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ASIVEGA EN CONTINUA FORMACION


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Nuestra Asociación Inmobiliaria de la Vega Baja (ASIVEGA) estuvo el pasado 22 de Enero presente en un curso de formación para captación de clientes impartido por el prestigioso Coach, Ignacio del Castillo. Dicho curso se realizo en la sede de Apymeco de Torrevieja. Al curso asistieron prácticamente todos los miembros de ASIVEGA.

ASIVEGA sigue formándose y actualizándose para ofrecer tanto a compradores como vendedores el mejor servicio profesional.

publicado por Astur Mar

 

 

Pistas para vender una casa


Pisos en venta con olor a galletas

En Estados Unidos hornean galletas antes de enseñar una casa a los posibles compradores, para que huela bien”, cuenta Eduardo Molet, director de Rei Inmobiliaria. “Las casas se compran con el corazón, no con la cabeza, por lo que tenemos que hacer todo lo posible para que la primera impresión sea decisiva”.

En un contexto donde la crisis financiera, los precios de la vivienda y la escasez de crédito han convertido en misión imposible la tarea de vender un piso, es necesario agudizar las estrategias para conseguir compradores. Aunque el requisito fundamental sigue siendo ofrecer un buen precio, ideas como subir un anuncio en los portales inmobiliarios de internet o preparar a conciencia la visita a la vivienda, ayudan, y mucho, a formalizar la venta.

“El vendedor tiene que desengañarse y el primer error es la cantidad que se pide por un piso”, asegura Molet. “Si queremos vender”, añade, “hay que pedir un precio adelantado al mercado, es decir ‘aclara’ conocer el precio real de venta, no el que pide la gente o el que esté en internet, y hacer una rebaja”, aconseja Molet.

“Para fijar el precio de la vivienda hay que recurrir a un profesional. Lo que se encuentra en internet son casas que fácilmente pueden llevar dos o tres años a la venta. Si el particular toma como referencia un precio obsoleto, no conseguirá vender su casa“.

Los expertos no recomiendan reformar la vivienda de cara a su venta. “El azulejo que ponga será totalmente distinto de aquel que le guste a las 15 personas que visiten la casa, por lo que es mejor que lo cambie quien compre la casa”. Aunque sí es recomendable que se limpie y se recoja, y, si es posible, que se dé una mano de pintura blanca. “No supone mucho dinero y cambia completamente la presencia del inmueble”, asegura.

La primera impresión

Preparar la visita es tan importante que en países como EEUU existen personas que se dedican exclusivamente a esta tarea. “Debe oler bien e invitar a ser vista. No puede repeler”, afirma Molet. En su opinión, “hay que dejar que el interesado explore la casa, no agobiarle. Un truco es cerrar las puertas para que el visitante vaya descubriendo la casa, y por supuesto, evitar que se fije en los posibles desperfectos como goteras o manchas”.

“Cuando vayamos a enseñar una casa tiene que estar disponible para ser vista, es decir, con luz. Hay que descorrer las cortinas y encender todas las luces”, cuentan desde Comprar Casa. Desde donde desvelan otros dos trucos muy interesantes: “Si la casa está cerrada, es buena idea dejar todos los interruptores en posición de encendido, para cuando conectemos los fusibles, ya estén todas las luces dadas; y si son casas pequeñas, lo mejor es presentar el piso amueblado, para transmitir que cabe todo lo necesario“.

Internet, el gran aliado

Internet es desde hace tiempo la herramienta preferida para buscar piso, relegando la visita física a la agencia inmobiliaria a un segundo plano. “Aunque se decida vender el piso de forma particular, siempre es aconsejable consultar a un profesional”, “pero en ambos casos, estar presente en internet es imprescindible“.

Y para conseguir un mayor número de visitas es esencial destacar el anuncio. Más allá de las herramientas que, previo pago, ofrecen los portales para que aparezca en los primeros puestos, es imprescindible aportar una buena descripción de la vivienda y del entorno.

