Redacción fotocasa.es , 12/06/2012
Este año será «el de la gran bajada de precios de la vivienda», según pronostica el consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI), Eduardo Molet.
Eduardo Molet.
Entre los factores que explicarán este nuevo escalón en el precio de la vivienda, se encuentra el ciclo tan largo que por norma tiene el sector inmobiliario. Según explica Eduardo Molet, actualmente es difícil pronosticar cuando tocarán fondo y se estancarán para empezar de nuevo con otro ciclo alcista, de ahí que se prevea que «en 2012 el descenso seguirá siendo muy acusado».
Por otro lado, explica que las medidas de recorte y subida de impuestos, y las previsiones del Banco de España y del FMI confirman que «no va existir un crecimiento en España hasta al menos 2014», fecha que podría ser «la del fin del ciclo de la bajada de precios de la vivienda», añade Molet.
Otro factor que incidirá en la bajada de los precios de la vivienda será la salida al mercado inmobiliario de los activos adjudicados de las entidades financieras. «La reforma del sistema financiero obligará a los bancos a actualizar sus balances, y para hacerlo tienen que deshacerse de los activos adjudicados inmobiliarios, algo que sólo podrán conseguir con rebajas en los precios de estas viviendas de al menos el 50%», precisa.
Además, Molet prevé que la oferta de activos adjudicados a bajo precio produzca a su vez una bajada importante en los precios de todos los inmuebles del mercado.
En un comunicado publicado en su web, la asociación Facua-Consumidores en Acción, «rechaza la subida de los trámites necesarios para mejorar las condiciones de las hipotecas que ha aprobado el Gobierno».
Según Facua, desde el pasado 12 de mayo el Gobierno ha aumentado casi el triple los aranceles para la novación (mejora del tipo de interés o plazo de amortización), subrogación a otra entidad o la cancelación de los créditos hipotecarios, a través de una disposición adicional escondida en un real decreto ley.
Facua»recuerda que hasta ahora se bonificaba con reducciones el coste de los aranceles precisamente para facilitar que los ciudadanos pudieran llevarse su hipoteca a otra entidad o mejorar el tipo de interés y el plazo sin cambiar de banco2.
La asociación de consumidores asegura que, además de modificar estas reducciones, el Gobierno ha establecido unas tarifas mínimas de 24 euros para los registradores y 90 euros para notaría que penaliza a aquellos cálculos que pudieran dar un resultado inferior tras la bonificación.
Además, Facua»denuncia que algunos de estos aranceles pasan a tomar como base el total del crédito concedido en lugar de usar la cantidad pendiente de amortizar, como recogía la anterior normativa».
Para la asociación, resulta «escandaloso» que sea precisamente en un momento como el actual en el que no disminuyen los desahucios, cuando el Gobierno ha decidido «entorpecer unas fórmulas que permitían flexibilizar estas situaciones2.
En este sentido, Facua exige en el comunicado «la retirada de esta disposición adicional y reivindica la ejecución de otras medidas como la regulación del sobreendeudamiento familiar o una dación en pago real, en lugar de la propuesta por el Gobierno».
El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado que el Gobierno permitirá acogerse a la dación en pago, la entrega de la vivienda para saldar la hipoteca, a las familias con todos sus miembros en paro y que no cuenten con ingresos adicionales para afrontar el pago de sus hipotecas, siempre que se trata de la primera vivienda.
Luis de Guindos
«La dación en pago debe ser una excepción, pero la triste realidad es que algunas viviendas que entregan las familias es el único activo que tienen», aseguró el ministro en respuesta en una interpelación del diputado de la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA) Joan Coscubiela Conesa en el Congreso sobre la dación en pago y los abusos de las entidades financieras.
Dentro de una serie de medidas recogidas en un «código de buena práctica» y reformas de carácter legal, el ministro adelantó que el Gobierno propondrá que al menos durante dos años estas familias puedan habitar en la vivienda antes de su desalojo.
En concreto, esta periodo «prudencial» podría ser también prorrogable si las familias acuerdan con la entidad financiera una cuota de pago que sea considerado «justo».
