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AUTONOMOS Y PENSIONES, ¿Y AHORA QUE?


El gobierno central ha iniciado con los trabajadores autónomos la reforma del sistema de pensiones. Estos profesionales por cuenta propia han visto modificado su sistema de cotización mediante la inclusión de una nueva ley en los Presupuestos Generales de Estado 2011. Esta ley, aprobada por el Pleno del Congreso de los Diputados, adelanta a 45 años, en lugar de 49, la edad máxima para que puedan elevar voluntariamente su base de cotización a la Seguridad Social, aumentando así su pensión de jubilación.

www.portalautonomos.com
publicado por: SOL DE ESPAÑA

LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS TRABAJAMOS GRATIS PARA LOS BANCOS O CAJAS ¡!¿ COMO EVITARLO ?


Cuando hablas entre profesionales son la gran mayoría los que se quejan de las actuaciones poco éticas que están teniendo las entidades financieras con nosotros al robarnos los clientes en el momento en que ellos se personan en su entidad para retirar una señal con el fin de ir a nuestros despachos para hacer entrega de la misma y firmar el contrato de compraventa de una vivienda que les hemos mostrado.

Las entidades lo tienen fácil, nosotros estamos en muchos casos invirtiendo ingentes cantidades de dinero en distintos medios (escritos, Internet ) con el fin de captar a los clientes, una vez tenemos el primer contacto con los clientes vía Internet o teléfono o en persona, comienza la fase de investigación.  Hay que saber las necesidades del cliente y poco a poco ir madurando al cliente ya que todos los compradores necesitamos un periodo de maduración previo a realizar la compra de una vivienda…

Nosotros les mantenemos informados de los precios, de las distintas ofertas, de la zona, de las condiciones de los préstamos en caso de precisar financiación, de las obligaciones fiscales que conlleva la compraventa de un inmueble, etc, etc… es decir dinero y mucho mucho tiempo hasta que fidelizas a un cliente que esta a 200-500 e incluso 4.000 km de distancia de aquí.

Consigues durante esos meses despertar el deseo de la compra inmediata y tienes ya al  cliente en el punto en que  te dice que va a viajar a visitar los inmuebles que le has ido mandando o informando ( tu y otras 10 agencias más…a la vez ). Una vez el cliente esta aquí, en el 90% de los casos compartimos el cliente con otros compañeros de profesión que durante ese tiempo de fase de investigación o búsqueda por parte del cliente desde su casa , han estado mandándole también sus ofertas.

Comienza la ley del mas fuerte…. ¡!!, 4 o 5 agencias trabajando con el mismo cliente durante 3 días…. Y al final mira por donde eres el afortunado, el cliente después de estar emborrachado de ver pisos en 3 días que habrá visitado mas de 30 pisos a parte de los mas de 200 o 500 que a podio ver antes por Internet, llega y te dice me gusta la vivienda pero el precio no… he visto mas baratas , “si el vendedor quiere vender me lo tiene que rebajar”… y en base a las operaciones de los últimos 6 meses las rebajas que nos hacen los compradores son en torno a un 10-20 % del precio ya negociado por nosotros con anterioridad con los propietarios.

Llegados a este punto nos toca hacerle ver al comprador que su oferta es demasiado baja e intentar que la suba antes de pasarla al vendedor , pero en la mayor parte de los casos , ellos se plantan en esa cantidad y como bien dice el refrán “ esto son lentejas si las quieres las coges y sino las dejas”… Asi que con un precio ya competitivo previo ( sino el cliente ni hubiese ido a visitar la casa si hubiera estado por encima de la media de mercado) ahora nos toca decirle al propietario que tiene la casa vendida pero no al precio que hemos fijado en un principio sino igual un 10% o 20% menos…. Rebajar un 10% o un 20% de una vivienda que esta en precio de mercado ( es decir competitiva no es nada fácil)… puedes estar 1 hora al teléfono explicándole al vendedor la situación compleja del mercado, las expectativas que hay, que mas vale pájaro en mano que ciento volando etc…. Unos nos dicen “ no tengo prisa, no bajo un duro, ya lo hemos puesto barato y si le interesa a ese precio que lo compre y sino pues ya vendrá otro….y  apostillan ,  oye y sino no pasa nada lo quitamos de la venta y en 5 años volvemos a hablar……) , otros no aceptan la oferta y hacen una contraoferta y comienzan las negociaciones con la parte compradora…. Ver si en ese nuevo precio estarían dispuestos a comprarla o no….: unos suben su oferta y otros no. Los que la suben se cierra , los que no la suben y se mantienen firmes en su oferta nos toca volver a contactar al vendedor y comentarle la postura del comprador.. “ o eso o nada… “ antes esta actitud unos hace de tripas corazón y venden a ese precio y otros no.. dice que nada y que le sigamos buscando a un comprador que este dispuesto a comprar su vivienda al precio que el pide.

