Ley 1/2013, de protección a los deudores hipotecarios (I)

Por BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO | Publicado: 20 MAYO, 2013

En el BOE de 15 de mayo de 2013 se ha publicado la última norma que trata de dar solución a la gran demanda social de soluciones ante el problema de los desahucios y las ejecuciones hipotecarias, especialmente en relación con la vivienda habitual y todo ello en el marco de la crisis económica y financiera que estamos viviendo en nuestro país. Se trata de laLey 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En esta Ley no se acoge finalmente la dación en pago universal y con carácter retroactivo que se pedía en la Iniciativa Legislativa Popular que se presentó sobre esta materia, previéndose, sin embargo y en primer lugar, la suspensión inmediata y por un plazo de dos años (desde la entrada en vigor de esta Ley: el mismo día de publicación en el BOE) de los desahucios, y más concretamente de los lanzamientos o desalojos, que afecten a viviendas habituales de personas o familias que pertenezcan a un colectivo que se encuentre en una situación de especial riesgo de exclusión o especial vulnerabilidad, y que cumplan determinadas condiciones económicas. Se trata, concretamente, de deudores hipotecarios que cumplan con estos requisitos:

• Que sean: familias numerosas, o familias monoparentales con dos hijos a cargo, o familias que tengan un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o que sean víctimas de violencia de género.

• Que los ingresos de esa familia no superen el límite de tres veces el IPREM, si bien se eleva este límite hasta cuatro o cinco veces el IPREM para unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes.

• Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, medida tal variación en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en esos últimos cuatros años.

• Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

• Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

En segundo lugar, con esta Ley se introducenreformas en la legislación hipotecaria(concretamente en la Ley Hipotecaria, en la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y en  la Ley 41/2007, que modificó la anterior).

Entre las reformas introducidas cabe destacar las siguientes:

• La limitación que se prevé para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual respecto de los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito: éstos se limitarán a tres veces el interés legal del dinero; además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés.

• Se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

• Resulta muy relevante la modificación del art. 129 LH y la más profunda regulación de la venta extrajudicial del bien hipotecado ante Notario; una regulación que fortalece este mecanismo de ejercicio de la acción hipotecaria, haciendo referencia clara asimismo a la posible apreciación de existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario y la posible suspensión de la venta por el Notario cuando alguna de las partes haya planteado demanda judicial sobre tal carácter abusivo conforme al art. 684 LEC; cuestión que se tramitará conforme a lo previsto en el art. 695.1.4º LEC. En esta previsión tiene evidente reflejo la reciente STJUE de 14 de marzo de 2013 acerca del control judicial de las cláusulas abusivas en el marco de los procesos de ejecución hipotecaria (caso Aziz).

• Se acogen medidas para fortalecer la protección del deudor hipotecario en el ámbito de lacomercialización de préstamos hipotecarios celebrados con personas físicas en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, y que contengan: cláusulas con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés (como cláusulas suelo y techo), o en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza; o bien que se trate de contratos que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien que se concedan en una o varias divisas. En estos casos se exige que en la escritura pública del préstamo hipotecario se incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

Beatriz Sáenz de Jubera Higuero
Doctora en Derecho. Experta en Derecho Hipotecario Profesora de Derecho Civil en UNIR Magistrada Suplente de la Audiencia Provincial de La Rioja

« La aplicación práctica del llamado “preconcurso” de acreedores

fuente: blogs.unir.net

publicado por: SOL DE ESPAÑA

Cláusula suelo abusiva en préstamos hipotecarios.

