o bien se acelere aún más el ritmo de descenso de los precios, o bien el proceso se alargue. Según el escenario adverso del Banco de España, en 2012, el ajuste desde máximos en el suelo será de un 65 por ciento. Y el de la vivienda, de un 38 por ciento. Según el escenario base del Banco de España, el ajuste desde el pico del ciclo sería de un 30 por ciento a finales del año 2012. Aunque los analistas consideran que un análisis que no prevea un ajuste de al menos un 45 por ciento de la vivienda no es creíble.

Las transacciones están en caída libre. Según las últimas cifras publicadas, el número de viviendas vendidas cayó un 34 por ciento interanual, en mínimos desde mediados del año 2009, aunque llegó a caer hasta un 46 por ciento ese año.

Las promesas electorales están provocando una cierta confusión, como la del mayor partido de la oposición,  que prevé restaurar la deducción por compra de vivienda. Esta propuesta corre el riesgo de anular el efecto de la medida adoptada por el Gobierno a finales del verano, mediante la que el IVA por el que tributan los compradores de viviendas nuevas, bajaba del 8 al 4 por ciento. Aunque, con o sin deducciones, lo que de verdad ayudaría al sector sería que la crisis griega se solucionara y se desatascara el mercado interbancario. «El factor clave no es la fiscalidad, sino la financiación y con las propias necesidades de los bancos, la recuperación del sector se complica», asegura el analista independiente José Barta. Pero, además, según Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, el mercado de trabajo y la falta de confianza juegan en contra. Además de los recortes de salarios y del gasto público.

Fuente: C.Vallejos, / Finanzas.com

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

fomento estudia aumentar la desgravación fiscal por rehabilitación de vivienda

sólo un año después de haber aprobado desgravaciones fiscales de hasta el 10% del coste de las obras de rehabilitación a la vivienda, el ministerio de fomento ya estudia introducir nuevas mejoras. una de las posibilidades que tienen como fin dinamizar el sector inmobiliario sería aumentar la deducción fiscal del 10% al 20%

actualmente quien tenga una renta inferior a 33.007 euros puede desgravar el 10% del presupuesto de reforma de su vivienda habitual, con un máximo de 4.000 euros. una desgravación que va reduciéndose para quien gana más, hasta extinguirse para rentas de más de 53.007 euros, que perciben sólo el 5% de los contribuyentes. sin embargo, el ministerio de fomento planea mejorar aún más la fiscalidad de las obras de rehabilitación y dar así un empujón al sector inmobiliario

una de las propuestas que se barajan sería el aumentar la desgravación del coste de estas obras hasta el 20%. la rehabilitación de viviendas es uno de los pilares en los que el gobierno pretende basar la recuperación del sector inmobiliario y crear empleo en este campo

Artículo visto en El País.

publicado por: CASABELLA

quo vadis, vivienda? 10 conclusiones del ll coloquio inmobiliario de idealista.com

Martes, 16 Noviembre, 2010 – 08:07

publicado por equipo@idealista

idealista.com [empresa editora de este portal] celebró el pasado jueves 11 de noviembre una segunda edición del desayuno de trabajo denominado «quo vadis, vivienda?» (¿adónde vas vivienda?). a la cita acudieron diversos perfiles como profesionales del mercado inmobiliario (asesores financieros, comercializadores de viviendas para bancos, consultores inmobiliarios y brokers hipotecarios) y periodistas/bloggers de perfil económico-financiero. la mesa se completó con diversos integrantes de idealista.com y todos compartieron sus ideas sobre qué deparará para el mercado inmobiliario 2011, que sin duda será un año muy importante

el próximo ejercicio será uno de los más inciertos de los últimos años para el sector inmobiliario. el tono mayoritario de la mesa fue de desconfianza respecto a lo que se avecina para los próximos meses. entre los motivos y las consecuencias se señalaron:

1) los bancos y cajas van a tener más pisos

el inventario de pisos de bancos, lejos de bajar, subirá, ya que además de los problemas como el paro, muchas entidades se enfrentan en 2011 al fin de las refinanciaciones que hicieron a algunos promotores y les llegarán más viviendas. por estos motivos y por los cambios de la política de provisiones del banco de españa, los bancos deberán afrontar más gastos por tener sus viviendas

consecuencia: el precio de la vivienda bajará y muchas entidades serán agresivas en sus precios para reducir su stock

2) la situación de muchas entidades es delicada

la banca está en un dilema: o bien preserva los fondos propios intentando no sacarse de encima activos inmobiliarios con pérdidas o bien genera liquidez vendiendo con rebajas. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del bce). para algunas entidades, que se han dado cuenta de que probablemente es mejor sacar ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar

consecuencia: el mercado de pisos de bancos puede partirse en dos. los bancos y cajas en mejor situación financiera podrán rebajar más los precios y ser más baratos, pero habrá otros que no podrán y serán caros

3) escaso acceso al crédito

la banca se está empezando a dar cuenta de que los activos inmobiliarios “están vivos” y «piden comer» (las promociones se deterioran con el paso del tiempo, hay vandalismo, se cobran impuestos y hay que hacer provisiones). en resumen, se requieren recursos para mantenerlas. además, hay pérdidas inmobiliarias aún ocultas en los balances de los bancos que irán saliendo con el paso del tiempo

consecuencia: estos problemas seguirán limitando la capacidad de la banca de dar crédito y el que lo hagan no será barato

4) cambio generacional a compradores sin ahorros

los formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. el fin del baby boom como formadores de hogares también provoca que cada vez lleguen a la edad de comprar casa hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas. además, están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan imperiosa como en generaciones pasadas, viendo con mejores ojos que otras el alquiler

consecuencia: mucha gente se está presentando a comprar casa sin ahorros e incluso con créditos (coches, vacaciones…) sin terminar de pagar. para comprar, estos perfiles necesitan una financiación del 100%, que en condiciones normales no es viable. actualmente sólo encontrarían salida pisos de bancos y cajas

5) recorte a la desgravación

quien compre casa a partir del 1 de enero de 2011 ya dependerá de sus ingresos para tener acceso a las desgravaciones o no. se trata de un cambio importante y que rompe con toda una tradición en el sector

consecuencia: parece que durante los primeros meses del año la desgravación afectará a la baja a la venta de viviendas, pero, pasado el primer shock, la mayoría de expertos espera una mejora de cifras especialmente en el segundo semestre. en cuanto a precios, no queda claro si habrá una rebaja de los precios por la presión de la demanda o si el vendedor mantendrá el tipo

6) el problema está en el suelo

los pisos que están terminados se podrán vender antes o después, pero el gran problema que afrontan los bancos son los suelos adquiridos de las promotoras a precios desorbitados. además, hay suelos sin ningún tipo de futuro ya que no hay demanda para desarrollar planes de urbanismo en aquellos que se quedaron sin ser urbanizados o que lo están en zonas inundadas de viviendas sin vender

consecuencia: algunos suelos se podrán transformar en pisos pero otros serán engullidos por los balances de los bancos con el paso de los años

7) la situación económica no acompaña

la incertidumbre económica, el desempleo y la inseguridad laboral pesan en el ánimo de los compradores. no se espera una mejoría de estos factores a corto plazo. el euribor cotizará poco a poco la cercanía de una subida de tipos de interés y seguirá al alza

consecuencia: la demanda de vivienda seguirá cauta por ambos aspectos, que desincentivan a comprar. de nuevo, si la situación general mejora en el segundo semestre de 2011, se verá un sector inmobiliario más saludable

8) competencia a cuatro bandas

hay zonas de españa donde se venden pisos de bancos, de promotores, de vpo por los organismos y de particulares. se critica la venta de viviendas de protección oficial en zonas donde ya hay sobreoferta de casas. por otro lado, se alerta también de lo contrario: hay zonas al norte de madrid donde no hay posibilidad de comprar una vivienda nueva porque no la hay

consecuencia: en las zonas de competencia feroz el precio tiende a bajar pero es una mala noticia para los vendedores

