Mi piso no se vende, ¿qué hago?

Que no cunda el pánico. Vender una vivienda no es fácil en
tiempos de crisis, pero tampoco es una tarea imposible. Los
expertos recomiendan no resistirse a bajar el precio y no
demorar la venta a la espera de ofertas mejores.

La crisis se ha cebado en el mercado inmobiliario. Según la
agencia de tasación Tinsa, hoy un piso vale casi un 24% menos
que en diciembre de 2007, cuando la burbuja tocó techo. Por eso,
vender una vivienda se ha convertido es una tarea titánica para
muchos, que se desesperan al ver pasar los meses a la espera de
un comprador, mientras el valor de su piso se deprecia.

Para vender rápido y bien, las agencias inmobiliarias aconsejan
marcar un precio acorde con la realidad del mercado y no demorar
la venta a la espera de ofertas mejores. Es probable que nunca
lleguen.

Estas son las cinco claves para vender un piso en tiempos de
crisis, según los expertos de Tecnocasa e idealista.com:

1. PONERSE EN MANOS DE PROFESIONALES: Aunque parezca que
cualquiera puede hacerlo, vender viviendas es una profesión. Por
ello, el mejor consejo es ponerse en manos de un profesional que
le aconseje sobre la mejor manera de comercializar el inmueble,
sobre el precio que debe pedir para cerrar la operación y que le
ayudará con el papeleo. No hay que olvidar que las inmobiliarias
se llevan una comisión, pero se ocupan de todos los trámites
relacionados con la venta: seleccionan a los compradores,
gestionan las visitas y enseñan la casa sin que usted tenga que
intervenir.

2. AJUSTAR EL PRECIO: Si preferimos hacerlo por nuestra cuenta,
debemos ser conscientes de la importancia de saber poner
correctamente el precio. El particular que quiere vender ahora
va un poco a ciegas y no suele fijar un buen precio de salida,
lo cual es clave para vender rápido y no alargar la operación
durante meses. Es preciso estudiar el mercado y buscar pisos
parecidos al nuestro en la misma zona. También es importante
tener claro que esas viviendas son competencia directa y que si
queremos vender, nuestro precio tendrá que estar siempre por
debajo. La mejor opción es realizar una tasación previa y
aplicar un descuento de entre el 10% y el 20% a la cantidad que
nos indique. Así nos estaremos asegurando de poner nuestra
vivienda al alcance de la demanda. Si compramos la vivienda
durante el `boom’, es probable que lo tangamos que vender por
debajo del precio que pagamos entonces. Es mejor asumirlo para
evitar dilaciones y rebajas constantes.

3. PONER LA CASA ‘GUAPA’: También es importante hacer nuestra
casa atractiva para el comprador, pero no solo por el precio. No
es necesario invertir mucho dinero en grandes reformas, pero
algunos arreglos básicos la pondrán guapa. Es importante pintar,
limpiarla a fondo y eliminar todos los detalles personales.
Quien busque comprar una casa no tiene por qué coincidir con
nosotros en la decoración, así que es mejor dejarla lo más
neutra posible.

4. BUSCAR COMPRADORES: Es preciso que seamos conscientes de
dónde están los compradores e ir a buscarlos allá donde estén.
Hay millones de personas de buscando piso en nuestro país y
muchos de ellos realizan esa búsqueda por internet. Por lo
tanto, es importante anunciarse en la red y no escatimar en
fotografías e información adicional. La mayoría de las
inmobiliarias ofrecen actualmente esa posibilidad. Lo de poner
el cartel en la vivienda, ha quedado atrás. Otra cuestión
importante de cara a ‘cazar’ compradores es no mentir: hay
palabras que visten mucho los anuncios, como «luminoso», «para
entrar a vivir» o «excelente ubicación»; pero, cuando las
utilicemos es importantes que lo hagamos con rigor. Si mentimos,
tendremos más visitas, pero no serán de calidad porque no
responderemos a sus expectativas.