Si está Vd. teniendo dificultades para pagar su préstamo hipotecario a interés variable no deje de comprobar si le están aplicando una cláusula suelo al revisar el tipo de interés, y si es así, sepa si dicha cláusula suelo esabusiva y puede reclamar frente a su entidad de crédito que se la elimine, que le apliquen la bajada del euribor directamente y que le reembolsen todo lo que le han cobrado de más. Con el Euribor por debajo del 1% esto puede suponer una disminución importante de la cuota mensual del préstamo hipotecario y el reembolso de miles de euros, algo que seguro aliviará sus dificultades económicas. ¿Qué es la cláusula suelo? La cláusula suelo es una estipulación en los contratos de préstamo a interés variable en virtud de la cual se fija un tipo de interés mínimo. De esta forma, si el resultado de revisar el tipo variable es inferior a ese tipo mínimo, se aplica el tipo mínimo. Por ejemplo, imagine que Vd. tiene pactada una cláusula suelo del 3% y un interés variable equivalente al euribor + 0.55%. Si el euribor de referencia es el 0,75%, el tipo variable debería ser 1,3% (0,75% + 0,55%). Pero al ser dicho resultado inferior al establecido en la cláusula suelo se aplica este último de modo que el tipo de interés  al que se calcularía la nueva cuota del préstamo sería del 3%. Cuando el Euribor está al 3 o 4% la cláusula suelo pasa desapercibida. Normalmente uno se da cuenta de su existencia cuando al revisar el tipo varible espera beneficiarse de una bajada del euribor y en cambio su banco aplica el tipo mínimo. En muchas ocasiones la cláusula suelo va acompañada de una “cláusula techo” cuya supuesta finalidad es establecer un tipo máximo, para limitar también la variabilidad del tipo pero esta vez al alza. No todos los préstamos hipotecarios incluyen la cláusula suelo o la cláusula techo. ¿Es legal la cláusula suelo? La cláusula suelo es legal. Así lo ha señalado el Banco de España. La posibilidad de pactarla ya estaba prevista en la “Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los préstamos hipotecarios” y actualmente en la Orden (EHA/2899/2011), de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. ¿Cuándo es abusiva la cláusula suelo? Que la cláusula suelo sea legal no quiere decir que se pueda pactar de cualquier forma. La cláusula suelo no puede ser abusiva, pues en ese caso es nula y hay que tenerla por no puesta. La cláusula suelo es abusiva, básicamente, cuando supone un desequilibrio en las prestaciones de las partes. Es decir, cuando no beneficia por igual a ambas partes del contrato de préstamo. Cuando no hay reciprocidad. ¿Y cuándo sucede eso? Se tienen que dar varios requisitos: Que la cláusula haya sido predispuesta por el Banco, es decir, que haya sido redactada antes de la fase de negociación. Que no haya sido objeto de negociación individual. Que haya sido impuesta. Es decir, que constituya lo que se denomina una “Condición General de la Contratación”. Que Vd. no haya sido informado de su existencia previamente al otorgamiento de la escritura de préstamo, en contra de lo previsto en las Ordenes Ministeriales citadas anteriormente, que establecen la obligación de la entidad de crédito de suministrarle un folleto informativo y una oferta vinculante donde se contengan todas las condiciones del préstamo para que Vd. pueda valorarlas antes de firmar. Si el Banco está en condiciones de demostrar que le informó a Vd. sobre la cláusula suelo antes de firmar el préstamo hipotecario, entonces Vd. no podrá reclamar. Que no exista cláusula techo para limitar el tipo de interés también al alza, y no sólo a la baja, o que no exista semejanza entre la cláusula suelo y la cláusula techo, de modo que no sea igual de probable que se vaya a aplicar una u otra. Este último requisito es el más difícil de valorar. Se trata de discernir si el tipo máximo establecido por  la cláusula techo es excesivamente alto, de modo que es improbable que llegue a aplicarse nunca jamás. De ser así, se estaría produciendo el desequilibrio y la falta de reciprocidad que convierte la cláusula en abusiva. A modo de ejemplo que sirva de referencia, decir que se han declarado abusivas cláusulas suelo del 3% acompañadas de cláusulas techo del 12%. Cláusulas suelos/techos superiores han sido declaradas abusivas. Advertencia sobre el estado actual de la cuestión en los Tribunales. En este punto es necesario advertir que la cuestión de cuándo es abusiva una cláusula suelo no es pacífica en los tribunales. Se