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10 claves para comprar antes de que termine el año


Ser propietario antes de 2013 se está convirtiendo en un sprint para muchos ciudadanos. Si la decisión está tomada, lanzarse sin valorar ciertos aspectos sería un error. Comprar una vivienda podría ser una excelente idea, pero hay que hacerlo ‘con cabeza’.

A. ARAGÓN – Dentro de poco, saludaremos al 2013. Se avecinan cambios de gran calado en el trato fiscal de la vivienda, por lo que estos últimos meses de 2012 se han convertido en una especie de carrera contrarreloj para adquirir un inmueble. Aunque los precios ya llevan cayendo un tiempo y el catálogo de ofertas está provisto de muy buenas oportunidades, la expectativa de un ajuste mayor dilata el paso final. Lógicamente, nadie quiere un bien que mañana será más barato; todo lo contrario que pasaba en la época de bonanza del sector.

Pero el verdadero pistoletazo de salida de este ‘sálvese quien pueda’ inmobiliario lo dio el Gobierno al anunciar la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual yla subida del IVA para vivienda nueva. En un entorno en el que conseguir una hipoteca podría resultar complicado en función del nivel de ahorro que se tenga, la estabilidad laboral de la que se goce y, sobre todo, del piso en el que se haya puesto el ojo, no está de más contar con una serie de claves para comprar sin tener que arrepentirse después.

Si en vez de comprar, quieres vender, no te pierdas estas 10 claves.

1. Realizar un análisis presupuestario

La situación económica española es la sombra de lo que fue, y aunque la crisis ha atacado con virulencia a muchas familias, no es cierto que no exista demanda de compra con un perfil financiero adecuado para comprar. José Antonio Pérez, director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), lo tiene claro: “Son millones de personas las que tienen dicho objetivo en mente, como consecuencia de la demanda embalsada durante los últimos años, a la espera de que se despeje el horizonte de incertidumbre laboral, económica, financiera y social”.

La cuota hipotecaria mensual no debe comprometer más del 30-35% de los ingresos netos mensuales. Para José Luis Marín, director residencial y de activos adjudicados de CB Richard Ellis, “lo primero es ajustarse realmente a las necesidades y posibilidades de cada uno, tomando el tiempo necesario”. Por tanto, calcular la capacidad de endeudamiento es el primer paso. Pero el pago del préstamo mes a mes no es el único gasto. Además de los costes adicionales de la firma de la hipoteca (notaría, gestoría, registro…), hay que contar con lo que no cubre la financiación.

Los préstamos al 100% se reducen casi únicamente a los inmuebles comercializados por entidades; para el resto se llega con suerte al 80%. Tener ahorro es la clave. Un estudio realizado por pisos.com concluyó que el porcentaje de ahorro recomendable para comprar una vivienda de segunda mano oscila entre el 25% y el 30% del precio total en función de la región donde esté ubicada. Según este informe, el importe medio de ahorro aconsejable se sitúa en 52.721 euros, pero difiere en hasta 77.100 euros según la zona.

2. Saber con exactitud lo que se quiere

¿Cómo es la casa en la que quieres vivir? ¿Dónde está? ¿Cuántas habitaciones tiene? ¿Tiene centros comerciales o sanitarios cerca? Tener una idea clara de lo que desea encontrar, limita la búsqueda del inmueble, algo muy importante teniendo en cuenta la amplia oferta que existe. Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria invita al comprador a “determinar perfectamente la zona en la que se quiere vivir, y lo mejor para ello es descartar donde no se quiere vivir”.

La tentación de un precio ajustado es muy grande, pero si la vivienda está en una zona que va a implicar mayores desplazamientos o que no cuenta con las dotaciones que consideras imprescindibles para tu estilo de vida, es aconsejable que te retractes y dirijas tu mirada a un nuevo objetivo que, aun siendo más caro, responde mejor a tus necesidades y tus planes de futuro. César Barrasa, profesor del Instituto de Empresa (IE) aconseja “hacer un buen estudio de mercado identificando productos que cumplan necesidades reales: tipología, tamaño, dormitorios, zonas comunes, etc.”.

3. Aprovechar las ventajas fiscales e impositivas

A nivel impositivo y fiscal, la vivienda en España ha llegado al “final de una etapa”, según afirma Elisa Morillo, directora de expansión de Foro Consultores. Nadie duda, tal y como admite el director del IPE, de que “las medidas fiscales actuales benefician anticipar la decisión de compra”. Igualmente, para el profesor Barrasa, “la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual sí puede llegar a ser un ahorro importante a lo largo de la vida de la hipoteca para el posible comprador”.