5. CONVERTIRNOS EN VENDEDORES: Ahora es preciso que nos
preparemos para actuar como un vendedor: debemos tener el
teléfono siempre a mano y no tardar nunca más de 24 horas en
responder a una solicitud de información. Tenemos que estar
disponibles para enseñar el piso cuando sea necesario y sobre
todo, es indispensable que actuemos con amabilidad y simpatía,
sin agobiar a las visitas, que deben tener el tiempo suficiente
para ver el inmueble con tranquilidad. Además, debemos ser
capaces de responder a sus dudas: gastos de comunidad, si los
electrodomésticos están en garantía, etc.

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(c) 2011, expansion.com (http://www.expansion.com/)

publicado por: HM PROMOCIONES

¿Es sagaz comprar un piso al banco?

José Luis Ruiz Bartolomé

Una finca de Madrid. Dos pisos similares a la venta. Por uno piden 160.000 euros. Por el otro, 110.000. ¿Cuál se ha vendido primero? Aunque parezca mentira, el de 160.000.

Esta historia, tan cierta como la vida misma, fue relatada hace unas semanas en una reunión de los RICS españoles (asociación británica de valoradores y otros profesionales inmobiliarios) por uno de sus miembros. ¿Cuál fue la razón? El piso caro pertenecía a un banco, y el barato a un particular.

El primero gozaba de una financiación estupenda que proveía el propio vendedor. En cambio, quien quisiera adquirir el piso del particular tendría que iniciar un periplo por las diferentes entidades financieras para conseguir financiación. En caso de obtenerla -algo que no es seguro en estos tiempos-con toda probabilidad no sería del cien por cien, con lo que tendría que aportar fondos propios. Además,el diferencial aplicado sobre el euribor sería mucho más alto, fijando una cuota hipotecaria desincentivadora.

La reflexión del RICS español al respecto se centró en la valoración del inmueble. ¿Se puede decir que 160.000 euros es el valor de mercado? Si es así, ¿por qué no se vende un piso que sale al precio de 110.000? De lo que no cabe duda es de que las tasadoras y los organismos oficiales que nos proveen de estadísticas de ventas y precios de vivienda habrán tomado como testigo de mercado la venta del piso del banco. ¿Qué credibilidad tienen?

Una segunda reflexión que merece la atención es la situación del mercado hipotecario. ¿Es razonable que las entidades financieras concedan financiación atendiendo no a la calidad/solvencia del comprador, sino a la proveniencia del inmueble? Algo absolutamente evidente en este caso en que la ventaja de precio es clara a favor del piso perjudicado. ¿Se compadece esta actuación con las leyes de igualdad? ¿Y con las de competencia? ¿Se puede hablar de abuso de posición dominante? ¿Debería intervenir la Comisión Nacional de la Competencia?

En tercer lugar, un hecho sorprendente: la misma relajación de condiciones financieras que nos condujo a la peor crisis inmobiliaria de nuestra historia es la que ahora aplican las entidades a sus inmuebles. ¿No tiene nada que decir el Banco de España al respecto? El comprador del piso del banco, hoy feliz, mañana se puede ver atrapado en el mismo problema que millones de familias en España; sin ningún tipo de resorte para renegociar o acondicionar su deuda para afrontar una situación delicada.

Pero hay una cuarta derivada: ¿cuánto vale ahora ese piso en manos de su nuevo dueño? ¿A qué precio lo podría vender si decidiera, de repente, hacerlo? La financiación que ha obtenido del banco es su financiación, específicamente diseñada por la entidad para aligerar su balance. Un tercero que estuviera interesado en el inmueble debería buscarse la vida en un mercado hipotecario seco y menguante.

Por lo tanto, este piso habría perdido la ventaja competitiva que tenía frente al que se vendía a 110.000 euros. Ahora, si quiere vender, el precio será su única arma.

José Luis Ruiz Bartolomé. Fuente: el economista

publicado por: OKENDO

 

Pistas para vender una casa

Pisos en venta con olor a galletas

En Estados Unidos hornean galletas antes de enseñar una casa a los posibles compradores, para que huela bien», cuenta Eduardo Molet, director de Rei Inmobiliaria. «Las casas se compran con el corazón, no con la cabeza, por lo que tenemos que hacer todo lo posible para que la primera impresión sea decisiva».

