Mi piso no se vende, ¿qué hago?

Que no cunda el pánico. Vender una vivienda no es fácil en
tiempos de crisis, pero tampoco es una tarea imposible. Los
expertos recomiendan no resistirse a bajar el precio y no
demorar la venta a la espera de ofertas mejores.

La crisis se ha cebado en el mercado inmobiliario. Según la
agencia de tasación Tinsa, hoy un piso vale casi un 24% menos
que en diciembre de 2007, cuando la burbuja tocó techo. Por eso,
vender una vivienda se ha convertido es una tarea titánica para
muchos, que se desesperan al ver pasar los meses a la espera de
un comprador, mientras el valor de su piso se deprecia.

Para vender rápido y bien, las agencias inmobiliarias aconsejan
marcar un precio acorde con la realidad del mercado y no demorar
la venta a la espera de ofertas mejores. Es probable que nunca
lleguen.

Estas son las cinco claves para vender un piso en tiempos de
crisis, según los expertos de Tecnocasa e idealista.com:

1. PONERSE EN MANOS DE PROFESIONALES: Aunque parezca que
cualquiera puede hacerlo, vender viviendas es una profesión. Por
ello, el mejor consejo es ponerse en manos de un profesional que
le aconseje sobre la mejor manera de comercializar el inmueble,
sobre el precio que debe pedir para cerrar la operación y que le
ayudará con el papeleo. No hay que olvidar que las inmobiliarias
se llevan una comisión, pero se ocupan de todos los trámites
relacionados con la venta: seleccionan a los compradores,
gestionan las visitas y enseñan la casa sin que usted tenga que
intervenir.

2. AJUSTAR EL PRECIO: Si preferimos hacerlo por nuestra cuenta,
debemos ser conscientes de la importancia de saber poner
correctamente el precio. El particular que quiere vender ahora
va un poco a ciegas y no suele fijar un buen precio de salida,
lo cual es clave para vender rápido y no alargar la operación
durante meses. Es preciso estudiar el mercado y buscar pisos
parecidos al nuestro en la misma zona. También es importante
tener claro que esas viviendas son competencia directa y que si
queremos vender, nuestro precio tendrá que estar siempre por
debajo. La mejor opción es realizar una tasación previa y
aplicar un descuento de entre el 10% y el 20% a la cantidad que
nos indique. Así nos estaremos asegurando de poner nuestra
vivienda al alcance de la demanda. Si compramos la vivienda
durante el `boom’, es probable que lo tangamos que vender por
debajo del precio que pagamos entonces. Es mejor asumirlo para
evitar dilaciones y rebajas constantes.

3. PONER LA CASA ‘GUAPA’: También es importante hacer nuestra
casa atractiva para el comprador, pero no solo por el precio. No
es necesario invertir mucho dinero en grandes reformas, pero
algunos arreglos básicos la pondrán guapa. Es importante pintar,
limpiarla a fondo y eliminar todos los detalles personales.
Quien busque comprar una casa no tiene por qué coincidir con
nosotros en la decoración, así que es mejor dejarla lo más
neutra posible.

4. BUSCAR COMPRADORES: Es preciso que seamos conscientes de
dónde están los compradores e ir a buscarlos allá donde estén.
Hay millones de personas de buscando piso en nuestro país y
muchos de ellos realizan esa búsqueda por internet. Por lo
tanto, es importante anunciarse en la red y no escatimar en
fotografías e información adicional. La mayoría de las
inmobiliarias ofrecen actualmente esa posibilidad. Lo de poner
el cartel en la vivienda, ha quedado atrás. Otra cuestión
importante de cara a ‘cazar’ compradores es no mentir: hay
palabras que visten mucho los anuncios, como «luminoso», «para
entrar a vivir» o «excelente ubicación»; pero, cuando las
utilicemos es importantes que lo hagamos con rigor. Si mentimos,
tendremos más visitas, pero no serán de calidad porque no
responderemos a sus expectativas.