Para considerar a estas familias dentro de lo que De Guindos definió como «umbral de exclusión», la dación en pago se permitiría si se condiciona a que se trate de la primera vivienda y a que las familias no cuenten con rentas y patrimonio adicionales. El titular de Economía advirtió de que habrá que actuar con «cautela» para evitar un acogimiento a esta cláusula de forma «abusiva y fraudulenta».
De Guindos aseguró que estas medidas legislativas se estudiarán con el Ministerio de Justicia, para después promover el código de buenas prácticas entre el sector bancario. Eso sí, aclaró que las entidades se podrán acoger a este código de forma «voluntaria».
En este sentido, el ministro también propuso reestructurar las deudas hipotecarias fijando el pago del capital que se adeuda de forma «proporcional» en el número de cuotas pagadas.
Asimismo, dejó abierta la «posibilidad» de que las entidades financieras asuman «parte» del riesgo de las garantías hipotecarias. «Parece razonable que por la deficiente tasación la entidad sea copartícipe», subrayó.
Intereses de demora «abusivos»
Para el colectivo considerado por el Gobierno en el «umbral de exclusión», el ministró también propuso atenuar los intereses de demora, pues admitió que éstos son «abusivos» y existe margen legal para flexibilizarlos.
«El Gobierno es muy sensible a la situación que ha generado la percepción social del gran numero de ejecuciones hipotecarias», defendió De Guindos ante la acusación del diputado de la Izquierda Plural de que el Gobierno «permanece impasible».
No es la «solución mágica»
Pero el ministro avisó de que lejos de planteamientos «demagógicos», la dación en pago no es la «solución mágica», y puso el acento en que puede mermar la concesión de crédito y reducir el plazo de amortización y la cuantía de los préstamos hipotecarios. «Hay que enmarcarlo en familias incluidas en umbral de exclusión», enfatizó.
Coscubiela Conesa recordó que unas 150.000 familias han sido desahuciadas en los último cuatro años de su vivienda habitual, y subrayó que si el Gobierno ayuda a las familias en situación de impago impulsaría también al sector financiero. «El Gobierno sí es sensible a este tema», replicó De Guindos.
La banca podrá deducirse las pérdidas
Por su parte, los bancos podrán incluir como «gasto fiscalmente deducible» las pérdidas derivadas de las medidas contempladas en el ‘Código de Buenas Prácticas’ que el Gobierno promoverá entre las entidades y que permitirá la dación en pago a familias sin ingresos y con todos sus miembros en paro, siempre que se trate de la primera vivienda.
Según precisó en un comunicado el Ministerio encabezado por Luis de Guindos, este será el «incentivo» para que las entidades financieras se acojan al ‘Código de Buena Práctica’.
El ministró ha anunciado en el Congreso de los Diputados una serie de medidas recogidas en este código y reformas de carácter legal, que incluye la propuesta de que al menos durante dos años estas familias en «exclusión social» puedan habitar en la vivienda antes de su desalojo.
De Guindos adelantó que el Ejecutivo promoverá entre los bancos estas «buenas prácticas», si bien aclaró que las entidades se podrán acoger a este código de forma «voluntaria».
La banca ya ha dicho que estaría dispuesta a aceptar una medida de este tipo siempre que la entidad la pueda asumir de forma voluntaria, tal y como ha dicho este mismo martes el presidente de la AEB, Miguel Martín. Aún se desconoce el número de entidades que podrían sumarse al ‘Código de Buena Práctica’ promovido por el Gobierno.
Las inspecciones de VPO son cada vez más exahustivas.
Los fraudes e infracciones más habituales son los siguientes:
La VPO no se utiliza como vivienda habitual
En muchas ocasiones, el titular del piso de protección oficial infractor tiene otras residencias adquiridas y utiliza la VPO como segunda residencia, hecho que se considera una falta muy grave.
Dejar la VPO vacía
Cuando se firma el contrato de la vivienda, las cláusulas reflejan la obligación de entrar a vivir en el piso en un periodo de tiempo determinado. Si el titular no cumple con estos requisitos, puede perder la propiedad. Son muchas las viviendas que han sido retiradas por este motivo, tras una serie de inspecciones.
La VPO no se puede alquilar.
En algunos casos, el alquiler de la VPO sí está permitido, sin embargo, este ha de ser a precio de VPO y no de mercado, ya que es ilegal que el dueño de la vivienda se lucre gracias a ella.
