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Los agentes de la propiedad inmobiliaria piden regularse


Exigen unas garantías mínimas para proteger al comprador de una casa.

Anuncios de venta y alquiler de viviendas o habitaciones en una calle del centro deMadrid.. Los agentes de la propiedad inmobiliaria piden regularse – PABLO MONGE

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Raquel Díaz Guijarro – Madrid – 04/10/2011 – 07:00

Cuántas veces habrá visto en las farolas, marquesinas y demás mobiliario urbano anuncios de venta de viviendas con un número de teléfono como única referencia. Al contactar con dicho teléfono, cuál es la sorpresa al comprobar que en lugar del propietario del inmueble, el titular de la línea es un profesional que cuenta con varias casas a la venta y se autodenomina agente de la propiedad inmobiliaria. Pues bien, no está contraviniendo ninguna ley. Lo cierto es que desde el año 2000 cualquier persona puede dedicarse a la intermediación inmobiliaria, ya que no se requiere ninguna titulación previa, no es obligatorio contar con un domicilio social y, por supuesto, no se requiere la suscripción de ningún seguro de responsabilidad civil o ninguna póliza de caución.

Pero esto no siempre fue así. Tal y como recuerda el presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de España, Jaime Cabrero, con anterioridad a esa fecha sí era necesario contar con una preparación y titulación previas e incluso era necesario estar colegiado para poder ejercer.

Sin embargo, concluía el siglo XX y utilizando la espiral de precios alcista de la vivienda como argumento, el Gobierno del PP decretó en 2000 la desregulación de la intermediación inmobiliaria con la excusa de que dando entrada a más profesionales a este sector de actividad se lograría reducir el precio de las casas. Aunque a estas alturas es de sobra conocido, solo recordar que ocurrió justo todo lo contrario.

“Con el agravante de que desde entonces hasta ahora han sido muchos los consumidores que si han tenido un problema durante la compra o venta de su casa, no han sabido adónde acudir ni a quién consultar. Se trata de acabar con esa indefensión”, explica Cabrero.

Conocimientos previos

Para poner fin a esa situación de desregulación, los agentes de la propiedad inmobiliaria llevan años exigiendo una reorganización de la profesión. “Que pase de ser un mercado salvaje a un libre mercado regulado con protección fundamentalmente para el consumidor, que este sepa que la persona con quien está tratando tiene una formación mínima inmobiliaria y un código ético o de buenas prácticas, un seguro de responsabilidad civil, que está inscrito en un registro de intermediarios, con oficina abierta al público y que en caso de que la operación no llegue a buen puerto, no por su culpa, asegurarse de que las cantidades entregadas a cuenta le van a ser reintegradas o, en su defecto, que tendrá una garantías mínimas al reclamar”, explica Cabrero.

El presidente del Consejo General de los Colegios de API recuerda que en los años de boom inmobiliario hubo intermediarios que ni siquiera contaban con conocimientos previos de la legislación en materia hipotecaria, por ejemplo.

En este sentido, su antecesor en el cargo, Santiago Baena, hizo de esta situación de la profesión una de sus principales causas en su relación con el Gobierno. Cuando se creó el Ministerio de Vivienda en 2004, estos profesionales recordaron que hasta para vender frutas y hortalizas frescas es necesario contar con un carné de manipulador de alimentos. “La ministra de entonces, María Antonia Trujillo, fue la única que acogió nuestras peticiones con sensibilidad, pero nada se ha avanzado hasta ahora”, reconoce Cabrero, quien anuncia que tras las elecciones del 20-N volverán a plantear al nuevo Gobierno la necesidad de cambiar la situación.

Por el momento, no han encontrado ninguna receptividad en el Gobierno central, ni tampoco en las principales comunidades autónomas, a excepción de Cataluña que sí regula el desempeño de la intermediación inmobiliaria. “Parece no ser suficientemente grave lo que está ocurriendo con el tema de los desahucios como para regular el papel que puede llegar a desempeñar un API”, añade Cabrero. Además, añade que mientras un API español no puede desarrollar su profesión en Portugal, cualquier extranjero sí puede hacerlo en España.

