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LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS TRABAJAMOS GRATIS PARA LOS BANCOS O CAJAS ¡!¿ COMO EVITARLO ?


Cuando hablas entre profesionales son la gran mayoría los que se quejan de las actuaciones poco éticas que están teniendo las entidades financieras con nosotros al robarnos los clientes en el momento en que ellos se personan en su entidad para retirar una señal con el fin de ir a nuestros despachos para hacer entrega de la misma y firmar el contrato de compraventa de una vivienda que les hemos mostrado.

Las entidades lo tienen fácil, nosotros estamos en muchos casos invirtiendo ingentes cantidades de dinero en distintos medios (escritos, Internet ) con el fin de captar a los clientes, una vez tenemos el primer contacto con los clientes vía Internet o teléfono o en persona, comienza la fase de investigación.  Hay que saber las necesidades del cliente y poco a poco ir madurando al cliente ya que todos los compradores necesitamos un periodo de maduración previo a realizar la compra de una vivienda…

Nosotros les mantenemos informados de los precios, de las distintas ofertas, de la zona, de las condiciones de los préstamos en caso de precisar financiación, de las obligaciones fiscales que conlleva la compraventa de un inmueble, etc, etc… es decir dinero y mucho mucho tiempo hasta que fidelizas a un cliente que esta a 200-500 e incluso 4.000 km de distancia de aquí.

Consigues durante esos meses despertar el deseo de la compra inmediata y tienes ya al  cliente en el punto en que  te dice que va a viajar a visitar los inmuebles que le has ido mandando o informando ( tu y otras 10 agencias más…a la vez ). Una vez el cliente esta aquí, en el 90% de los casos compartimos el cliente con otros compañeros de profesión que durante ese tiempo de fase de investigación o búsqueda por parte del cliente desde su casa , han estado mandándole también sus ofertas.

Comienza la ley del mas fuerte…. ¡!!, 4 o 5 agencias trabajando con el mismo cliente durante 3 días…. Y al final mira por donde eres el afortunado, el cliente después de estar emborrachado de ver pisos en 3 días que habrá visitado mas de 30 pisos a parte de los mas de 200 o 500 que a podio ver antes por Internet, llega y te dice me gusta la vivienda pero el precio no… he visto mas baratas , “si el vendedor quiere vender me lo tiene que rebajar”… y en base a las operaciones de los últimos 6 meses las rebajas que nos hacen los compradores son en torno a un 10-20 % del precio ya negociado por nosotros con anterioridad con los propietarios.

Llegados a este punto nos toca hacerle ver al comprador que su oferta es demasiado baja e intentar que la suba antes de pasarla al vendedor , pero en la mayor parte de los casos , ellos se plantan en esa cantidad y como bien dice el refrán “ esto son lentejas si las quieres las coges y sino las dejas”… Asi que con un precio ya competitivo previo ( sino el cliente ni hubiese ido a visitar la casa si hubiera estado por encima de la media de mercado) ahora nos toca decirle al propietario que tiene la casa vendida pero no al precio que hemos fijado en un principio sino igual un 10% o 20% menos…. Rebajar un 10% o un 20% de una vivienda que esta en precio de mercado ( es decir competitiva no es nada fácil)… puedes estar 1 hora al teléfono explicándole al vendedor la situación compleja del mercado, las expectativas que hay, que mas vale pájaro en mano que ciento volando etc…. Unos nos dicen “ no tengo prisa, no bajo un duro, ya lo hemos puesto barato y si le interesa a ese precio que lo compre y sino pues ya vendrá otro….y  apostillan ,  oye y sino no pasa nada lo quitamos de la venta y en 5 años volvemos a hablar……) , otros no aceptan la oferta y hacen una contraoferta y comienzan las negociaciones con la parte compradora…. Ver si en ese nuevo precio estarían dispuestos a comprarla o no….: unos suben su oferta y otros no. Los que la suben se cierra , los que no la suben y se mantienen firmes en su oferta nos toca volver a contactar al vendedor y comentarle la postura del comprador.. “ o eso o nada… “ antes esta actitud unos hace de tripas corazón y venden a ese precio y otros no.. dice que nada y que le sigamos buscando a un comprador que este dispuesto a comprar su vivienda al precio que el pide.