En un contexto donde la crisis financiera, los precios de la vivienda y la escasez de crédito han convertido en misión imposible la tarea de vender un piso, es necesario agudizar las estrategias para conseguir compradores. Aunque el requisito fundamental sigue siendo ofrecer un buen precio, ideas como subir un anuncio en los portales inmobiliarios de internet o preparar a conciencia la visita a la vivienda, ayudan, y mucho, a formalizar la venta.

«El vendedor tiene que desengañarse y el primer error es la cantidad que se pide por un piso», asegura Molet. «Si queremos vender», añade, «hay que pedir un precio adelantado al mercado, es decir ‘aclara’ conocer el precio real de venta, no el que pide la gente o el que esté en internet, y hacer una rebaja», aconseja Molet.

«Para fijar el precio de la vivienda hay que recurrir a un profesional. Lo que se encuentra en internet son casas que fácilmente pueden llevar dos o tres años a la venta. Si el particular toma como referencia un precio obsoleto, no conseguirá vender su casa«.

Los expertos no recomiendan reformar la vivienda de cara a su venta. «El azulejo que ponga será totalmente distinto de aquel que le guste a las 15 personas que visiten la casa, por lo que es mejor que lo cambie quien compre la casa”. Aunque sí es recomendable que se limpie y se recoja, y, si es posible, que se dé una mano de pintura blanca. «No supone mucho dinero y cambia completamente la presencia del inmueble», asegura.

La primera impresión

Preparar la visita es tan importante que en países como EEUU existen personas que se dedican exclusivamente a esta tarea. «Debe oler bien e invitar a ser vista. No puede repeler», afirma Molet. En su opinión, «hay que dejar que el interesado explore la casa, no agobiarle. Un truco es cerrar las puertas para que el visitante vaya descubriendo la casa, y por supuesto, evitar que se fije en los posibles desperfectos como goteras o manchas».

«Cuando vayamos a enseñar una casa tiene que estar disponible para ser vista, es decir, con luz. Hay que descorrer las cortinas y encender todas las luces», cuentan desde Comprar Casa. Desde donde desvelan otros dos trucos muy interesantes: «Si la casa está cerrada, es buena idea dejar todos los interruptores en posición de encendido, para cuando conectemos los fusibles, ya estén todas las luces dadas; y si son casas pequeñas, lo mejor es presentar el piso amueblado, para transmitir que cabe todo lo necesario«.

Internet, el gran aliado

Internet es desde hace tiempo la herramienta preferida para buscar piso, relegando la visita física a la agencia inmobiliaria a un segundo plano. «Aunque se decida vender el piso de forma particular, siempre es aconsejable consultar a un profesional», «pero en ambos casos, estar presente en internet es imprescindible«.

Y para conseguir un mayor número de visitas es esencial destacar el anuncio. Más allá de las herramientas que, previo pago, ofrecen los portales para que aparezca en los primeros puestos, es imprescindible aportar una buena descripción de la vivienda y del entorno.

«Las fotografías son muy importantes y muchas veces no se les da el valor que tienen», es aconsejable tener la casa recogida y hacerlas de día para «conseguir una buena iluminación». Además, es importante incluir fotografías de los espacios comunes, piscina, garaje o pequeños detalles «que destaquen las bondades de la casa».

Fuente: el mundo

publicado por: Villas y Casas

Los extranjeros compraron 18.561 pisos en España en 2010, el 4,4% del total

 

Franceses y alemanes reemplazan a ecuatorianos y marroquíes como principales compradores de pisos españoles

 

Un total de 18.561 pisos fueron comprados por ciudadanos extranjeros en España en 2010, lo que supone el 4,45% del total de viviendas vendidas el pasado año, según consta en el anuario inmobiliario del Colegio de Registradores.

El porcentaje de pisos adquiridos por ciudadanos de terceros países se mantiene así en línea con el de 2009 (un 4,24%), pero está lejos del máximo del 8,9% registrado en 2007, antes de la crisis.

Según los registradores, la crisis económica «afectó especialmente» a extranjeros residentes en España, «que son los que vieron más notablemente minoradas sus expectativas, reduciendo así su demanda de vivienda».

«Por contra, los extranjeros no residentes incluso se vieron favorecidos en términos relativos, dado que encontraron más accesible la vivienda en España como consecuencia del ajuste de los precios», añaden.