trata de una cuestión sobre la que las Audiencias Provinciales se están pronunciando por primera vez y de forma contradictoria sobre todo a partir del año 2012 por lo que habrá que esperar a que el Tribunal Supremo se pronuncie y establezca cuál es la jurisprudencia a seguir. De momento el Tribunal Supremo no se ha pronunciado, aunque lo hará próximamente puesto que ya se ha planteado algún recurso de casación al respecto. A modo de resumen dirigido a lectores que no son profesionales del derecho, todas las Audiencias Provinciales coinciden en el requisito de que la cláusula sea una Condición General de la Contratación, es decir, que haya sido predispuesta, no negociada, impuesta y en el requisito de que no se haya informado de su existencia al cliente.  Ahora bien, no todas coinciden en que la naturaleza abusiva pueda declararse únicamente  a partir del examen de la relación entre la cláusula suelo y la cláusula techo, por su notoria falta de equilibrio y reciprocidad. Algunas Audiencias Provinciales exigen que además se tengan en cuenta las demás estipulaciones del contrato y circunstancias del caso, y se demuestre plenamente que efectivamente se produce un desequilibrio. Esto no es fácil de demostrar y la carga de la prueba incumbe en este caso al cliente. Hasta la fecha, Audiencias Provinciales que han considerado suficiente -además de los dos primeros requisitos- que el tipo máximo de la cláusula techo sea desproporcionadamente alto respecto al tipo de la cláusula suelo son las de Cáceres, Burgos, Alicante y Zaragoza. En cambio la Audiencia Provincial de Sevilla no niega que pueda darse abuso pero para declarar la nulidad de la cláusula suelo por este motivo exige que se demuestre por el cliente que efectivamente hay desproporción, teniendo para ello en cuenta todos los elementos del contrato, el mercado y demás circunstancias del caso concreto. Esta Audiencia Provincial, de momento, rechaza que baste una mera desproporción o desequilibrio entre la cláusula suelo y la cláusula techo. Diversas asociaciones de consumidores están planteando reclamaciones colectivas ante los tribunales. La Audiencia Provincial de Sevilla, representativa de la corriente más restrictiva y exigente a la hora de admitir el abuso, que como hemos dicho sostiene que sin una prueba pericial que hiciese un profundo estudio científico de la cuestión, no es posible declarar con cierto fundamento y rigor que haya un desequilibrio importante o falta de equivalencia entre el límite mínimo del tipo y el máximo, también sostiene, ojo, que mucho menos es posible declararlo “con carácter general y absoluto sobre la base de una apreciación puramente coyuntural para todos los contratos que las entidades demandadas hayan concertado introduciendo el pacto de limitación a la variabilidad de los intereses”. Es decir, que no es posible una declaración general, como pretenden las asociaciones de consumidores, sino que hay que analizar cada caso en concreto, individualmente. ¿Cómo debo actuar si me aplican una cláusula suelo abusiva? Si su caso satisface todos los requisitos comentados, es decir, si le incluyeron la cláusula suelo/techo en su contrato unilateralmente sin haber sido informado de ello, si Vd. no negoció dicha estipulación y si ya han aplicado la cláusula suelo pero es dudoso que por su tipo llegue nunca a aplicarse la cláusula techo, debería hacer lo siguiente. En primer lugar, comunicar por escrito al servicio de atención al cliente de su entidad bancaria que Vd. considera abusiva la cláusula suelo incluida en su contrato de préstamo hipotecario, por los motivos expuestos, y exigir que sea eliminada, así como que le devuelvan los intereses pagados de más como consecuencia de su aplicación. Algunas entidades bancarias están empezando a negociar. Si su entidad bancaria rechaza su petición, plantee una queja ante el servicio de reclamaciones del Banco de España. En nuestro artículo sobre Cómo realizar una reclamación frente a un Banco le explicamos el procedimiento. Finalmente, interponga una demanda judicial. Merece la pena, ya que además de ver reducida la cuota mensual de su préstamo puede recuperar cantidades que según las circunstancias pueden suponer miles de euros. Además el riesgo de que le condenen al pago de las costas es mínimo pues la gran mayoría de las sentencias dictadas hasta la fecha consideran que como la cuestión presenta serias dudas tanto de hecho como de derecho, cada parte se debe pagar sus costas.