5. CONVERTIRNOS EN VENDEDORES: Ahora es preciso que nos
preparemos para actuar como un vendedor: debemos tener el
teléfono siempre a mano y no tardar nunca más de 24 horas en
responder a una solicitud de información. Tenemos que estar
disponibles para enseñar el piso cuando sea necesario y sobre
todo, es indispensable que actuemos con amabilidad y simpatía,
sin agobiar a las visitas, que deben tener el tiempo suficiente
para ver el inmueble con tranquilidad. Además, debemos ser
capaces de responder a sus dudas: gastos de comunidad, si los
electrodomésticos están en garantía, etc.

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(c) 2011, expansion.com (http://www.expansion.com/)

publicado por: HM PROMOCIONES

HIPOTECADOS HASTA LOS 77

Las entidades financieras están alargando masivamente los plazos de amortización de los créditos hipotecarios y han elevado la edad máxima que consideran apta para estar hipotecado, hasta los 77 años en el caso de Bankinter…, cerca de la esperanza de vida de los varones españoles, que según el INE es de 77,5 años. No son condiciones, sin embargo, para quien busca comprar piso, que encuentra ahora pocas facilidades en el sector financiero, sino para los que se hipotecaron en pleno boom inmobiliario y ahora tienen problemas para pagar las cuotas de sus créditos, un segmento que supone el 7,7% de los españoles según el mismo INE.

 “La banca busca fórmulas para evitar que el cliente deje de pagar porque quiere evitar a toda costa tener que quedarse el piso: eso le obliga a hacer provisiones que van directamente contra su cuenta de resultados”, señala Pedro Javaloyes, portavoz de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. Pasar un crédito de 30 años a 50 reduce la cuota mensual un 23%, lo que para una hipoteca media (de 117.000 euros, según el INE) supone un ahorro Bde 120 euros al mes. Esta fórmula, además, tiene un atractivo añadido: desde las medidas anticrisis que aprobó el Gobierno en el 2008 no tiene costes de gestión ni de inscripción registral.

Cuando alargar el plazo de amortización no es suficiente “y la situación que motiva el impago es coyuntural”, asegura Javaloyes, las entidades aceptan otras fórmulas, como carencias en el reembolso del capital (que sin embargo reducen poco la cuota si la hipoteca es reciente) o incluso en el pago de intereses. Cuando esto no basta, los bancos están aceptando otras opciones como gestionar la venta de la vivienda, “aceptando incluso una pequeña pérdida en su hipoteca pendiente”, o quedársela mediante una dación, es decir, evitando la ejecución judicial, un procedimiento largo y caro (con costes de abogados, procuradores, etcétera). Según Javaloyes, si el valor actual de la vivienda supera el de mercado, los bancos pueden aceptar que la dación salde la deuda. En caso contrario, aceptan la dación si el cliente reconoce el remanente de deuda pendiente, a veces sin exigir su pago inmediato, mientras que en otros casos le exigen asumir un crédito blando, a bajos tipos, con carencia inicial y vencimiento a largo plazo, para que pueda saldar su deuda cuando mejore su situación.

Rubén Sánchez, portavoz de la organización de consumidores Facua, lamenta que en España no se considere saldada la deuda con la adjudicación de la vivienda por el banco, como sucede en Estados Unidos. “Este es el problema más grave: quedarse sin piso y con una enorme deuda. Con la desesperación por evitar perder el piso, además, la gente no mira las consecuencias de lo que firma: por ejemplo, tras las carencias de intereses, muchas veces se paga una cuota más alta para compensar”. También alargar la hipoteca sale muy caro: 20 años más, por ejemplo, pueden aumentar un 50% la cantidad pagada finalmente por la vivienda.

Mientras las entidades muestran una flexibilidad impensable hace pocos años con los hipotecados que no pueden pagar las cuotas, son en cambio muy rigurosas a la hora de dar hipotecas nuevas para comprar un piso. Aquí, paradójicamente, ha bajado el plazo máximo que ofrecen a los solicitantes, de forma que ahora se contratan de media a 27 años. Gustavo Reguero, de Tecnocasa, asegura que “también financian un menor porcentaje del valor de tasación, de alrededor del 75%, y exigen que la cuota se lleve menos del 40% de los ingresos del solicitante. Además no miden ese esfuerzo al tipo de interés actual, históricamente muy bajo, sino al 5%, anticipando que los tipos seguramente van a ir al alza”.

publicado por: VILLAS Y CASAS