Pistas para vender una casa

Pisos en venta con olor a galletas

En Estados Unidos hornean galletas antes de enseñar una casa a los posibles compradores, para que huela bien», cuenta Eduardo Molet, director de Rei Inmobiliaria. «Las casas se compran con el corazón, no con la cabeza, por lo que tenemos que hacer todo lo posible para que la primera impresión sea decisiva».

En un contexto donde la crisis financiera, los precios de la vivienda y la escasez de crédito han convertido en misión imposible la tarea de vender un piso, es necesario agudizar las estrategias para conseguir compradores. Aunque el requisito fundamental sigue siendo ofrecer un buen precio, ideas como subir un anuncio en los portales inmobiliarios de internet o preparar a conciencia la visita a la vivienda, ayudan, y mucho, a formalizar la venta.

«El vendedor tiene que desengañarse y el primer error es la cantidad que se pide por un piso», asegura Molet. «Si queremos vender», añade, «hay que pedir un precio adelantado al mercado, es decir ‘aclara’ conocer el precio real de venta, no el que pide la gente o el que esté en internet, y hacer una rebaja», aconseja Molet.

«Para fijar el precio de la vivienda hay que recurrir a un profesional. Lo que se encuentra en internet son casas que fácilmente pueden llevar dos o tres años a la venta. Si el particular toma como referencia un precio obsoleto, no conseguirá vender su casa«.

Los expertos no recomiendan reformar la vivienda de cara a su venta. «El azulejo que ponga será totalmente distinto de aquel que le guste a las 15 personas que visiten la casa, por lo que es mejor que lo cambie quien compre la casa”. Aunque sí es recomendable que se limpie y se recoja, y, si es posible, que se dé una mano de pintura blanca. «No supone mucho dinero y cambia completamente la presencia del inmueble», asegura.

La primera impresión

Preparar la visita es tan importante que en países como EEUU existen personas que se dedican exclusivamente a esta tarea. «Debe oler bien e invitar a ser vista. No puede repeler», afirma Molet. En su opinión, «hay que dejar que el interesado explore la casa, no agobiarle. Un truco es cerrar las puertas para que el visitante vaya descubriendo la casa, y por supuesto, evitar que se fije en los posibles desperfectos como goteras o manchas».

«Cuando vayamos a enseñar una casa tiene que estar disponible para ser vista, es decir, con luz. Hay que descorrer las cortinas y encender todas las luces», cuentan desde Comprar Casa. Desde donde desvelan otros dos trucos muy interesantes: «Si la casa está cerrada, es buena idea dejar todos los interruptores en posición de encendido, para cuando conectemos los fusibles, ya estén todas las luces dadas; y si son casas pequeñas, lo mejor es presentar el piso amueblado, para transmitir que cabe todo lo necesario«.

Internet, el gran aliado

Internet es desde hace tiempo la herramienta preferida para buscar piso, relegando la visita física a la agencia inmobiliaria a un segundo plano. «Aunque se decida vender el piso de forma particular, siempre es aconsejable consultar a un profesional», «pero en ambos casos, estar presente en internet es imprescindible«.

Y para conseguir un mayor número de visitas es esencial destacar el anuncio. Más allá de las herramientas que, previo pago, ofrecen los portales para que aparezca en los primeros puestos, es imprescindible aportar una buena descripción de la vivienda y del entorno.

«Las fotografías son muy importantes y muchas veces no se les da el valor que tienen», es aconsejable tener la casa recogida y hacerlas de día para «conseguir una buena iluminación». Además, es importante incluir fotografías de los espacios comunes, piscina, garaje o pequeños detalles «que destaquen las bondades de la casa».

Fuente: el mundo

publicado por: Villas y Casas

¿Cómo vender su vivienda más rápido? “HOME STAGING”.

Hay una forma de vender su vivienda más rápido: ¡el home staging! El ‘home staging’, que significa literalmente “puesta en escena de la casa”, es el arte de preparar y presentar una propiedad al mercado para que los compradores (o inquilinos) potenciales tengan un ‘flechazo’.

Nacido en los años 70 en Estados Unidos, el ‘home staging’, que combina técnicas probadas de marketing, psicología y diseño, se extendió rápidamente en países como Inglaterra, Canadá y Australia en los años 90. El concepto ha experimentado estos últimos años un fuerte desarrollo en España, sobre todo, con la crisis inmobiliaria que vivimos.

Los compradores potenciales toman una decisión definitiva en los 60 primeros segundos de una visita. Con una inversión mínima, el ‘home staging’ se basa en resaltar los puntos fuertes y eliminar los puntos negativos. Consiste en despejar y ordenar, despersonalizar, reparar (si fuese necesario), limpiar a fondo, reorganizar los muebles y los accesorios existentes y dar una función precisa a cada espacio. Todo esto con el objetivo de crear la mejor “primera impresión” posible, rápidamente y a bajo costo.