La concesión de hipotecas cayó un 32,7% en 2012

Sexto año consecutivo de descensos en los créditos hipotecarios.

• 7 mar 2013

 

El capital prestado para la compra de un inmueble también cayó un 38% hasta los 28.348 millones de euros.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó los 274.715 créditos en 2012, una reducción del 32,7% respecto a 2011, lo que supone el sexto año consecutivo de descensos según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos datos suponen además la menor cifra registrada en los últimos cinco años.

Durante el año pasado, el capital prestado por las entidades de crédito para la compra de un inmueble también cayó un 38% hasta los 28.348 millones de euros. Además, el importe medio de los préstamos hipotecarios también se redujo el 7,8% hasta los 103.192 euros en 2012. Por comunidades autónomas, las regiones que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (52.537), Cataluña (42.632) y Madrid (37.547). Por contra, Ceuta (304); Melilla (579); La Rioja (1.895) y Cantabria (3.520) fueron las regiones en las que menos hipotecas se contrataron.

Eviado por D & M PROPERTIES

Fuente pisos.com

 

El Gobierno limitará por ley el plazo máximo de las hipotecas a 30 años

Guindos anuncia que los jueces tendrá potestad para reducir la deuda de los desahuciados

Elevará el umbral de ingresos para poder acogerse al código de buenas prácticas

El Ejecutivo también pretende fijar un tope a los intereses de demora en caso de impago

AGENCIAS MADRID 30 ENE 2013 – 16:47 CET88

El ministro Luis de Guindos, en el Congreso. / ANDREA COMAS (REUTERS)

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ha anunciado esta tarde en el Congreso una batería de medidas para intentar frenar los desahuicios y atajar las prácticas que han provocado la multiplicación de las ejecuciones hipotecarias en los últimos años. Por el lado de los desahucios, según ha avanzado el ministro, el Ejecutivo quiere da potestad a los jueces para reducir las deudas que les quedan pendientes a las familias víctimas de desahucios si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda. También elevará el umbral de ingresos para que un mayor número de familias pueda acogerse al código de buenas prácticas que se puso en marcha en su día para frenar los desalojos. Por la otra parte, en lo relativo a las condiciones con las que se firman los créditos y la asunción de riesgos excesivos, se impondrá un tope de 30 años al plazo de las hipotecas y se limitarán los intereses de demora en caso de impago.

Guindos ha hecho estos anuncios durante su intervención ante Cámara para defender el proyecto de ley de Medidas Urgentes par reforzar la protección a los deudores hipotecarios. En su intervención, el ministro ha explicado que estos cambios se introducirán durante el plazo de enmiendas parciales para este proyecto de ley. El objetivo, ha defendido, es «mejorar la normativa porque la dramática situación que atraviesan muchas familias españolas merece el mayor esfuerzo y entendimiento de todos».

Para ello también se reformará la Ley Hipotecaria y la regulación del mercado hipotecario con vistas a «equilibrar la posición de las partes» respecto de asuntos como las exigencias de cláusulas, tasaciones e intereses de demora. En concreto, se limitarán los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para «evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores hipotecarios puedan afrontar el pago».

Además, se «reforzará la independencia» de las sociedades de tasación con respecto a los bancos, limitando la presencia de éstos en el accionariado de las sociedades —que se reducirá del 25 al 10%— y se «endurecerán los supuestos de infracción». Las entidades de crédito tendrán asimismo que «aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente» y el incumplimiento de este precepto será sancionable, lo que «incrementará la competencia y objetividad del mercado de las tasaciones».

Con este sentido también se cambiará la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos, y se adoptarán medidas adicionales de «prudencia financiera» como limitar a 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas de vivienda habitual. Junto a ello, sugerirá cambiar la redacción sobre algunas cláusulas «especalmente complejas» como las cláusulas suelo, que de hecho están siendo anuladas por los tribunales, las hipotecas multidivisa o los swaps de intereses. En este sentido, además de hacer constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de esos componentes, también se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación.

El Consejo de Consumidores y Usuarios y otras autoridades administrativas estarán facultadas además para «requerir al Banco de España que inicie un procedimiento sancionador contra una tasadora».

fuente: EL PAIS

publicado por: S.F. Grupo Inmocosta

se acerca la nueva directiva europea sobre hipotecas: ¿cómo nos afectará?

la nueva directiva europea pretende clarificar las hipotecasartículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

el pasado 28 de febrero estaba prevista la votación en el parlamento europeo de una nueva directiva europea hipotecaria que trata de homogeneizar las prácticas en la concesión de hipotecas para todos los países europeos. dicha votación se ha retrasado al 24 de abril por una polémica sobre el nivel de detalle y exigencias del borrador de la directiva preparada por el parlamentario español antolín sánchez presedo. los críticos argumentan que se ha pasado de un objetivo más descriptivo apoyado en líneas maestras a un documento que se parece más a una legislación detallada

¿por qué se propone esta directiva?

la explosión de la burbuja ha hecho aparecer malas prácticas en la concesión de hipotecas (por ejemplo, en el reino unido en 2007-2008 el 50% de las hipotecas se concedieron sin la adecuada verificación de ingresos). esto, unido a que el nivel de propiedad de vivienda en la unión europea ronda el 70%, el volumen total de hipotecas concedidas se sitúa en el 52% del pib de la unión y que hay pocas hipotecas que se concedan a nivel transfronterizo hace necesaria dicho documento

en este sentido, la directiva busca mejorar su control y facilitar la integración de los servicios bancarios para los consumidores entre los países europeos

