Archivo de la etiqueta: SUBASTA

Cuando un hipotecado empieza a tener evidentes problemas de pago


una de las ideas más duras de asumir es que probablemente ha llegado el momento de vender la casa. según el portal especialista en hipotecas helpmycash, lo más fácil es aferrarse a la esperanza de que el problema se arreglará en breve, reanudaremos los pagos y todo volverá a la normalidad

pero ante una situación de riesgo de embargo solo cabe ser realistas y actuar cuanto antes; no olvidemos que incumplir un contrato hipotecario con una entidad bancaria tiene graves consecuencias como:

• pago de intereses de demora (de hasta 2,5 veces el interés de nuestra hipoteca, es decir, hasta 7,5% si estábamos pagando un 3%)

• pago de comisiones de impago (unos 30 € por cada reclamación efectuada)

• pago de costas judiciales

• pérdida de nuestra casa y de todo lo invertido en ella

• embargo de nuestra nómina y bienes

• embargo de bienes de los avalistas, si los hay

por eso, llegados a un punto, se impone tomar una decisión, según veamos nuestro futuro financiero:

1. estamos muy seguros de que nuestra situación económica va a mejorar en breve (porque acabamos de encontrar un nuevo trabajo, por ejemplo) y podemos pagar ya al banco todos los retrasos más intereses, por ejemplo:

en este caso nos podemos plantear luchar por mantener nuestra casa

2. no tenemos la seguridad de que nuestra situación vaya a mejorar a corto plazo ni podemos asumir la deuda más los gastos generados. en este caso, será necesario mentalizarse de que es mucho mejor vender la casa cuanto antes, aún si es por menos del valor de nuestra deuda con el banco. veamos por qué

 

 

¿qué pasaría si el banco nos embargara la casa?

aproximadamente un año después del primer impago, el banco pone la vivienda a subasta, peropor un valor inferior al valor que le dio la tasadora cuando nosotros firmamos la hipoteca. si esta subasta queda desierta (cosa que pasa en 9 de cada 10 casos, según estadísticas de los juzgados españoles), el banco tiene el derecho de comprar el inmueble por el 50% del valor de salida. por ejemplo:

si nuestro primer impago apareció pocos meses después de la firma de la hipoteca, le seguiremos debiendo una gran parte del préstamo al banco, ya que, en las primeras cuotas, se pagan muchos intereses y se amortiza poco capital, debido al sistema de amortización francés aplicado a la mayoría de hipotecas en españa. pongamos, por ejemplo, que dejamos de pagar cuando nuestra deuda era todavía de 99.000 euros. si nos compran la casa por 40.000, aún deberemos al banco 59.000 euros

en este caso, habría sido preferible ponerla a la venta antes de empezar a dejar de pagar la cuota, y haberle comunicado al banco nuestra intención de vender.  así, habríamos tenido muchas posibilidades de negociar una reducción de la cuota o unos meses de tregua mientras duraba nuestro problema. y aún en el caso de que la oferta del mejor comprador fuera solo de 90.000 euros, sería preferible deber los 10.000 restantes al banco que los 59.000 más todas las comisiones de demora e intereses

en cualquier caso, lo peor que podemos hacer es dejar de pagar sin haber avisado de la situación al banco y dejar que otros (entidades, juzgados…) gestionen nuestra vivienda y nuestro problema sin tener ningún control de la situación.

publicado por: LINDQUIST & NIELSEN

EN ESPAÑA UNA VIVIENDA NO SIRVE PARA PAGAR LA DEUDA HIPOTECARIA


Artículo en el que se comenta que tras conocerse la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra que consideraba saldada la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco, esta semana se ha hecho pública una segunda sentencia que se pronuncia en sentido contrario. Fuentes notariales indican que “el auto de hace dos semanas es una anécdota que no se puede elevar a categoría para sentar precedentes”. Se recoge también la opinión de Luis Fernández del Pozo, director del Centro de Estudios Registrales, quien comenta que “no es conveniente legislar en caliente; a veces, lo que se percibe como mal funcionamiento de la ley hipotecaria puede acabar con el sistema crediticio en España”. A su juicio, se pueden hacer modificaciones sobre la ley hipotecaria actual para mejorar la protección del deudor, por ejemplo modificando el sistema de subastas que ahora no funciona. “Lo que nunca haría es copiar el sistema americano dando la posibilidad de entregar tu piso por la deuda. Este sistema en España no funcionaría porque el banco exigiría unas garantías brutales y solo te financiaría el 50%”.