Así pues, lo importante es saber si compensa. Según un análisis realizado por pisos.com, el mercado tendría que absorber el 24% del precio de una vivienda nueva tipo en España para contrarrestar el impacto de las nuevas medidas. Pero aunque la subida del IVA y la eliminación de la deducción se tienen muy presentes, existen matices que quizá no se conocen. Desde CB Richard Ellis recuerdan que el incremento del IVA es para “viviendas que signifiquen primera transmisión, y esto puede que no sirva para pisos provenientes de bancos, aunque sean obra nueva, porque ya se ha producido trasmisión del promotor al banco, salvo que el banco fuera el promotor”.

Asimismo, existe otro beneficio fiscal poco conocido al que diremos adiós con las campanadas: los inmuebles urbanos comprados entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de este año están exentos, cuando se vendan posteriormente, del 50% de la ganancia obtenida. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, se refería a este aspecto en su blog de pisos.com con un ejemplo: “si la vivienda que compramos cuesta 200.000 euros, y la vendemos en 2013 por 210.000 euros, obviando los gastos para no complicar el ejemplo, tendremos una ganancia de 10.000 euros, de la cual quedan exentos 5.000 (el 50%) y por tanto, pagaremos a Hacienda 1.050 € (el 21% de los 5.000 euros no exentos). Sin embargo, si la vivienda la compramos en 2013 y vendemos después, las ganancias patrimoniales tributan a la escala progresiva que va desde el 21% al 27%”.

4. Lograr financiación

Desde que el crédito dejó de fluir, conseguir una hipoteca adquirió tintes de misión imposible. Es cierto que las entidades miran con lupa a los solicitantes, pero no se dan negativas por sistema. A los bancos les sigue interesando captar clientes solventes, porque aunque tengan que concederles una hipoteca, pueden obtener liquidez a través de los mismos con productos de pasivo como, por ejemplo, depósitos. Lo que sí es cierto es que “se debe garantizar mucho que se va a poder devolver el préstamo”, aseguran desde Foro Consultores.

Es un secreto a voces que, cuando se opta por una vivienda incluida en la cartera de activos de una entidad, conseguir financiación es mucho más sencillo: “Si la vivienda es propiedad de un banco, la venta de la misma supondrá cambiarle al banco un activo que le genera gastos (IBI, comunidad, tasas…) por otro activo generador de ingresos (un préstamo hipotecario), por lo que el análisis de la calidad del cliente puede ser algo más laxo y las condiciones mucho mejores (plazos, diferenciales…)”, declara Barrasa.

5. Posibilidad de rentabilizar la inversión

Es posible que no se esté buscando una vivienda para vivir, sino como inversión. El mercado inmobiliario viva horas bajas, pero nadie dice que la revaloración no sea posible, aunque desde luego no a corto-medio plazo. Mientras tanto, obtener rentabilidad a través del alquiler es la clave pero, ¿a dónde dirigirse? Carlos Ferrer-Bonsoms, director residencial de Jones Lang LaSalle, aconseja buscar “una buena localización, esto es, zonas donde haya una mucha demanda de viviendas en alquiler, y donde los precios estén estabilizados, con objeto de evitar posibles minusvalías”.

Desde el IPE también ven en el momento actual una buena oportunidad “para seleccionar inmuebles de bajo precio y altas rentas, maximizando la rentabilidad”. Su director, José Antonio Pérez, insiste en queinvertir en vivienda es una opción más que acertada para “trasladar ahorro del banco, ante la incertidumbre financiera”. También apunta hacia dónde mirar: “Basta que vía alquileres se obtenga una renta similar a la imposición a plazo fijo de ese ahorro en el banco”. ¿Y rentabilizarlo alquilando las habitaciones por separado? Los pisos compartidos son tendencia y se podría superar con creces el monto de una única renta.

6. Explotar todos los canales de búsqueda

El abanico de canales donde comenzar la búsqueda es ingente, empezando por los carteles de ‘Se vende’ y las recomendaciones directas de amigos y familiares, hasta dejarse caer por alguna de las ferias inmobiliarias donde se concentra buena parte de la oferta, pasando por la visita a las agencias inmobiliarias, que “normalmente suelen tener las mejores ofertas de la zona”, según afirman desde Alfa Inmobiliaria.