¿qué contiene esta directiva?

los aspectos fundamentales que se resaltan en el borrador son:

–    crédito responsable: busca herramientas que permita controlar los niveles excesivos de endeudamiento y la protección de los consumidores, así como evitar el excesivo apalancamiento de las entidades

–    acuerdos sobre riesgos especiales: identificación de aquellos riesgos que se salgan de la norma, de tal manera que se pueda advertir adecuadamente a los consumidores de los mismos y sus implicaciones

–    análisis de solvencia: aquí se tratan de cubrir dos aspectos, por un lado que las entidades financieras cumplan con rigurosidad con unos criterios de análisis que permitan valorar la capacidad de pago de los clientes, y por otro lado la protección al consumidor respecto a posibles denegaciones arbitrarias o injustificadas

–    período de reflexión: se especifican plazos para que los consumidores puedan comparar ofertas de diferentes entidades, así como solicitar asesoramiento antes de tomar una decisión en firme

–    asesoramiento: se diferencia aquí claramente entre lo que es publicidad y asesoramiento, así como quién puede dar dicho asesoramiento y cobrar por el mismo, para evitar que los consumidores lleguen a conclusiones equivocadas

–    rembolso anticipado: se vuelve sobre este tema, buscando un equilibrio entre el derecho del consumidor a no verse penalizado si quiere rembolsar anticipadamente total o parcialmente la hipoteca, y los gastos en los que efectivamente hayan incurrido las entidades financieras

–    tasación: se propone una tasación independiente, con normas específicas

–    trazabilidad: se busca establecer un “identificador clave europeo de hipotecas”, que permita controlar mejor las mismas y los inmuebles que sirven de garantía. se trata de un tema exclusivo de los mercados financieros y no afecta a los consumidores

–    autoridades competentes locales: se especifica la necesidad de coordinación entre las autoridades europeas y las de cada país, especialmente para identificar potenciales riesgos sistémicos

¿cómo va a afectar a la concesión de hipotecas en España?

la directiva se encuentra aún en su fase de borrador, pendiente de aprobación parlamentaria, y a la luz de las últimas discusiones sobre su contenido, es posible que se realicen cambios de calado en la redacción actual

dicho esto, y teniendo en cuenta la restricción de criterios que los bancos están aplicando actualmente, no deberíamos observar grandes novedades. las áreas en las que sí es posible que haya cambios son:

–    control sobre la solvencia real de los solicitantes: contrastado con documentos / verificaciones válidas. este punto puede afectar especialmente a los autónomos o a aquellos consumidores con ingresos irregulares

–    mayor claridad en la explicación de los términos de la hipotecas: sobre todo si existen carencias o planes de pago con variaciones, así como en lo referente a productos vinculados del tipo swaps

–    mejora en el proceso: tanto de emisión de ofertas como de plazos de contratación

–    mayor importancia de la figura del asesor financiero independiente: que permita aconsejar a los consumidores de manera imparcial sobre las diferentes ofertas
veremos en qué queda finalmente la directiva, y sobre todo cómo se implementa en nuestro país

fuente:  juan villen – i…

publicado por: Astur Mar

llega el fin de año y quiero amortizar anticipadamente parte de la hipoteca: ¿reduzco plazo o cuota?

Martes, 22 Noviembre, 2011 – 07:57

resulta más ventajoso amortizar plazo que cuota hipotecaria

con la cercanía de fin de año casi todas las familias que tienen una hipoteca se plantean tirar de ahorros para aprovechar al máximo de desgravación fiscal de 9.015 euros. éstas son las preguntas que, a nuestro criterio, deberíamos hacernos para decidir si amortizar anticipadamente:

– lo primero que debemos analizar es nuestra situación financiera personal: si efectivamente podemos permitirnos hacer esa amortización anticipada, o si deberíamos guardar ese dinero para potenciales imprevistos. las necesidades de cada uno varían

– la segunda pregunta es sobre nuestro perfil inversor. en la época actual algunas personas valoran los tipos de interés bajos y la remuneración de los depósitos o letras del tesoro, y prefieren no amortizar anticipadamente porque lo que se ahorrarían en intereses es menos que lo que cobran por los depósitos o letras

para estos casos lo fundamental es asegurarse de que no se contratan depósitos a más de un año, porque podría darse el caso de que la revisión semestral o anual de la hipoteca implicase un cambio de costes y que este arbitraje dejara de tener sentido

