quo vadis, vivienda? 10 conclusiones del ll coloquio inmobiliario de idealista.com

Martes, 16 Noviembre, 2010 – 08:07

publicado por equipo@idealista

idealista.com [empresa editora de este portal] celebró el pasado jueves 11 de noviembre una segunda edición del desayuno de trabajo denominado «quo vadis, vivienda?» (¿adónde vas vivienda?). a la cita acudieron diversos perfiles como profesionales del mercado inmobiliario (asesores financieros, comercializadores de viviendas para bancos, consultores inmobiliarios y brokers hipotecarios) y periodistas/bloggers de perfil económico-financiero. la mesa se completó con diversos integrantes de idealista.com y todos compartieron sus ideas sobre qué deparará para el mercado inmobiliario 2011, que sin duda será un año muy importante

el próximo ejercicio será uno de los más inciertos de los últimos años para el sector inmobiliario. el tono mayoritario de la mesa fue de desconfianza respecto a lo que se avecina para los próximos meses. entre los motivos y las consecuencias se señalaron:

1) los bancos y cajas van a tener más pisos

el inventario de pisos de bancos, lejos de bajar, subirá, ya que además de los problemas como el paro, muchas entidades se enfrentan en 2011 al fin de las refinanciaciones que hicieron a algunos promotores y les llegarán más viviendas. por estos motivos y por los cambios de la política de provisiones del banco de españa, los bancos deberán afrontar más gastos por tener sus viviendas

consecuencia: el precio de la vivienda bajará y muchas entidades serán agresivas en sus precios para reducir su stock

2) la situación de muchas entidades es delicada

la banca está en un dilema: o bien preserva los fondos propios intentando no sacarse de encima activos inmobiliarios con pérdidas o bien genera liquidez vendiendo con rebajas. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del bce). para algunas entidades, que se han dado cuenta de que probablemente es mejor sacar ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar

consecuencia: el mercado de pisos de bancos puede partirse en dos. los bancos y cajas en mejor situación financiera podrán rebajar más los precios y ser más baratos, pero habrá otros que no podrán y serán caros

3) escaso acceso al crédito

la banca se está empezando a dar cuenta de que los activos inmobiliarios “están vivos” y «piden comer» (las promociones se deterioran con el paso del tiempo, hay vandalismo, se cobran impuestos y hay que hacer provisiones). en resumen, se requieren recursos para mantenerlas. además, hay pérdidas inmobiliarias aún ocultas en los balances de los bancos que irán saliendo con el paso del tiempo

consecuencia: estos problemas seguirán limitando la capacidad de la banca de dar crédito y el que lo hagan no será barato

4) cambio generacional a compradores sin ahorros

los formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. el fin del baby boom como formadores de hogares también provoca que cada vez lleguen a la edad de comprar casa hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas. además, están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan imperiosa como en generaciones pasadas, viendo con mejores ojos que otras el alquiler

consecuencia: mucha gente se está presentando a comprar casa sin ahorros e incluso con créditos (coches, vacaciones…) sin terminar de pagar. para comprar, estos perfiles necesitan una financiación del 100%, que en condiciones normales no es viable. actualmente sólo encontrarían salida pisos de bancos y cajas

5) recorte a la desgravación

quien compre casa a partir del 1 de enero de 2011 ya dependerá de sus ingresos para tener acceso a las desgravaciones o no. se trata de un cambio importante y que rompe con toda una tradición en el sector

consecuencia: parece que durante los primeros meses del año la desgravación afectará a la baja a la venta de viviendas, pero, pasado el primer shock, la mayoría de expertos espera una mejora de cifras especialmente en el segundo semestre. en cuanto a precios, no queda claro si habrá una rebaja de los precios por la presión de la demanda o si el vendedor mantendrá el tipo

