Por BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO | Publicado: 20 MAYO, 2013
En el BOE de 15 de mayo de 2013 se ha publicado la última norma que trata de dar solución a la gran demanda social de soluciones ante el problema de los desahucios y las ejecuciones hipotecarias, especialmente en relación con la vivienda habitual y todo ello en el marco de la crisis económica y financiera que estamos viviendo en nuestro país. Se trata de laLey 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.En esta Ley no se acoge finalmente la dación en pago universal y con carácter retroactivo que se pedía en la Iniciativa Legislativa Popular que se presentó sobre esta materia, previéndose, sin embargo y en primer lugar, la suspensión inmediata y por un plazo de dos años (desde la entrada en vigor de esta Ley: el mismo día de publicación en el BOE) de los desahucios, y más concretamente de los lanzamientos o desalojos, que afecten a viviendas habituales de personas o familias que pertenezcan a un colectivo que se encuentre en una situación de especial riesgo de exclusión o especial vulnerabilidad, y que cumplan determinadas condiciones económicas. Se trata, concretamente, de deudores hipotecarios que cumplan con estos requisitos:
- Que sean: familias numerosas, o familias monoparentales con dos hijos a cargo, o familias que tengan un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o que sean víctimas de violencia de género.
- Que los ingresos de esa familia no superen el límite de tres veces el IPREM, si bien se eleva este límite hasta cuatro o cinco veces el IPREM para unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes.
- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, medida tal variación en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en esos últimos cuatros años.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
En segundo lugar, con esta Ley se introducenreformas en la legislación hipotecaria(concretamente en la Ley Hipotecaria, en la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y en la Ley 41/2007, que modificó la anterior).
Entre las reformas introducidas cabe destacar las siguientes:
- La limitación que se prevé para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual respecto de los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito: éstos se limitarán a tres veces el interés legal del dinero; además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés.
- Se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.
- Resulta muy relevante la modificación del art. 129 LH y la más profunda regulación de la venta extrajudicial del bien hipotecado ante Notario; una regulación que fortalece este mecanismo de ejercicio de la acción hipotecaria, haciendo referencia clara asimismo a la posible apreciación de existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario y la posible suspensión de la venta por el Notario cuando alguna de las partes haya planteado demanda judicial sobre tal carácter abusivo conforme al art. 684 LEC; cuestión que se tramitará conforme a lo previsto en el art. 695.1.4º LEC. En esta previsión tiene evidente reflejo la reciente STJUE de 14 de marzo de 2013 acerca del control judicial de las cláusulas abusivas en el marco de los procesos de ejecución hipotecaria (caso Aziz).
- Se acogen medidas para fortalecer la protección del deudor hipotecario en el ámbito de lacomercialización de préstamos hipotecarios celebrados con personas físicas en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, y que contengan: cláusulas con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés (como cláusulas suelo y techo), o en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza; o bien que se trate de contratos que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien que se concedan en una o varias divisas. En estos casos se exige que en la escritura pública del préstamo hipotecario se incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.
Beatriz Sáenz de Jubera Higuero
Doctora en Derecho. Experta en Derecho Hipotecario Profesora de Derecho Civil en UNIR Magistrada Suplente de la Audiencia Provincial de La Rioja
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