Después de toda esta odisea de negociaciones, tensiones… etc,  vamos a suponer que o bien la oferta inicial se ha aceptado o se ha aceptado la contraoferta y se cierra la operación. PERFECTO!!! Hemos conseguido que haya un acuerdo entre las partes , ahora llega el momento de formalizar el acuerdo mediante la entrega de una señal….. Momento peligroso… el cliente se dirige a su entidad y solicita 3000 euros de su cuenta. El cajero o gestor de turno, muy bien instruido por sus jefes, le pregunta muy amablemente a NUESTRO cliente…. Me puede indicar el concepto de ese reintegro, se trata de una señal para comprar una vivienda aquí en Torrevieja?? Y el cliente  inocentemente le dice:  “pues si”… entonces el cajero le informa que la entidad tiene unas estupendas viviendas a la venta y de las ventajas que ellos tendrían si compraran una vivienda de la entidad………… Fíjense que sencillo, como 3.000 euros no pueden sacarlos del cajero no les queda mas remedio a los clientes que ir a la ventanilla y HABILES Y VELOCES los empleados que están en Caja ya ven las orejas al lobo y dice…. “Huelo a comprador de vivienda…. “Y despliegan su catalogo de viviendas delante de NUESTRO cliente en cosa de 1 minuto…. Inversión de esa entidad realizada para captar ese comprador CERO PATATERO!!!!! Y una operación que llevas meses de trabajo y que te ha costado dinero, mucho tiempo, mucha energía, mucha tensión en las negociaciones etc… en 10 segundos que es lo que se tarda en decir “ es para comprar una casa, sabe usted que nosotros también vendemos casas …!” todo tu trabajo, el dinero que llevas a tu casa a final de mes para tu familia se puede esfumar …. Conclusión los agentes inmobiliarios trabajamos gratis para las entidades, hemos contactado a los clientes, los hemos informado , hemos despertado en ellos el deseo real de comprar, hemos conseguido que vengan , les hemos enseñado la ciudad, les hemos informado de todo el proceso de venta, les hemos mostrado muchas viviendas por lo que el cliente ya tiene un buen criterio de compra ya que dispone de muchas referencias para saber que esta en precio, hemos renegociado los precios de venta con los vendedores , por lo que saben que aunque un precio sea bueno aún puede llegar a ser mejor.. y cuando hemos hecho todo el trabajo se lo ponemos en bandeja a los bancos o cajas… ya maduritos y decididos a sacar 3.000 euros para señalizar una casa es decir a punto de caramelo es cuando el cliente le llega a la entidad, solo tienen  que ser listos y ofrecerles algo similar a mejor precio y los 3.000 euros  se los entregan a ellos y no a nosotros que somos quienes hemos realizado el trabajo……….

Como evitar esto: HAY QUE IR CON EL CLIENTE AL BANCO O MEJOR TODAVIA HAY QUE TENER UN TPV EN LA OFICINA ¡!!!

Bueno…. puede ser una solución en cierto casos, pero en otros el cliente necesita financiación y llegado el momento de señalizar le entran las dudas de si la entidad le va a dar el Préstamo…., ANTES DE NADA QUIERE HABLARLO CON SU BANCO ¡!!  Aquí en este momento es cuando no damos cuanta de que hemos empezado la casa por tejado, hemos invertido tiempo y dinero en alguien que no sabe si puede comprar lo que le hemos mostrado ……Conclusión: En la fase de investigación no solo hay que saber que necesita sino también si lo puede pagar y como lo va a pagar al contado o financiado y si es así que % de financiación necesita, y antes de salir a enseñar nada es mejor invertir 20 minutos haciéndole un estudio económico financiero al cliente y si da positivo ( es decir tiene capacidad de comprar ) y el importe de quiere y puede invertir entonces ver como con ese presupuesto buscamos la casa que reúna de la mejor manera posible sus necesidades de compra.!!!!

Compañeros, se trata de en primer lugar educarnos nosotros mismos, no somos “enseña pisos”, somos asesores inmobiliarios, y parte de nuestro asesoramiento es ver y estudiar la capacidad de compra de nuestros clientes. Si el cliente no quiere que lo hagamos nosotros, que vayan al banco primero ya que  mas tarde o mas temprano van a tener que ir por lo tanto si el banco va a  querer robarme el cliente que lo haga antes de que yo invierta mi tiempo y dinero en él!!!!  Que lo madure el, que se lo trabaje el comercial del banco y no yo dejárselo bien madurito en bandeja ¡!!!