9) promoción de viviendas anémicas durante años

aunque hemos asistido a años de cerca de 800.000 viviendas nuevas construidas al año, algunos asistentes apuestan por que no se producirá una construcción muy superior a las 80.000-120.000 durante bastante tiempo. además, se estima que sólo se construirá en sitios puntuales, con demanda asegurada

consecuencia: muchos compradores que deseen una vivienda nueva en una zona de demanda destacada no podrán acceder a ella y el sector se pasará años digiriendo los excesos del pasado

10) vender se vende, pero al menos a -30%

en españa se vende, pero sólo parte de las viviendas y siempre que estén con un considerable descuento. se habló de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidad

consecuencia: todo lo que quede por encima de ese precio no será vendido a corto plazo

 

El BCE ve la economía del tercer trimestre «mejor de lo esperado»

El organismo mantiene, por decimosexto mes consecutivo, los tipos de interés al 1%

El presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, ha reseñado hoy que «los datos económicos disponibles del tercer trimestre han sido mejores de lo esperado». Trichet ha dicho esto después de que la institución, reunida en Consejo de Gobierno, decidiera mantener los tipos de interés en el 1%. También ha tenido palabras para las pruebas de resistencia a la banca. «El ejercicio representa un paso importante para restaurar la confianza del mercado»

En la rueda de prensa, el francés ha considerado «adecuado» el nivel actual de los tipos de interés en la Eurozona. Es el decimosexto mes consecutivo en que el BCE fija su tasa rectora al 1%.

Trichet pronostica, tras estos datos, que la evolución económica de los países del euro mejorará aún más en el tercer trimestre. No obstante, ha matizado que la UE está «en un entorno de incertidumbre» y que no se puede «cantar victoria» en una actitud de prudencia y cautela.

Trichet ha aplaudido las pruebas de solvencia a la banca, publicados el pasado 23 de julio. Fueron, ha calificado, «amplios y rigurosos» y «confirman la resistencia del sistema bancario». Deberían de generar, ha añadido, «confianza». Y, de paso, el presidente del BCE no ha querido que su discurso se quede solo en esperanzadoras palabras, sino que ha instado a los bancos a no hacer lo que más irrita a la sociedad: repartirse dividendos.

Sí les ha animado, por eso de la confianza, a invertir en los mercados para fortalecer sus posiciones de capital. La última petición es también obvia: que las entidades abran un poco más el grifo del crédito, sobre todo cuando se produzca el repunte de la demanda. Trichet ha negado, de paso, una crisis de crédito credit crunch.    

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Galindo prevé un ‘efecto llamada’ tras el verano que disparará las ventas de casas

 

MERCADO | Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España

Servimedia | Madrid

Actualizado lunes 21/06/2010 09:49 horas

El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, considera que el aumento de la compraventa de viviendas en España en el mes de abril, del 16,7% según datos del INE, es un dato positivo que refleja el mejor comportamiento del mercado inmobiliario. Además, prevé un fuerte «efecto llamada» para después del periodo estival que disparará las operaciones inmobiliarias.

De hecho, Galindo augura que el segundo semestre del año y, sobre todo, a partir de la vuelta del verano, será el momento en el que la compraventa de vivienda experimentará un mayor incremento. «Será difícil que la situación sea mejor que en el segundo semestre, a efectos de compra», ha señalado.

Tipos ‘en mínimos’ y el final de la deducción fiscal, otras de las bazas del comprador

Los factores que harán de ese momento «el mejor para comprar» serán la amplitud de oferta para elegir, el hecho de que los precios estén ajustados «todo lo posible», unos tipos «en mínimos» y la oportunidad que entraña la desgravación fiscal, que se restringirá a partir de 2011.

Por todo ello, el presidente de la APCE insiste en que el «efecto llamada» será importante tras el verano y vaticina que las compraventas seguirán creciendo en lo que queda de ejercicio.

 

publicado por CASABELLA.