Por nacionalidades, los británicos son los que más pisos compraron en España el pasado año, un total de 4.350, el 23,4% del total adquiridas por extranjeros. Después se situaron los franceses, con el 8,2% del total, los alemanes (7,7%), los rusos (6,9%), y los italianos (5,6%).

Según el informe, el resto de nacionalidades del ránking (Bélgica, Países Bajos, Suecia, China, Noruega, Rumanía, Irlanda, Marruecos, Dinamarca, Argentina, Finlandia, Suiza, Portugal y Polonia) cuenta con porcentaje de compras por debajo del 5%.

Los registradores señalan que se trata de países europeos con un poder adquisitivo superior a las de otras nacionalidades residentes en España y que tienen una vocación de permanencia más estable por motivos laborales.

En este sentido, el informe apunta el caso de los ecuatorianos que, según sus datos, han pasado de copar el 10,8% del total de compras de viviendas por parte de extranjeros en 2007 a no aparecer en el ranking de los veinte primeras nacionalidades que adquieren piso en España.

 

De igual forma, los marroquíes, que en 2007 se hicieron con el 6,5% del total de pisos comprados por extranjeros, redujeron este porcentaje para el 2,03% en 2010.

RELEVO DE NACIONALIDADES.

Para los registradores, «este desplazamiento de la estructura de nacionalidades, ya se extiende durante tres años, coincidiendo así con el cambio de ciclo inmobiliario y económico».

Según destacan, durante el ciclo alcista, junto a los británicos, los ciudadanos extranjeros que más viviendas compraban en España eran los ecuatorianos, los marroquíes, los rumanos y los colombianos. Según explica el informe, «estas nacionalidades tradicionalmente compraban vivienda con una finalidad de residencia relativamente permanente para establecerse laboralmente en España».

«La crisis económica les ha afectado con mayor intensidad que a otras nacionalidades, reduciendo proporcionalmente en mayor grado sus decisiones de compra de vivienda que a ciudadanos de otros países cuya finalidad era fundamentalmente turística», añade.

Por tipos de vivienda, los extranjeros compraron el pasado año más pisos usados (9.643 unidades) que nuevos (8.918 unidades). Según el informe, suelen ser los ciudadanos que se instalan en España con fines turísticos los que en mayor medida se decantan por pisos nuevos.

 

Fuente: eleconomista.es

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

¿Cómo vender su vivienda más rápido? “HOME STAGING”.

Hay una forma de vender su vivienda más rápido: ¡el home staging! El ‘home staging’, que significa literalmente “puesta en escena de la casa”, es el arte de preparar y presentar una propiedad al mercado para que los compradores (o inquilinos) potenciales tengan un ‘flechazo’.

Nacido en los años 70 en Estados Unidos, el ‘home staging’, que combina técnicas probadas de marketing, psicología y diseño, se extendió rápidamente en países como Inglaterra, Canadá y Australia en los años 90. El concepto ha experimentado estos últimos años un fuerte desarrollo en España, sobre todo, con la crisis inmobiliaria que vivimos.

Los compradores potenciales toman una decisión definitiva en los 60 primeros segundos de una visita. Con una inversión mínima, el ‘home staging’ se basa en resaltar los puntos fuertes y eliminar los puntos negativos. Consiste en despejar y ordenar, despersonalizar, reparar (si fuese necesario), limpiar a fondo, reorganizar los muebles y los accesorios existentes y dar una función precisa a cada espacio. Todo esto con el objetivo de crear la mejor “primera impresión” posible, rápidamente y a bajo costo.

Es que al contrario que el interiorismo, que consiste en “personalizar” un espacio tomando en consideración los gustos y las preferencias del cliente, un profesional del ‘home staging’ “despersonaliza” su vivienda, creando un espacio neutro y acogedor al gusto de la mayoría de las personas. Además de ser rápido, el ‘home staging’ es barato porque se trata esencialmente de utilizar y reorganizar el mobiliario ya presente en la vivienda.

Al vender una propiedad es imprescindible comprender que ésta deja de ser nuestro hogar para convertirse en un “producto” en venta. Asimismo, en tiempos de crisis inmobiliaria, el ‘home staging’ permite revalorizar este “producto” para destacarlo de la competencia.