6) el problema está en el suelo

los pisos que están terminados se podrán vender antes o después, pero el gran problema que afrontan los bancos son los suelos adquiridos de las promotoras a precios desorbitados. además, hay suelos sin ningún tipo de futuro ya que no hay demanda para desarrollar planes de urbanismo en aquellos que se quedaron sin ser urbanizados o que lo están en zonas inundadas de viviendas sin vender

consecuencia: algunos suelos se podrán transformar en pisos pero otros serán engullidos por los balances de los bancos con el paso de los años

7) la situación económica no acompaña

la incertidumbre económica, el desempleo y la inseguridad laboral pesan en el ánimo de los compradores. no se espera una mejoría de estos factores a corto plazo. el euribor cotizará poco a poco la cercanía de una subida de tipos de interés y seguirá al alza

consecuencia: la demanda de vivienda seguirá cauta por ambos aspectos, que desincentivan a comprar. de nuevo, si la situación general mejora en el segundo semestre de 2011, se verá un sector inmobiliario más saludable

8) competencia a cuatro bandas

hay zonas de españa donde se venden pisos de bancos, de promotores, de vpo por los organismos y de particulares. se critica la venta de viviendas de protección oficial en zonas donde ya hay sobreoferta de casas. por otro lado, se alerta también de lo contrario: hay zonas al norte de madrid donde no hay posibilidad de comprar una vivienda nueva porque no la hay

consecuencia: en las zonas de competencia feroz el precio tiende a bajar pero es una mala noticia para los vendedores

9) promoción de viviendas anémicas durante años

aunque hemos asistido a años de cerca de 800.000 viviendas nuevas construidas al año, algunos asistentes apuestan por que no se producirá una construcción muy superior a las 80.000-120.000 durante bastante tiempo. además, se estima que sólo se construirá en sitios puntuales, con demanda asegurada

consecuencia: muchos compradores que deseen una vivienda nueva en una zona de demanda destacada no podrán acceder a ella y el sector se pasará años digiriendo los excesos del pasado

10) vender se vende, pero al menos a -30%

en españa se vende, pero sólo parte de las viviendas y siempre que estén con un considerable descuento. se habló de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidad

consecuencia: todo lo que quede por encima de ese precio no será vendido a corto plazo

 

Cambio impositivo del IVA

Cambio impositivo del IVA  a partir del 1 de julio de 2010, os reproducimos la nota informativa que emite la Agencia Tributaria sobre diversas cuestiones relacionadas con el cambio de tipos impositivos ilustrados con ejemplos que esperamos sea de vuestro interés.

 CUESTIONES PLANTEADAS ANTE EL CAMBIO DE TIPOS IMPOSITIVOS EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

 El 1 de julio de 2010 entra en vigor la modificación del tipo general y del tipo reducido del IVA aprobada en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2010, de forma que el tipo general se eleva del 16% al 18% y el tipo reducido del 7% al 8%. De acuerdo con el artículo 75. Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo aplicable en cada operación es el vigente en el momento del devengo. Por tanto, las operaciones devengadas a partir del 1 de julio determinarán la aplicación del tipo general del 18% o, en su caso, el tipo reducido del 8%. Se plantean diversas situaciones que se sintetizan en la presente nota:

 a) Expedición de la factura en fecha distinta al devengo. (Art. 6.1.i del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación) 