Fuente: Karen Manzanas. OKENDO

PREVENCION DEL BLANQUEO DE CAPITALES Y DE LA FINANCIACION DEL TERRORISMO


TRIBUNAL DE VALENCIA SIENTA JURISPRUDENCIA SOBRE LA DEDUCCION DEL 100% DEL IVA EN LA COMPRA DE VEHICULOS DE EMPRESA


Sentencia número 213/2008 de fecha 14/04/2010 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana por la que se acepta la deducción en el Impuesto sobre el Valor Añadido del cien por cien ((100 %) de las cuotas soportadas por la adquisición de un vehículo turismo afecto a la actividad.

Hay que recordar que en el IVA el legislador presume un grado de afectación a la actividad económica de los vehículos turismos en un 50 %, salvo que el sujeto pasivo demuestre un grado mayor de afectación.

Esta sentencia considera que es válido que los sujetos pasivos del Impuesto deduzcan la totalidad de la cuota soportada en la compra de un turismo afecto a su actividad, siempre que dicha afectación sea efectiva, aunque lo fuere de manera parcial o limitada.

Se apoya en una sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de fecha 17 de Julio de 1991, que estableció que un sujeto pasivo, que utiliza bienes necesarios para su actividad económica, tiene derecho a deducir las cuotas soportadas en la adquisición de dichos bienes por reducido que sea el porcentaje de utilización para fines profesionales.

Evidentemente, tanto en Gestión Tributaria como en Inspección de los Tributos harán caso omiso de la citada sentencia del Alto Tribunal Valenciano, pues consideran que la Ley Española es taxativa en este punto. No obstante, la preeminencia del derecho comunitario sobre el nacional y el hecho de que las Directivas comunitarias son más proclives a salvaguardar el derecho a la deducción del IVA soportado que las Leyes nacionales de cada Estado (sobretodo el Español) nos hace pensar que dicha postura jurisprudencial se acabará imponiendo.

Ahora los Asesores tenemos un argumento jurisprudencial para defender la deducibilidad del IVA de los vehículos si se demuestra una afectación a la actividad (lo contrario, probar una afectación al 100 % ante Hacienda era un verdadero “Probativo Diabólico”).

El camino a recorrer será largo y lleno de dificultades, pero se empieza a ver la luz al final del camino. Tan solo queda esperar que los distintos Tribunales Superiores de Justicia hagan suya la razonada y justa sentencia del T.S.J. de Valencia.

articulo publicado por: EUROTEAM CONSULTORES.

víctor alvargonzález, director general de la asesoría financiera profim, critica la resistencia de vendedores inmobiliarios profesionales


víctor alvargonzález, director general de la asesoría financiera profim, critica la resistencia de vendedores inmobiliarios profesionales, instituciones o particulares a bajar los precios y alerta de que dicha actitud sólo nos llevará a posponer una dura caída de precios

el experto asegura que hay entidades financieras que se resisten a vender por debajo del valor de tasación que había establecido la propia entidad sobre los activos inmobiliarios, es decir, valoraciones “que se hacían en la época de la burbuja para que el comprador de la vivienda se comprara de paso un cayenne con el exceso sobre valor de tasación” apunta

el problema, según alvargonzález, es que profesionales, instituticiones o particulares no se acaban de creen que el ladrillo baja. “está tan incrustado en el subconsciente colectivo el mantra de que el ladrillo nunca baja que la mayoría sigue la política del avestruz. el ladrillo se ha convertido en un símbolo nacional que nada tiene que envidiar al toro osborne”, apostilla el experto

espera una caída de precios más dura ante el elevado stock de viviendas y la escasez de compradores, con lo que cree que los vendedores “tirarán la toalla todos a la vez, amplificando así la bajada, como ocurre en las bolsas”, comenta.

Y ahora digo yo como vendedora inmobiliaria…..hasta donde tienes que bajar los precios….????.

Con artículos como el del señor director general financiero don Víctor alvargonzalez, lo que se consigue es que la población compradora en potencia, sólo siga esperando a conseguir los chollos con los que sueñan desde hace un año. SIn ir más lejos, este fin de semana hemos tenido otro cliente que buscaba un apartamento de 2 dormitorios en primera línea de playa en 50.000 € máximo y por supuesto sin necesidad de reforma……


publicado por: SOL DE ESPAÑA