– si nuestra cuota mensual es superior a 750 euros, entonces no tiene sentido amortizar anticipadamente para beneficiarse de la desgravación fiscal, porque ya estaríamos en el tope

– por último, muchas personas prefieren dedicar más dinero a pagar anticipadamente, para tratar de dejar atrás la hipoteca lo antes posible, sin un mayor razonamiento financiero que vivir más tranquilamente, sin deudas

si tenemos decidido que vamos a pagar algo más antes de finalizar el año, la alternativa es: ¿reduzco la cuota mensual o el plazo pendiente?

generalmente, el clausulado de los préstamos hipotecarios suele por defecto reducir la cuota mensual, manteniendo invariado el plazo del préstamo. pero, ¿es esto lo que más nos interesa?

veámoslo con un ejemplo: para una hipoteca de 150.000 euros contratada a 30 años, y un tipo de interés teórico del 3%, la cuota actual sería de 632 euros, y los intereses totales teóricos a lo largo de la vida del préstamo serían de 77.665 euros

si quisiéramos amortizar anticipadamente 5.000 euros, y decidiésemos reducir la cuota (imaginemos que se contrató el 1 de enero de 2011 y el saldo pendiente a 30 de noviembre es de 147.397 euros), ésta se reduciría a 611 euros, y los intereses teóricos totales se reducirían en 2.498 euros

ahora bien, si en lugar de reducir cuota pudiésemos reducir plazo, los intereses teóricos totales se reducirían en 6.692 euros, es decir, de esta manera nos ahorraríamos 4.194 euros más, y además terminaríamos de pagar el préstamo 18 meses antes

si el ejercicio lo repetimos durante varios años, el efecto es claramente positivo

¿por qué esta diferencia?

cuando pedimos reducir el plazo sin tocar la cuota, lo que estamos haciendo efectivamente es amortizar más capital cada mes, o dicho de otra manera, estamos “pagándonos a nosotros mismos” más dinero. al reducirse más rápidamente el saldo de capital pendiente, los intereses que se calculan mensualmente sobre este saldo menor son lógicamente menores, lo que se traduce en un pago total inferior (en este ejemplo, pagaríamos aproximadamente 20 euros menos cada mes en intereses de media)

obviamente, éste es un ejercicio teórico, que puede verse modificado en función de múltiples variables como variaciones en el euribor (o el tipo de referencia que tengamos), cuándo realizamos las amortizaciones, si podemos utilizar ese dinero para inversiones alternativas, o incluso por la inflación general y la variación del precio de la vivienda

pero de lo que no cabe ninguna duda es de que, si podemos permitírnoslo, siempre nos saldrá mejor reducir plazo frente a reducir cuota

publicado por: HM PROMOCIONES

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Articulo de: juan villen – i…

 

las promotoras estudian demandar a los bancos por no conceder hipotecas

las compañías inmobiliarias también están indignadas y hartas de los bancos y el cierre de sus grifos. por ello, el grupo de grandes inmobiliarias g14 sopesa recurrir a los tribunales para demandar a la banca por «abuso de posición dominante». su protesta es que sólo dan hipotecas para sus pisos y las niegan prácticamente a todo el que quiera comprar un piso de la competencia (en este caso, promotoras, particulares…)

según publica abc, el enfado crece en el grupo de grandes compañías inmobiliarias, que no paran de negociar segundas y terceras rondas de financiación con la banca, que después niega a los compradores hipotecas para sus casas. por ello, el grupo al que pertenecen entre otros en Félix Abánades, presidente de Quabit, Rafael Santamaría (reyal urbis), Carlos Cutillas (inmobiliaria chamartín), Xabier Solano (grupo restaura) estudian ir más allá recurriendo a los tribunales

y es que muchas compañías se arrepiente de no presentar el concurso de acreedores e intentar seguir adelante mediante refinanciaciones de sus deudas. en este sentido, fernando martín, presidente de martinsa fadesa, parece la referencia una vez que ha conseguido salir al otro lado de la suspensión de pagos de martinsa fadesa con un convenio mucho más favorable para los intereses de la empresa que las condiciones leonínas que están imponiendo la banca a los que piden refinanciar su deuda para no caer en la suspensión de pagos

fuente: idealista.com

artículo visto en

publicado por: Astur Mar.