Es que al contrario que el interiorismo, que consiste en “personalizar” un espacio tomando en consideración los gustos y las preferencias del cliente, un profesional del ‘home staging’ “despersonaliza” su vivienda, creando un espacio neutro y acogedor al gusto de la mayoría de las personas. Además de ser rápido, el ‘home staging’ es barato porque se trata esencialmente de utilizar y reorganizar el mobiliario ya presente en la vivienda.

Al vender una propiedad es imprescindible comprender que ésta deja de ser nuestro hogar para convertirse en un “producto” en venta. Asimismo, en tiempos de crisis inmobiliaria, el ‘home staging’ permite revalorizar este “producto” para destacarlo de la competencia.

Un ‘home stager’ tiene como objetivo darle consejos objetivos y prácticos sobre cómo transformar una vivienda para que luzca como un piso piloto. Desde la visita de asesoramiento hasta la dirección y ejecución de todo el proyecto, su objetivo principal es ayudar a sus clientes a vender o alquilar una propiedad más rápido y al mejor precio posible.

publicado por: D&M PROPERTIES

 

HIPOTECADOS HASTA LOS 77

Las entidades financieras están alargando masivamente los plazos de amortización de los créditos hipotecarios y han elevado la edad máxima que consideran apta para estar hipotecado, hasta los 77 años en el caso de Bankinter…, cerca de la esperanza de vida de los varones españoles, que según el INE es de 77,5 años. No son condiciones, sin embargo, para quien busca comprar piso, que encuentra ahora pocas facilidades en el sector financiero, sino para los que se hipotecaron en pleno boom inmobiliario y ahora tienen problemas para pagar las cuotas de sus créditos, un segmento que supone el 7,7% de los españoles según el mismo INE.

 “La banca busca fórmulas para evitar que el cliente deje de pagar porque quiere evitar a toda costa tener que quedarse el piso: eso le obliga a hacer provisiones que van directamente contra su cuenta de resultados”, señala Pedro Javaloyes, portavoz de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. Pasar un crédito de 30 años a 50 reduce la cuota mensual un 23%, lo que para una hipoteca media (de 117.000 euros, según el INE) supone un ahorro Bde 120 euros al mes. Esta fórmula, además, tiene un atractivo añadido: desde las medidas anticrisis que aprobó el Gobierno en el 2008 no tiene costes de gestión ni de inscripción registral.

Cuando alargar el plazo de amortización no es suficiente “y la situación que motiva el impago es coyuntural”, asegura Javaloyes, las entidades aceptan otras fórmulas, como carencias en el reembolso del capital (que sin embargo reducen poco la cuota si la hipoteca es reciente) o incluso en el pago de intereses. Cuando esto no basta, los bancos están aceptando otras opciones como gestionar la venta de la vivienda, “aceptando incluso una pequeña pérdida en su hipoteca pendiente”, o quedársela mediante una dación, es decir, evitando la ejecución judicial, un procedimiento largo y caro (con costes de abogados, procuradores, etcétera). Según Javaloyes, si el valor actual de la vivienda supera el de mercado, los bancos pueden aceptar que la dación salde la deuda. En caso contrario, aceptan la dación si el cliente reconoce el remanente de deuda pendiente, a veces sin exigir su pago inmediato, mientras que en otros casos le exigen asumir un crédito blando, a bajos tipos, con carencia inicial y vencimiento a largo plazo, para que pueda saldar su deuda cuando mejore su situación.

Rubén Sánchez, portavoz de la organización de consumidores Facua, lamenta que en España no se considere saldada la deuda con la adjudicación de la vivienda por el banco, como sucede en Estados Unidos. “Este es el problema más grave: quedarse sin piso y con una enorme deuda. Con la desesperación por evitar perder el piso, además, la gente no mira las consecuencias de lo que firma: por ejemplo, tras las carencias de intereses, muchas veces se paga una cuota más alta para compensar”. También alargar la hipoteca sale muy caro: 20 años más, por ejemplo, pueden aumentar un 50% la cantidad pagada finalmente por la vivienda.

Mientras las entidades muestran una flexibilidad impensable hace pocos años con los hipotecados que no pueden pagar las cuotas, son en cambio muy rigurosas a la hora de dar hipotecas nuevas para comprar un piso. Aquí, paradójicamente, ha bajado el plazo máximo que ofrecen a los solicitantes, de forma que ahora se contratan de media a 27 años. Gustavo Reguero, de Tecnocasa, asegura que “también financian un menor porcentaje del valor de tasación, de alrededor del 75%, y exigen que la cuota se lleve menos del 40% de los ingresos del solicitante. Además no miden ese esfuerzo al tipo de interés actual, históricamente muy bajo, sino al 5%, anticipando que los tipos seguramente van a ir al alza”.

publicado por: VILLAS Y CASAS