Después de toda esta odisea de negociaciones, tensiones… etc,  vamos a suponer que o bien la oferta inicial se ha aceptado o se ha aceptado la contraoferta y se cierra la operación. PERFECTO!!! Hemos conseguido que haya un acuerdo entre las partes , ahora llega el momento de formalizar el acuerdo mediante la entrega de una señal….. Momento peligroso… el cliente se dirige a su entidad y solicita 3000 euros de su cuenta. El cajero o gestor de turno, muy bien instruido por sus jefes, le pregunta muy amablemente a NUESTRO cliente…. Me puede indicar el concepto de ese reintegro, se trata de una señal para comprar una vivienda aquí en Torrevieja?? Y el cliente  inocentemente le dice:  “pues si”… entonces el cajero le informa que la entidad tiene unas estupendas viviendas a la venta y de las ventajas que ellos tendrían si compraran una vivienda de la entidad………… Fíjense que sencillo, como 3.000 euros no pueden sacarlos del cajero no les queda mas remedio a los clientes que ir a la ventanilla y HABILES Y VELOCES los empleados que están en Caja ya ven las orejas al lobo y dice…. “Huelo a comprador de vivienda…. “Y despliegan su catalogo de viviendas delante de NUESTRO cliente en cosa de 1 minuto…. Inversión de esa entidad realizada para captar ese comprador CERO PATATERO!!!!! Y una operación que llevas meses de trabajo y que te ha costado dinero, mucho tiempo, mucha energía, mucha tensión en las negociaciones etc… en 10 segundos que es lo que se tarda en decir “ es para comprar una casa, sabe usted que nosotros también vendemos casas …!” todo tu trabajo, el dinero que llevas a tu casa a final de mes para tu familia se puede esfumar …. Conclusión los agentes inmobiliarios trabajamos gratis para las entidades, hemos contactado a los clientes, los hemos informado , hemos despertado en ellos el deseo real de comprar, hemos conseguido que vengan , les hemos enseñado la ciudad, les hemos informado de todo el proceso de venta, les hemos mostrado muchas viviendas por lo que el cliente ya tiene un buen criterio de compra ya que dispone de muchas referencias para saber que esta en precio, hemos renegociado los precios de venta con los vendedores , por lo que saben que aunque un precio sea bueno aún puede llegar a ser mejor.. y cuando hemos hecho todo el trabajo se lo ponemos en bandeja a los bancos o cajas… ya maduritos y decididos a sacar 3.000 euros para señalizar una casa es decir a punto de caramelo es cuando el cliente le llega a la entidad, solo tienen  que ser listos y ofrecerles algo similar a mejor precio y los 3.000 euros  se los entregan a ellos y no a nosotros que somos quienes hemos realizado el trabajo……….

Como evitar esto: HAY QUE IR CON EL CLIENTE AL BANCO O MEJOR TODAVIA HAY QUE TENER UN TPV EN LA OFICINA ¡!!!

Bueno…. puede ser una solución en cierto casos, pero en otros el cliente necesita financiación y llegado el momento de señalizar le entran las dudas de si la entidad le va a dar el Préstamo…., ANTES DE NADA QUIERE HABLARLO CON SU BANCO ¡!!  Aquí en este momento es cuando no damos cuanta de que hemos empezado la casa por tejado, hemos invertido tiempo y dinero en alguien que no sabe si puede comprar lo que le hemos mostrado ……Conclusión: En la fase de investigación no solo hay que saber que necesita sino también si lo puede pagar y como lo va a pagar al contado o financiado y si es así que % de financiación necesita, y antes de salir a enseñar nada es mejor invertir 20 minutos haciéndole un estudio económico financiero al cliente y si da positivo ( es decir tiene capacidad de comprar ) y el importe de quiere y puede invertir entonces ver como con ese presupuesto buscamos la casa que reúna de la mejor manera posible sus necesidades de compra.!!!!

Compañeros, se trata de en primer lugar educarnos nosotros mismos, no somos “enseña pisos”, somos asesores inmobiliarios, y parte de nuestro asesoramiento es ver y estudiar la capacidad de compra de nuestros clientes. Si el cliente no quiere que lo hagamos nosotros, que vayan al banco primero ya que  mas tarde o mas temprano van a tener que ir por lo tanto si el banco va a  querer robarme el cliente que lo haga antes de que yo invierta mi tiempo y dinero en él!!!!  Que lo madure el, que se lo trabaje el comercial del banco y no yo dejárselo bien madurito en bandeja ¡!!!

Fuente: Karen Manzanas. OKENDO

encinar: “2011 sigue siendo un buen momento para explorar pisos y presentar ofertas”


fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com

fernando encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, señala que dentro del mercado inmobiliario “estamos en un buen momento para explorar y presentar ofertas”. en su opinión, hay que mirar bien lo que se está buscando, pelear el precio y contar con una inmobiliaria para que nos ayude a negociar el precio, ya que generalmente son gratis para el comprador y ayudan a optimizar la operación

encinar recalca que hay una “enorme demanda para casi cualquier tipo de vivienda pero esa demanda responde ya a precios agresivos“. por ello, considera clave el precio. “si estás vendiendo una casa y no te llama nadie no creas que no hay demanda, es que tu precio está fuera de mercado aunque lo hayas puesto a precio de mercado”, añade. por ello, aconseja que si al vendedor se le presenta una oferta, “sea cual sea”, que se acepte y “si no la tienes, empieza a bajar el precio hasta que de repente recibas una”, comenta

además, aconseja que la compra se negocie a través de agencia. “hoy en día los chollos inmobiliarios están en las agencias inmobiliarias que son las que realmente están negociando los mejores precios”, apunta

para vender, encinar estima que es vital la forma de anunciar el piso en internet y el precio. ante tanta oferta de casas, el vendedor tiene que esforzarse para hacer atractivo su producto, con lo que recomienda subir en idealista.com cuantas más fotos, mejor, incorporar una visita virtual y “poner bonita” la casa para que resulte apetecible a los compradores potenciales

en cuanto a la vpo, encinar considera que es posible que baje el precio aunque piensa que debería destinarse la vivienda pública al alquiler, con ayudas al arrendamiento, precios asequibles y contratos de duración condicionada, “en función de los ingresos de cada momento del adjudicatario”

sobre las ayudas a la compra de vivienda, encinar se muestra y se ha mostrado contrario a la desgravación por la compra de vivienda. “no tenía sentido que para comprar una casa se ayudara fiscalmente pero no para alquilarla o para invertir en otros activos financieros”. la eliminación de la ayuda fiscal “tendría que haber tomado durante los años del boom”, sentencia

artículo visto en EL ECONOMISTA

encuentro digital con fernando encinar

publicado por: CASABELLA.