“Las fotografías son muy importantes y muchas veces no se les da el valor que tienen”, es aconsejable tener la casa recogida y hacerlas de día para “conseguir una buena iluminación”. Además, es importante incluir fotografías de los espacios comunes, piscina, garaje o pequeños detalles “que destaquen las bondades de la casa”.

Fuente: el mundo

publicado por: Villas y Casas

Los extranjeros compraron 18.561 pisos en España en 2010, el 4,4% del total


 

Franceses y alemanes reemplazan a ecuatorianos y marroquíes como principales compradores de pisos españoles

 

Un total de 18.561 pisos fueron comprados por ciudadanos extranjeros en España en 2010, lo que supone el 4,45% del total de viviendas vendidas el pasado año, según consta en el anuario inmobiliario del Colegio de Registradores.

El porcentaje de pisos adquiridos por ciudadanos de terceros países se mantiene así en línea con el de 2009 (un 4,24%), pero está lejos del máximo del 8,9% registrado en 2007, antes de la crisis.

Según los registradores, la crisis económica “afectó especialmente” a extranjeros residentes en España, “que son los que vieron más notablemente minoradas sus expectativas, reduciendo así su demanda de vivienda”.

“Por contra, los extranjeros no residentes incluso se vieron favorecidos en términos relativos, dado que encontraron más accesible la vivienda en España como consecuencia del ajuste de los precios”, añaden.

Por nacionalidades, los británicos son los que más pisos compraron en España el pasado año, un total de 4.350, el 23,4% del total adquiridas por extranjeros. Después se situaron los franceses, con el 8,2% del total, los alemanes (7,7%), los rusos (6,9%), y los italianos (5,6%).

Según el informe, el resto de nacionalidades del ránking (Bélgica, Países Bajos, Suecia, China, Noruega, Rumanía, Irlanda, Marruecos, Dinamarca, Argentina, Finlandia, Suiza, Portugal y Polonia) cuenta con porcentaje de compras por debajo del 5%.

Los registradores señalan que se trata de países europeos con un poder adquisitivo superior a las de otras nacionalidades residentes en España y que tienen una vocación de permanencia más estable por motivos laborales.

En este sentido, el informe apunta el caso de los ecuatorianos que, según sus datos, han pasado de copar el 10,8% del total de compras de viviendas por parte de extranjeros en 2007 a no aparecer en el ranking de los veinte primeras nacionalidades que adquieren piso en España.

 

De igual forma, los marroquíes, que en 2007 se hicieron con el 6,5% del total de pisos comprados por extranjeros, redujeron este porcentaje para el 2,03% en 2010.

RELEVO DE NACIONALIDADES.

Para los registradores, “este desplazamiento de la estructura de nacionalidades, ya se extiende durante tres años, coincidiendo así con el cambio de ciclo inmobiliario y económico”.

Según destacan, durante el ciclo alcista, junto a los británicos, los ciudadanos extranjeros que más viviendas compraban en España eran los ecuatorianos, los marroquíes, los rumanos y los colombianos. Según explica el informe, “estas nacionalidades tradicionalmente compraban vivienda con una finalidad de residencia relativamente permanente para establecerse laboralmente en España”.

“La crisis económica les ha afectado con mayor intensidad que a otras nacionalidades, reduciendo proporcionalmente en mayor grado sus decisiones de compra de vivienda que a ciudadanos de otros países cuya finalidad era fundamentalmente turística”, añade.

Por tipos de vivienda, los extranjeros compraron el pasado año más pisos usados (9.643 unidades) que nuevos (8.918 unidades). Según el informe, suelen ser los ciudadanos que se instalan en España con fines turísticos los que en mayor medida se decantan por pisos nuevos.

 

Fuente: eleconomista.es

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

¿Cómo vender su vivienda más rápido? “HOME STAGING”.


Hay una forma de vender su vivienda más rápido: ¡el home staging! El ‘home staging’, que significa literalmente “puesta en escena de la casa”, es el arte de preparar y presentar una propiedad al mercado para que los compradores (o inquilinos) potenciales tengan un ‘flechazo’.

