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¿En qué consistirá la nueva reforma hipotecaria?


Artículo ofrecido por Bankimia , 07/02/2013

El Gobierno ha anunciado ya cuáles son los cambios que el Partido Popular propondrá, para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, durante el plazo de enmiendas parciales para el Proyecto de Ley de Medidas Urgentes.

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Hay voces que apuntan que estas medidas propuestas provocarían un impacto negativa en el mercado hipotecario.

El anuncio realizado por el Ministro de Economía Luis de Guindos es sólo un punto de partida con el que se busca un acuerdo mayoritario con el resto de fuerzas del arco parlamentario. Acuerdo al que está previsto llegar a mediados de este mes de febrero.

Principales novedades que propone el Ejecutivo

Lo cierto es que el Gobierno propone una reforma sustancial de la actual Ley Hipotecaria. Entre las principales medidas que afectarían a los actuales préstamos hipotecarios destacan las siguientes:

1.Límite en el  plazo de amortización: Se limitará el plazo de amortización de un préstamo hipotecario a 30 años. Éste no podrá exceder la edad legal de jubilación del deudor (65 años). Cabe destacar que, según un estudio realizado por el comparador Bankimia que analiza las solicitudes de préstamos hipotecarios en 2012, el plazo de endeudamiento aumentó desde enero de 2012 hasta diciembre del mismo año de 30 a 33 años y medio.

2.Límites para los intereses de demora: No podrán superar 3 veces el interés legal del dinero. En la actualidad, algunas entidades aplican intereses de demora superiores al 20%. Además, se reducirá de 5 a 3 años el plazo máximo en el que deberán pagar estos intereses.

3.Mejora del Código de Buenas Prácticas Bancarias: el Gobierno perfeccionará el código para que más personas puedan beneficiarse de sus ventajas, entre ellas la dación en pago. Entre los principales cambios destacan la ampliación del umbral de ingresos para poder acogerse al Código de 16.000 euros a 19.000 euros y la eliminación de la obligatoriedad de que todos los miembros del núcleo familiar estén en el paro.

4.Posibilidad de alquiler en caso de desahucio: Si se produce el lanzamiento de una vivienda, es decir, si se alcanza el punto del desalojo, el banco deberá permitir por 3 años al deudor el alquiler de su antigua vivienda.

5.Más poder para los magistrados: Los jueces tendrán potestad para reducir las deudas que les queden pendientes a las familias desahuciadas si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda.

6.Independencia para las sociedades de tasación: se limitará la presencia de los bancos en el accionariado de éstas, reduciendo el límite del 25% al 10%.

7.Menos requisitos en la subasta: Se propondrá facilitar el acceso de los postores a las subastas rebajando los requisitos, como el aval necesario para pujar (caerá del 20 al 5% del valor de tasación). Se ampliará además el plazo para que el adjudicatario encuentre financiación (de 20 a 40 días) y se impedirá que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura.

8.Plazo de ejecución: No se podrá iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que no se hayan producido 3 impagos.

¿Qué repercusiones tendrían estas medidas?

Ya hay voces que apuntan que estas medidas propuestas por el Partido Popular provocarían un impacto no del todo positivo en el mercado hipotecario. Entre quienes critican estas propuestas se encuentra la agencia de calificación de riesgos Moody’s, quien ha asegurado que estos cambios restan garantías a los inversores en productos de deuda bancaria respaldados por estos préstamos hipotecarios. Moody’s considera, también, que las modificaciones anunciadas por de Guindos “reducen la voluntad de pagar de los prestatarios”.

Por otra parte, además, estas medidas podrían incidir en el precio de las viviendas ya que supondrán -dicen los expertos- una presión a la baja de los mismos, como consecuencia de reducir el plazo de amortización de los préstamos.

publicado por HM PROMOCIONES

¿Es sagaz comprar un piso al banco?


José Luis Ruiz Bartolomé

Una finca de Madrid. Dos pisos similares a la venta. Por uno piden 160.000 euros. Por el otro, 110.000. ¿Cuál se ha vendido primero? Aunque parezca mentira, el de 160.000.

Esta historia, tan cierta como la vida misma, fue relatada hace unas semanas en una reunión de los RICS españoles (asociación británica de valoradores y otros profesionales inmobiliarios) por uno de sus miembros. ¿Cuál fue la razón? El piso caro pertenecía a un banco, y el barato a un particular.

El primero gozaba de una financiación estupenda que proveía el propio vendedor. En cambio, quien quisiera adquirir el piso del particular tendría que iniciar un periplo por las diferentes entidades financieras para conseguir financiación. En caso de obtenerla -algo que no es seguro en estos tiempos-con toda probabilidad no sería del cien por cien, con lo que tendría que aportar fondos propios. Además,el diferencial aplicado sobre el euribor sería mucho más alto, fijando una cuota hipotecaria desincentivadora.

La reflexión del RICS español al respecto se centró en la valoración del inmueble. ¿Se puede decir que 160.000 euros es el valor de mercado? Si es así, ¿por qué no se vende un piso que sale al precio de 110.000? De lo que no cabe duda es de que las tasadoras y los organismos oficiales que nos proveen de estadísticas de ventas y precios de vivienda habrán tomado como testigo de mercado la venta del piso del banco. ¿Qué credibilidad tienen?

Una segunda reflexión que merece la atención es la situación del mercado hipotecario. ¿Es razonable que las entidades financieras concedan financiación atendiendo no a la calidad/solvencia del comprador, sino a la proveniencia del inmueble? Algo absolutamente evidente en este caso en que la ventaja de precio es clara a favor del piso perjudicado. ¿Se compadece esta actuación con las leyes de igualdad? ¿Y con las de competencia? ¿Se puede hablar de abuso de posición dominante? ¿Debería intervenir la Comisión Nacional de la Competencia?

En tercer lugar, un hecho sorprendente: la misma relajación de condiciones financieras que nos condujo a la peor crisis inmobiliaria de nuestra historia es la que ahora aplican las entidades a sus inmuebles. ¿No tiene nada que decir el Banco de España al respecto? El comprador del piso del banco, hoy feliz, mañana se puede ver atrapado en el mismo problema que millones de familias en España; sin ningún tipo de resorte para renegociar o acondicionar su deuda para afrontar una situación delicada.

Pero hay una cuarta derivada: ¿cuánto vale ahora ese piso en manos de su nuevo dueño? ¿A qué precio lo podría vender si decidiera, de repente, hacerlo? La financiación que ha obtenido del banco es su financiación, específicamente diseñada por la entidad para aligerar su balance. Un tercero que estuviera interesado en el inmueble debería buscarse la vida en un mercado hipotecario seco y menguante.

Por lo tanto, este piso habría perdido la ventaja competitiva que tenía frente al que se vendía a 110.000 euros. Ahora, si quiere vender, el precio será su única arma.

José Luis Ruiz Bartolomé. Fuente: el economista

publicado por: OKENDO