Un ‘home stager’ tiene como objetivo darle consejos objetivos y prácticos sobre cómo transformar una vivienda para que luzca como un piso piloto. Desde la visita de asesoramiento hasta la dirección y ejecución de todo el proyecto, su objetivo principal es ayudar a sus clientes a vender o alquilar una propiedad más rápido y al mejor precio posible.

publicado por: D&M PROPERTIES

 

LA CORRECCIÓN DEL 30% DE LA VIVIENDA

Artículo en el que se comenta el informe publicado ayer por Bankinter sobre el mercado de la vivienda, en el que prevé una caída adicional de los precios del 6% sobre los niveles actuales, para estabilizarse a partir de la segunda mitad de 2011. Se apunta que sumado este ajuste al registrado desde 2007 por las estadísticas oficiales, quedaría una corrección del 18% en seis años. La inflación, utilizando las previsiones de consenso de Funcas, supondría un ajuste real de otro 10%. En total, menos del 30% sobre el pico de la burbuja inmobiliaria en España.

Entre otras cuestiones, se señala que llama la atención que la banca tenga, según las estimaciones de Bankinter, unos 200.000 pisos de promociones que han quedado sin vender o de promotoras quebradas. Un stock capaz de mover el conjunto de mercado si saliese a la venta a precios capaces de satisfacer la demanda. “Pero no lo ha hecho. Más que bajando el precio, la banca ha optado por sacar estas viviendas al mercado ofreciendo ventajas en la concesión de créditos, muy restringidos para el conjunto del mercado”. Asimismo se apunta que queda por ver el efecto de la circular del Banco de España que obliga a acelerar la amortización de estos activos inmobiliarios. Provisionar al 30% a partir de los dos años supone, teniendo en cuenta que 2009 fue el año en el que se adjudicaron la mayor parte de los inmuebles a la banca, que en 2011 la banca tendrá que elegir. O quedarse en el balance con casas cuyo valor en libros ha sido amortizado o sacarlas al mercado a pérdida. Es un motivo que podría acelerar el ajuste pronosticado por Bankinter. El banco prevé que en los próximos dos años no se reduzca el stock de viviendas vacías, unas 900.000. Que la banca dé salida a sus pisos no supondría sólo la reducción directa del stock; si las operaciones implican caídas de precios generalizadas la demanda efectiva sería más alta. Y eso podría acelerar el proceso que Bankinter no prevé hasta 2014, y es el nuevo repunte de la actividad de construcción, que lógicamente no empieza mientras haya casas ya hechas que no han sido vendidas. Se comenta que “es, quizá, el mejor favor que el Banco de España puede hacer a la economía”.

(Cinco Días. Página 27. 2 columnas)

PUBLICADO POR: INMOLEVANTE

Galindo prevé un ‘efecto llamada’ tras el verano que disparará las ventas de casas

 

MERCADO | Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España

Servimedia | Madrid

Actualizado lunes 21/06/2010 09:49 horas

El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, considera que el aumento de la compraventa de viviendas en España en el mes de abril, del 16,7% según datos del INE, es un dato positivo que refleja el mejor comportamiento del mercado inmobiliario. Además, prevé un fuerte «efecto llamada» para después del periodo estival que disparará las operaciones inmobiliarias.

De hecho, Galindo augura que el segundo semestre del año y, sobre todo, a partir de la vuelta del verano, será el momento en el que la compraventa de vivienda experimentará un mayor incremento. «Será difícil que la situación sea mejor que en el segundo semestre, a efectos de compra», ha señalado.

Tipos ‘en mínimos’ y el final de la deducción fiscal, otras de las bazas del comprador

Los factores que harán de ese momento «el mejor para comprar» serán la amplitud de oferta para elegir, el hecho de que los precios estén ajustados «todo lo posible», unos tipos «en mínimos» y la oportunidad que entraña la desgravación fiscal, que se restringirá a partir de 2011.

Por todo ello, el presidente de la APCE insiste en que el «efecto llamada» será importante tras el verano y vaticina que las compraventas seguirán creciendo en lo que queda de ejercicio.

 

publicado por CASABELLA.