La VPO no se puede vender
Cuando se compra una vivienda de protección oficial, ésta no puede ser vendida hasta que no transcurra un período de tiempo determinado. Dependiendo de cada plan y legislación vpo varía el periodo en el que no se pueden vender, pero la norma general es la siguiente: -En los primeros 10 años no es posible bajo ninguna circunstancia y sus realización o intento conllevará multas. (este límite puede variar por comunidades que se deben consultar).
A los 10 años, la vivienda se puede vender pero a un precio fijado que suele ser mucho menor que el de mercado
-A los 10 años, la vivienda se puede vender pero a un precio fijado que suele ser mucho menor que el de mercado. Además, el comprador debe cumplir una serie de requisitos de renta. Para poder venderla se deberá realizar una comunicación al órgano de la comunidad autónoma y esperar a la autorización.
-En este plazo la administración puede ejercitar su derecho de tanteo para obtener la titularidad de la vivienda, para esto tiene un plazo de 60 días.
-Si el comprador se pasa de renta o se quiere vender a un precio mayor se debe realizar una descalificación, que consiste en devolver a la administración todas las ayudas que recibió para que la vivienda quede «libre».
En este punto el fraude consiste en poner a la venta la vivienda por el precio máximo que permite la comunidad autónoma y añadir un importe que el comprador pagaría en dinero negro. Aunque la cantidad suele ser alta, sumada a lo que cuesta el piso, no asciende a lo que se paga en el mercado libre. La venta del piso de forma fraudulenta es una de las prácticas más graves según la normativa.
La VPO no se puede “ceder”
Es una práctica común que el titular de una vivienda protegida la ceda a familiares o amigo. Sea de forma gratuita o por una pequeña cantidad de dinero, esto también es considerado como una falta, y se relaciona con el hecho de no utilizar la VPO como vivienda habitual.
Documentación falsa
Si el titular de la vivienda utilizó documentación falsa para así poder cumplir los requisitos de acceso al sorteo de VPO y es descubierto, tendrá la obligación de devolver la vivienda, y todas las ayudas que hubiese recibido.
La banca española deberá sanear sus cuentas por el ‘ladrillo’ por importe de 50.000 millones de euros que detraerá de los resultados en un único año, aunque las entidades que participen en procesos de fusión contarán con unas condiciones más flexibles, ya que podrán detraer estos recursos del capital y durante un proceso de dos ejercicios, según anunció el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, quien insistió en que no se emplearán recursos públicos. La reforma financiera establece que las provisiones para cubrir eventuales pérdidas en activos inmobiliarios problemáticos se elevarán hasta el 80% en el caso del suelo, porcentaje que contrasta con el 31% actual. En el caso de las promociones en curso, subirán del 27% al 65%, y en el caso de la promoción terminada y de la vivienda, se elevarán del 25% al 35%.
Por otro lado, la banca deberá constituir una provisión genérica del 7% en los créditos inmobiliarios saneados, aquellos que no registran incidencias de pago, como fórmula preventiva ante posibles deterioros futuros. Todos estos saneamientos se realizarán sobre el valor en libros de los activos inmobiliarios y la fecha límite para realizarlos será el 31 de diciembre de 2012, especificó el ministro.
«Estas elevadas cifras de aprovisionamiento contrastan con lo que teníamos anteriormente y ayudarán a descargar de activos inmobiliarios a la banca española y eso va a ser muy bueno», enfatizó De Guindos, quien vaticinó un descenso del precio de la vivienda con la aplicación de la reforma. Las entidades «dejarán de hacer de inmobiliarias y se centrarán en captar pasivo y dar crédito», apostilló.
De Guindos desveló estos detalles sobre la reforma financiera que aprobará previsiblemente mañana el Consejo de Ministros, para sanear los balances de los bancos por su exposición al sector inmobiliario, con el fin de despejar las desconfianza de los inversores, reactivar el flujo del crédito y crear empleo.
En cuanto a las entidades que opten por la vía de las fusiones, contarán con dos ejercicios para acometer estas provisiones y podrán hacerlo contra patrimonio, aunque deberán presentar un plan de viabilidad y medidas de gobierno corporativo al Ejecutivo, que deberá dar ‘luz verde’ tras informe del Banco de España, así como asumir compromisos de ampliación en la concesión de crédito.