El tipo aplicable es independiente de la fecha de expedición de la factura, de tal forma que, cuando la fecha en la que se realizan las operaciones (devengo) o aquella en la que se haya recibido el pago anticipado sea diferente de la fecha de expedición, se hará constar igualmente aquella en la factura. Ejemplo: Fecha de realización de la operación :30 de junio de 2010 Fecha de expedición de la factura: 15 de julio de 2010. Se aplicará el tipo impositivo vigente a la fecha de devengo ( 7% o 16%), haciendo constar en la factura ambas fechas b) Pagos anticipados anteriores al 1 de julio de 2010. (Art 75. Dos de la Ley 37/1992) Se aplica el tipo vigente en el momento del abono efectivo del pago anticipado, sin que deba ser objeto de rectificación alguna cuando la operación a que corresponde se realice a partir del 1 de julio de 2010. Ejemplo: Contrato de compra de un vehículo celebrado el 20 de junio de 2010, siendo el precio de transmisión 20.000 euros. Anticipo satisfecho el 20 de junio de 2010 de importe 10.000 euros: se aplica el 16%. Entrega del vehículo el 1 de agosto con pago de 5.000 euros, quedando pendiente un plazo de 5.000 euros con vencimiento el 1 de septiembre: se aplica el 18% a los 10.000 euros restantes aun cuando parte del precio no se haya de pagar hasta septiembre.

Debe destacarse que la no procedencia de la rectificación de tipos con ocasión de los pagos anticipados, según la consulta de la DGT V0603-10 de 26 de marzo de 2010, requiere que los bienes o servicios a que corresponda la operación estén identificados con precisión cuando se efectúe el pago a cuenta.

c) Operaciones de tracto sucesivo. Arrendamientos, suministros de luz, teléfono. (Art 75. Uno. 7º de la Ley 37/1992)

Se aplica el tipo impositivo vigente en el momento que sea exigible la contraprestación (momento en que se produce el devengo del impuesto). Ejemplo: Suministro de luz o servicio telefónico del período 15 de junio al 15 de julio de 2010, estando pactado que el recibo del consumo se gire el 15 de julio. El devengo se produce el 15 de julio, por lo que se aplica a todo el suministro el tipo del 18 por ciento aunque parte se corresponda con períodos de consumo anteriores al 1 de julio de 2010. Si las cuotas de abono fijas de un servicio telefónico, se facturan anticipadamente junto al importe del consumo exigible con posterioridad a la prestación del servicio, en cada momento se repercutirá el IVA en función de la fecha en que sea exigible el total de la contraprestación. (Consulta de la DGT V1056-10, de 19 de mayo de 2010). Ejemplo: a) Factura del mes de junio (exigible el 15 de junio de 2010): -Cuotas fijas de junio y julio (servicio de conexión y alquiler de terminal): 30 euros -Consumo del mes de abril y mayo: 40 euros Aunque se facture la cuota de abono de julio, se aplica el tipo del 16 por ciento al ser exigible antes del 1 de julio de 2010. b) Factura del mes de agosto (exigible el 15 de agosto de 2010) -Cuotas fijas de agosto y septiembre: 30 euros -Consumo del mes de junio y julio: 40 euros Al ser exigible en agosto, se aplicará el tipo del 18 por ciento a la facturación del consumo del mes de junio.

Contrato de teléfono en la modalidad de prepago. El devengo del IVA se produce al efectuar el pago, con independencia de cuando se realice el consumo efectivo. Al igual que en los pagos anticipados, se requiere la clara identificación de los servicios que se van a prestar. (Consulta de la DGT V1006-10, de 14 de mayo de 2010)

d) Descuentos posteriores a la realización de la operación. Corrección de errores. (Art 80. Dos de la Ley 37/1992)