Fuentes notariales apuntan que el sistema hipotecario está claro y que el problema está en la Ley de Enjuiciamiento Civil. “Cuando la subasta se queda desierta el banco se adjudica el inmueble por el 50% y tendría que subirse ese porcentaje por encima del 60%”.

(La Gaceta. Página 24. 4 medias columnas)

 

UNA NUEVA SENTENCIA RECHAZA AHORA QUE ENTREGAR LA CASA SALDE LA DEUDA HIPOTECARIA

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra ha fallado en un auto que con la devolución de un piso no se salda la deuda hipotecaria contraída con una entidad financiera. Este fallo se produce después de que se conociese otro auto de la Sección Segunda de la Audiencia de Navarra en la que se consideraba lo contrario, que con la entrega de la vivienda se saldaba la deuda, aunque el inmueble hubiese perdido valor. El auto de la Sección Tercera estima el recurso del BBVA contra la sentencia de un Juzgado de Primera Instancia de Estella y se falla que se proceda a embargar los bienes de la parte ejecutada en “cantidad suficiente” para cubrir la reclamación. La vivienda fue tasada en 203.000 euros, pero se subastó a 137.350, cuando la deuda del propietario era de 181.846,4 euros, más intereses (del 19 % anual).

Información recogida en Expansión, El Economista, El País, El Mundo, ABC y La Razón.

publicado por: INMOLEVANTE.

¿Debería ser suficiente la entrega del piso al banco para saldar la deuda de la hipoteca?


Tres sentencias judiciales dictadas hace apenas una semana han puesto de nuevo sobre la mesa el debate de la dación en pago, un procedimiento legal que no contempla la Ley Hipotecaria española pero que permitiría, de aprobarse, saldar la deuda de la hipoteca

Marta Vallribera | 01/02/2011

La Ley Hipotecaria española es una de las más estrictas en materia de ejecuciones hipotecarias por la doble responsabilidad que se exige al deudor ante un impago de cuotas y que implica no sólo la pérdida de la vivienda en manos del banco, sino también la obligación de tener que pagar a la entidad financiera el importe diferencial entre la tasación original del inmueble y el precio de venta que se alcanza en la subasta pública.

La consecuencia directa de esta polémica legislación ha sido que muchas familias que no han podido hacer frente a la hipoteca -desde el inicio de la crisis en España se han producido alrededor de 300.000 ejecuciones hipotecarias– se han encontrado no sólo sin vivienda sino también con una deuda con el banco que en algunos casos supera incluso el importe del inmueble subastado.

Sin embargo, hace apenas una semana tres sentencias (una de la Audiencia de Navarra, otra del juzgado mercantil número 3 de Barcelona y la tercera del Tribunal Supremo) han puesto en tela de juicio algunas de las prácticas habituales del sistema financiero español y han reabierto el debate sobre la posibilidad de que el Gobierno español contemple seriamente la aprobación de la llamada dación en pago mediante la cual, como sucede en países como Estados Unidos, con entregar la vivienda al banco es suficiente para saldar la deuda contraída.

Distintas asociaciones de entidades finacieras en España ya han alertado que de continuar en esta línea, se endurecerán las condiciones para la concesión de crédito, mientras que agencias internacionales de calificación de riesgos como Fitch o Moody’s han criticado algunos de estos fallos jucidiales por considerarlos contrarios a la legislación vigente. Por su parte, sindicatos de trabajadores, asociaciones de consumidores y partidos políticos como IU y CiU han pedido cambios en la Ley Hipotecaria.

Aunque Elena Salgado, vicepresidenta económica del Gobierno, ya apuntó en una entrevista a Telecinco que “cambios bruscos de un día para otro” en la legislación hipotecaria serían perjudiciales para el sector financiero y que incluso podrían afectar -se supone que negativamente- a la constitución de futuras hipotecas, habrá que ver si el ministro de Fomento José Blanco, contrario hasta la fecha a estudiar “bajo ningún concepto” cualquier tipo de modificación al respecto, reconsidera esta posibilidad.

 fuente: Lavanguardia.es

publicado por CASABELLA.