De Guindos explicó que el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) podrá contribuir al saneamiento de dichas entidades en proceso de fusión a través de la compra de bonos contingentes convertibles (cocos), para lo que el Tesoro ampliará el capital de este organismo dependiente del Banco de España en 15.000 millones. Según sus cálculos, esta emisión podría elevar la deuda pública en cuatro décimas, pero no tendrá impacto alguno sobre el déficit público.
El ministro de Economía y Competitividad explicó que los denominados ‘cocos’ son títulos de renta fija que en determinadas situaciones se pueden convertir en renta variable y que se utilizarán para inyectar recursos en las entidades que emprendan procesos de fusión.
Recursos del FROB a precios de mercado
De Guindos insistió en que este respaldo no se puede considerar dinero público, porque estos instrumentos híbridos se emitirán a precios de mercado, por lo que las entidades beneficiarías deberán hacer frente a intereses de mercado, actualmente en torno al 8%.
Asimismo, recalcó que estas exigencias para ajustar los activos inmobiliarios a precios de mercado «son perfectamente asumibles por el sector», al tiempo que se facilitarán los requerimientos para las entidades que opten por las integraciones, lo que redundará en la eficiencia y solvencia del sistema financiero español, y por tanto, en el conjunto de ciudadanos.
El ministro de Economía eludió vaticinar cuántas entidades quedarán al final del proceso porque se trata de algo que «depende de ellas mismas» e incidió en que el Ejecutivo no se inmiscuirá en dichos procesos, aunque los supervisará. «Lo que se pretende en última instancia es tener un sistema bancario con entidades mas sólidas, más saneadas y con mucho mejor gobierno corporativo», enfatizó.
También prefirió no especificar qué tamaño es el idóneo para una entidad. «Aquí no hay cifras mágicas, buscamos entidades más grandes, más eficientes y con mejor gobierno corporativo. Pero puede haber unas de 300.000 millones de euros de balance que no sean eficientes y otras de 100.000 millones que sí», ilustró.
El Gobierno va a poner muchísima atención en el plan de saneamiento con el fin de que se genere un entorno de competencia suficiente en el que operen entidades saneadas y con capacidad de competir, explicó. «Ahora hoy algunas entidades que no tienen capacidad de competir», recalcó el ministro de Economía.
Se rebajará el precio de la vivienda
Luis de Guindos, también ha asegurado que la reforma financiera «beneficiará» a los ciudadanos porque el saneamiento de las entidades rebajará el precio de la vivienda una vez que se haya materializado el ajuste de precios de los activos inmobiliarios en sus balances. «Traerá pisos a precios reducidos», valoró.
De Guindos explicó que el saneamiento de los activos inmobiliarios en manos de las entidades facilitará la salida al mercado de éstos, una vez que éstas asuman una pérdida de valor y ajusten los precios, al tiempo que mejorará la solvencia del sistema bancario español en su conjunto.
El ministro puso el énfasis en la transparencia y la confianza que se proyectará sobre el sector financiero una vez se realicen las provisiones de 50.000 millones de euros de los activos vinculados al ladrillo, y confió en que también suponga una mejora en la canalización del crédito hacia familias y empresas.
«Esta descarga de activos inmobiliarios mejorará el acceso de las entidades de crédito a los mercados de capitales, con un impacto positivo sobre la producción y el empleo», valoró el titular de Economía, al tiempo que aseguró que se «despejarán» las dudas que se ciernen sobre el sector.
Preguntado sobre la posibilidad de que la reforma financiera tenga un efecto negativo sobre las inmobiliarias a la luz del descenso del precio de estos activos que se registrará, De Guindos descartó de plano que impacte en su solvencia tras realizarse el ajuste de valor de activos del sector inmobiliario.
De Guindos insistió en que el sector financiero saldrá más fortalecido, con valoraciones de sus activos más creíbles, lo que mejorará la visión de los inversores internacionales, dado que se situará entre los más saneados de la UE. Este esfuerzo «será el más intenso» de los 27 países de Europa, dijo.
Por otro lado, vaticinó que se reducirá el número de entidades, pero que éstas serán más sólidas. «La reforma pretende crear entidades viables y un saneamiento rápido», afirmó en rueda de prensa para desgranar las principales líneas del decreto ley que aprobará el Consejo de Ministros mañana.
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