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¿Es sagaz comprar un piso al banco?


José Luis Ruiz Bartolomé

Una finca de Madrid. Dos pisos similares a la venta. Por uno piden 160.000 euros. Por el otro, 110.000. ¿Cuál se ha vendido primero? Aunque parezca mentira, el de 160.000.

Esta historia, tan cierta como la vida misma, fue relatada hace unas semanas en una reunión de los RICS españoles (asociación británica de valoradores y otros profesionales inmobiliarios) por uno de sus miembros. ¿Cuál fue la razón? El piso caro pertenecía a un banco, y el barato a un particular.

El primero gozaba de una financiación estupenda que proveía el propio vendedor. En cambio, quien quisiera adquirir el piso del particular tendría que iniciar un periplo por las diferentes entidades financieras para conseguir financiación. En caso de obtenerla -algo que no es seguro en estos tiempos-con toda probabilidad no sería del cien por cien, con lo que tendría que aportar fondos propios. Además,el diferencial aplicado sobre el euribor sería mucho más alto, fijando una cuota hipotecaria desincentivadora.

La reflexión del RICS español al respecto se centró en la valoración del inmueble. ¿Se puede decir que 160.000 euros es el valor de mercado? Si es así, ¿por qué no se vende un piso que sale al precio de 110.000? De lo que no cabe duda es de que las tasadoras y los organismos oficiales que nos proveen de estadísticas de ventas y precios de vivienda habrán tomado como testigo de mercado la venta del piso del banco. ¿Qué credibilidad tienen?

Una segunda reflexión que merece la atención es la situación del mercado hipotecario. ¿Es razonable que las entidades financieras concedan financiación atendiendo no a la calidad/solvencia del comprador, sino a la proveniencia del inmueble? Algo absolutamente evidente en este caso en que la ventaja de precio es clara a favor del piso perjudicado. ¿Se compadece esta actuación con las leyes de igualdad? ¿Y con las de competencia? ¿Se puede hablar de abuso de posición dominante? ¿Debería intervenir la Comisión Nacional de la Competencia?

En tercer lugar, un hecho sorprendente: la misma relajación de condiciones financieras que nos condujo a la peor crisis inmobiliaria de nuestra historia es la que ahora aplican las entidades a sus inmuebles. ¿No tiene nada que decir el Banco de España al respecto? El comprador del piso del banco, hoy feliz, mañana se puede ver atrapado en el mismo problema que millones de familias en España; sin ningún tipo de resorte para renegociar o acondicionar su deuda para afrontar una situación delicada.

Pero hay una cuarta derivada: ¿cuánto vale ahora ese piso en manos de su nuevo dueño? ¿A qué precio lo podría vender si decidiera, de repente, hacerlo? La financiación que ha obtenido del banco es su financiación, específicamente diseñada por la entidad para aligerar su balance. Un tercero que estuviera interesado en el inmueble debería buscarse la vida en un mercado hipotecario seco y menguante.

Por lo tanto, este piso habría perdido la ventaja competitiva que tenía frente al que se vendía a 110.000 euros. Ahora, si quiere vender, el precio será su única arma.

José Luis Ruiz Bartolomé. Fuente: el economista

publicado por: OKENDO

 

¿Cómo vender su vivienda más rápido? “HOME STAGING”.


Hay una forma de vender su vivienda más rápido: ¡el home staging! El ‘home staging’, que significa literalmente “puesta en escena de la casa”, es el arte de preparar y presentar una propiedad al mercado para que los compradores (o inquilinos) potenciales tengan un ‘flechazo’.

Nacido en los años 70 en Estados Unidos, el ‘home staging’, que combina técnicas probadas de marketing, psicología y diseño, se extendió rápidamente en países como Inglaterra, Canadá y Australia en los años 90. El concepto ha experimentado estos últimos años un fuerte desarrollo en España, sobre todo, con la crisis inmobiliaria que vivimos.

Los compradores potenciales toman una decisión definitiva en los 60 primeros segundos de una visita. Con una inversión mínima, el ‘home staging’ se basa en resaltar los puntos fuertes y eliminar los puntos negativos. Consiste en despejar y ordenar, despersonalizar, reparar (si fuese necesario), limpiar a fondo, reorganizar los muebles y los accesorios existentes y dar una función precisa a cada espacio. Todo esto con el objetivo de crear la mejor “primera impresión” posible, rápidamente y a bajo costo.

Es que al contrario que el interiorismo, que consiste en “personalizar” un espacio tomando en consideración los gustos y las preferencias del cliente, un profesional del ‘home staging’ “despersonaliza” su vivienda, creando un espacio neutro y acogedor al gusto de la mayoría de las personas. Además de ser rápido, el ‘home staging’ es barato porque se trata esencialmente de utilizar y reorganizar el mobiliario ya presente en la vivienda.

Al vender una propiedad es imprescindible comprender que ésta deja de ser nuestro hogar para convertirse en un “producto” en venta. Asimismo, en tiempos de crisis inmobiliaria, el ‘home staging’ permite revalorizar este “producto” para destacarlo de la competencia.

Un ‘home stager’ tiene como objetivo darle consejos objetivos y prácticos sobre cómo transformar una vivienda
para que luzca como un piso piloto. Desde la visita de asesoramiento hasta la dirección y ejecución de todo el proyecto, su objetivo principal es ayudar a sus clientes a vender o alquilar una propiedad más rápido y al mejor precio posible.

publicado por: D&M PROPERTIES