Otro gran catálogo que no puede dejarse al margen es el que ofrecen portales inmobiliarios. Hacer un primer filtrado a través de los clasificados online ya proporciona una gran cantidad de información sobre mercado en cuanto a precios, superficie, dotaciones, etc. Aprovecharse de los servicios de los que disponen, como las alarmas de bajadas de precio, es esencial para hacerse una primera idea y pasar a la acción concertando visitas.

7. Buscar oportunidades con precio estable

El precio de la vivienda ha bajado. Es una realidad innegable, ¿pero lo seguirá haciendo en 2013? La respuesta mayoritaria es que sí, aunque con matices, ya que ciertas ubicaciones ya han tocado suelo y esperar podría significar perder el tren. Ferrer-Bonsoms defiende esta teoría: “Aunque los precios estén a la baja, hay zonas donde están muy estabilizados, por lo que si uno espera, se puede perder una buena oportunidad”. Desde el IPE, José Antonio Pérez es tajante: “Si se ha encontrado lo que se busca, hay que comprar, de lo contrario alguien con necesidades similares lo hará”.

Por otro lado, la influencia sobre el conjunto del sector que tendrá la puesta en marcha de la creación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) está rodeada de incertidumbre, aunque desde Foro Consultores lo tienen claro: “La creación del ‘banco malo’ pone límite a las bajadas de precios porque ya no hay prisa por vender. Ahora los activos que no eran viables para el mercado van a tener 15 años para salir al mismo, y esto frena la tendencia bajista que estábamos viviendo, donde la estrategia era vender, vender, vender, a cualquier precio”.

8. Negociar, negociar y negociar

Los vendedores están más abiertos que nunca a ofrecer un descuento: “Normalmente se tiene acceso a los precios de oferta, no a los de cierre, que suelen estar por debajo, por lo que habrá que dejarse un margen para negociar”, estiman desde CB Richard Ellis. No obstante, tampoco se trata de aprovechar sin pudor la coyuntura y caer en el regateo, sobre todo porque en determinados casos no se puede bajar más. La hipoteca pendiente del particular, el valor en libros para la entidad o el préstamo al promotor suelen ser los límites dependiendo del vendedor. Hay un margen, pero es finito.

Si no se está seguro de si el precio es mejorable o la capacidad negociadora no es lo nuestro, hay que recordar que el diálogo con el vendedor tendrá más éxito y será más transparente si se cuenta con un profesional que asesore. Tal y como señala Jesús Duque: “En la negociación del precio, cuando se compre a través de una agencia, se debe poner como condición negociar directamente con el propietario, es decir, una reunión en la que estaréis el propietario, el agente inmobiliario y tú, de esa forma te garantizarás conseguir el mejor precio posible”.

9. Tomar una decisión con fundamento

La prisa por comprar no nos puede cegar. Hay que meditar todas variables, incluso las intuiciones y sensaciones personales, pero sin dejar la razón y el sentido común de lado. Para el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria “el 90% de nuestras decisiones son inconscientes, lo que ocurre es que, después de tomar esas decisiones, intentamos racionalizarlas para auto-convencernos y convencer a los demás. La decisión de compra de una vivienda no se escapa a este tipo de decisiones emocionales, por eso deben cumplirse unos requisitos económicos y de necesidad”.

Es cierto que la situación que vivimos en estos momentos es excepcional, puesto que la crisis ha tenido como consecuencia un ajuste muy severo en los precios tras “un ciclo alcista excesivamente largo y complejo donde ha interactuado más de una variable económica”, comenta Elisa Morillo, añadiendo que “siempre hay una vuelta a la normalidad en el mercado inmobiliario”.

10. Recurrir a servicios de intermediación

Queda poco tiempo y mucho trabajo por hacer. Los profesionales de la intermediación siempre han estado ahí, a punto para ayudar al comprador y facilitarle las gestiones. Seleccionan, negocian y buscan financiación por nosotros, entre otras muchas tareas porque es su trabajo y porque conocen perfectamente su mercado. Esto ahorrará mucho tiempo y proporcionará seguridad y tranquilidad”.

Hay que dejarse de prejuicios. Puede que en la época del ‘boom’ hubiera mucho oportunismo e intrusismo, e incluso se dieran casos de mala praxis. Sin embargo, en un contexto como el actual, tras la criba, apoyarse en profesionales que han sabido adaptarse a un entorno de crisis y que van con el comprador de la mano desde el principio hasta el final, es un valor añadido que no se debe obviar sin considerarlo primero, sobre todo cuando el tiempo corre en contra.

publicado por: FUSION ESTATES