Conviene recordar que un agente de la propiedad inmobiliaria también puede operar como intermediario en el segmento del alquiler, y es la persona idónea a la que consultar, entre otras cuestiones, qué otros gastos lleva aparejada la compra de una vivienda o cómo negociar las condiciones del préstamo con el banco.

fuente: 5dias.com

publicado por: CASABELLA

En breve llegará un segundo tsunami inmobiliario a la banca


las empresas con respiración asistida en los últimos años pueden caer próximamente

articulo escrito por josé parra-moreno, director general de grupo main

La banca española espera una nueva llegada masiva de inmuebles provenientes de ejecuciones o daciones en pago de empresas inmobiliarias y constructoras durante el segundo semestre de 2011 y el primero de 2012 . Cabe preguntarse ¿por qué esta avalancha ahora y no antes? ¿Por qué una llegada brusca como un nuevo “tsunami” y no un goteo paulatino?

Para contestar a esa pregunta es preciso que nos remontemos a 2009, cuando muchas empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras, estaban próximas a la suspensión de pagos, o usando la actual terminología, al Concurso de Acreedores. por aquel entonces, entre 2008 y 2009, los bancos se enfrentaron en muchas ocasiones a la difícil disyuntiva de refinanciar o no a promotoras y constructoras en dificultades

sabían que en caso de no refinanciar estas empresas entrarían irremisiblemente en “Concurso de acreedores” y la banca se quedaría como un acreedor más, pero en el caso de refinanciarlas y tutelar su administración con sus dueños podían intentar reflotarlas o hacerlas viables

La banca se decidió por esta última opción, la refinanciación, por varias razones:

1) al refinanciar podía ampliar las garantías reales existentes y los créditos concedidos, aumentando sus garantías con cargas hipotecarias genéricas y con garantías personales (pólizas de crédito, leasing, préstamos, etc) sobre la totalidad de los bienes de la empresa, no solo de los que tenía hipotecados previamente con lo que se protegía más. Podemos decir que la banca amplió su paraguas

2) si refinanciaba podía esperar a que mejorara la situación en general de la economía y del país y no sería necesario que ejecutara las garantías

3) en muchos casos era preferible la refinanciación que las provisiones de las pérdidas por fallidos

hay que destacar, que normalmente esta refinanciación, sobre todo para las grandes empresas, se hizo por un “pool” o grupo de bancos

Ahora bien la ley concursal 22/2003 de 9 de Julio establece que son rescindibles los actos que pudieran considerarse perjudiciales para la masa de acreedores, realizados por el deudor (la empresa) dentro de los dos años anteriores a la declaración del concurso. esto quiere decir que si alguna de las empresas refinanciadas entra en Concurso de Acreedores en los dos años siguientes a la refinanciación, la ley permitiría “echar atrás” las garantías adicionales que la banca había conseguido porque podrían considerarse perjudiciales para el resto de los acreedores al disminuir los bienes embargables y las posibilidades reales de cobro. en resumen, que la acción de la banca para cubrise sus espaldas podría haber sido perjudicial para el resto de acreedores y “echada atrás” por la ley

en consecuencia, desde el momento de la refinanciación, multitud de empresas han estado con “respiración asistida” y con sus pagos controlados por los bancos tratando de evitar que se declarara el Concurso de Acreedores, porque llegado el Concurso, las garantías adicionales obtenidas podían desaparecer al no haber transcurrido los dos años que marca la ley

actualmente, esos dos años ya han pasado y es muy posible que, ante el incierto futuro de muchas de esas empresas constructoras y promotoras, la banca opte por no seguir refinanciando y encuentre menos gravoso ejecutar las garantías hipotecarias como mal menor, una vez que se encuentran a salvo las garantías adicionales que obtuvieron en el pasado

estas circunstancias parecen hacer previsible desgraciadamente que en los próximos meses un buen número de promotoras pierdan sus activos al ser insostenible la situación económica actual.

publicado por: HM PROMOCIONES