Los descuentos posteriores a la realización de la operación llevan aparejada una modificación de la base imponible y la expedición de una factura rectificativa. Se aplicará el tipo impositivo vigente en el momento del devengo de la operación u operaciones a que se refiere. Ejemplo: En junio de 2010 se adquiere un producto por importe de 10.000 euros, aplicando el tipo impositivo del 16 por ciento. Si en el mes de agosto de 2010 nos otorgan un descuento del 10 por ciento debido a que el producto tenía defectos, se aplicará al descuento el tipo del 16 por ciento, el vigente en junio de 2010. Es decir, el descuento sería de 1.000 € x 16 % . · Si el descuento resulta de una devolución de mercancías o cualquier otra circunstancia que da lugar a una modificación de la base imponible, se aplica el criterio señalado. · Si el descuento deriva del volumen de ventas (rappel) de un determinado periodo, que puede comprender operaciones al 16 por ciento y al 18 por ciento, se modificará la base imponible y la correspondiente cuota del IVA teniendo en cuenta esta circunstancia, es decir, se rectificará considerando la parte del año a que correspondan las operaciones que dan lugar al descuento, aplicando a cada periodo el tipo que estuviera vigente. En general, cualquier rectificación en una factura debida a un error se efectuará aplicando el mismo tipo impositivo de la factura que es objeto de rectificación. (Consulta de la DGT V0644-10, de 8 de abril de de 2010). e) Operaciones con Entes Públicos. (art 88.Uno de la Ley 37/1992 y art. 25 del RD 1624/1992 por el que se aprueba el Reglamento del impuesto) Según la normativa vigente, en las propuestas económicas realizadas a los Entes Públicos se entenderá incluido el IVA, de tal forma que en los pliegos de contratación administrativa se hará la salvedad de que las ofertas comprenden el precio de la contrata

y el impuesto. (Consultas de la DGT V0602-10, de 26 de marzo de 2010 y V1211-10 de 1 de junio de 2010). No obstante, el tipo que deberá aplicarse será aquel que esté vigente en el momento del devengo de las operaciones, con independencia de cuál hubiese sido el tipo impositivo que se tuvo en cuenta al formular la correspondiente oferta. Si el contrato celebrado con el Ente Público consiste en la ejecución de una obra cuyo pago se efectúa mediante certificaciones de obra, caben las siguientes variantes:

– Si la obra está terminada.- Se aplica el tipo de gravamen correspondiente a la fecha de entrega y recepción de la obra.

– Si la obra no está terminada.- Se aplica el tipo de gravamen de la fecha en que se cobre efectivamente la certificación, teniendo en cuenta que la fecha de la certificación no da lugar a devengo a efectos del IVA hasta que se cobra debiendo expedirse la factura con ocasión del pago anticipado.

Ejemplo: Si una certificación emitida el 15 de junio de 2010 se hace efectiva el día 10 de julio se aplica el tipo del 18 por ciento, salvo que la obra haya sido objeto de recepción antes del 1 de julio de 2010.

Ejemplo: El 1 de abril de 2010 una empresa formula una oferta por importe de 1.160.000 euros. El 1 de mayo recibe un pago anticipado de 580.000 euros, abonándose el resto al ejecutar el contrato el 3 de agosto de dicho año.  

a) Ejecución de obra a partir del 1 de julio de 2010, cuando está vigente el 18 por ciento.

En este caso hay que determinar cuál es la base imponible de la operación, ya que la oferta se formuló con el IVA vigente al 16 por ciento. Posteriormente habrá que aplicar a las certificaciones de obra el tipo vigente en el momento del devengo, en este caso el 18 por ciento, salvo abonos anticipados. Base imponible: 1.160.000 x 100 = 1.000.000 100+16 Tipo de IVA aplicable: 18 %

b) Pago anticipado efectuado el 1 de mayo de 2010:

Se aplicará el tipo impositivo del 16 por ciento a las certificaciones de obras que no hayan sido objeto de recepción pero cuyo pago efectivo se produzca con anterioridad al 1 de julio de 2010. Base imponible: 580.000 x 100 = 500.000 100+16 IVA aplicable: 16 % Cuota 500.000 x 16 % = 80.000 Total operación 580.000

c) Pago efectuado el 3 de agosto de 2010:

Se aplica el 18 por ciento con independencia de cuál hubiese sido el tipo impositivo que se tuvo en cuenta al formular la correspondiente oferta. Base imponible 580.000 x 100 = 500.000 100+16 IVA aplicable: 18 % Cuota 1.000.000 x 18 % = 90.000 Total operación 590.000

Sin otro particular se despide atentamente,

Euro Team Consultores & Asesores, S.L.U.