Nacido en los años 70 en Estados Unidos, el ‘home staging’, que combina técnicas probadas de marketing, psicología y diseño, se extendió rápidamente en países como Inglaterra, Canadá y Australia en los años 90. El concepto ha experimentado estos últimos años un fuerte desarrollo en España, sobre todo, con la crisis inmobiliaria que vivimos.

Los compradores potenciales toman una decisión definitiva en los 60 primeros segundos de una visita. Con una inversión mínima, el ‘home staging’ se basa en resaltar los puntos fuertes y eliminar los puntos negativos. Consiste en despejar y ordenar, despersonalizar, reparar (si fuese necesario), limpiar a fondo, reorganizar los muebles y los accesorios existentes y dar una función precisa a cada espacio. Todo esto con el objetivo de crear la mejor “primera impresión” posible, rápidamente y a bajo costo.

Es que al contrario que el interiorismo, que consiste en “personalizar” un espacio tomando en consideración los gustos y las preferencias del cliente, un profesional del ‘home staging’ “despersonaliza” su vivienda, creando un espacio neutro y acogedor al gusto de la mayoría de las personas. Además de ser rápido, el ‘home staging’ es barato porque se trata esencialmente de utilizar y reorganizar el mobiliario ya presente en la vivienda.

Al vender una propiedad es imprescindible comprender que ésta deja de ser nuestro hogar para convertirse en un “producto” en venta. Asimismo, en tiempos de crisis inmobiliaria, el ‘home staging’ permite revalorizar este “producto” para destacarlo de la competencia.

Un ‘home stager’ tiene como objetivo darle consejos objetivos y prácticos sobre cómo transformar una vivienda
para que luzca como un piso piloto. Desde la visita de asesoramiento hasta la dirección y ejecución de todo el proyecto, su objetivo principal es ayudar a sus clientes a vender o alquilar una propiedad más rápido y al mejor precio posible.

publicado por: D&M PROPERTIES

 

LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS TRABAJAMOS GRATIS PARA LOS BANCOS O CAJAS ¡!¿ COMO EVITARLO ?


Cuando hablas entre profesionales son la gran mayoría los que se quejan de las actuaciones poco éticas que están teniendo las entidades financieras con nosotros al robarnos los clientes en el momento en que ellos se personan en su entidad para retirar una señal con el fin de ir a nuestros despachos para hacer entrega de la misma y firmar el contrato de compraventa de una vivienda que les hemos mostrado.

Las entidades lo tienen fácil, nosotros estamos en muchos casos invirtiendo ingentes cantidades de dinero en distintos medios (escritos, Internet ) con el fin de captar a los clientes, una vez tenemos el primer contacto con los clientes vía Internet o teléfono o en persona, comienza la fase de investigación.  Hay que saber las necesidades del cliente y poco a poco ir madurando al cliente ya que todos los compradores necesitamos un periodo de maduración previo a realizar la compra de una vivienda…

Nosotros les mantenemos informados de los precios, de las distintas ofertas, de la zona, de las condiciones de los préstamos en caso de precisar financiación, de las obligaciones fiscales que conlleva la compraventa de un inmueble, etc, etc… es decir dinero y mucho mucho tiempo hasta que fidelizas a un cliente que esta a 200-500 e incluso 4.000 km de distancia de aquí.

Consigues durante esos meses despertar el deseo de la compra inmediata y tienes ya al  cliente en el punto en que  te dice que va a viajar a visitar los inmuebles que le has ido mandando o informando ( tu y otras 10 agencias más…a la vez ). Una vez el cliente esta aquí, en el 90% de los casos compartimos el cliente con otros compañeros de profesión que durante ese tiempo de fase de investigación o búsqueda por parte del cliente desde su casa , han estado mandándole también sus ofertas.

Comienza la ley del mas fuerte…. ¡!!, 4 o 5 agencias trabajando con el mismo cliente durante 3 días…. Y al final mira por donde eres el afortunado, el cliente después de estar emborrachado de ver pisos en 3 días que habrá visitado mas de 30 pisos a parte de los mas de 200 o 500 que a podio ver antes por Internet, llega y te dice me gusta la vivienda pero el precio no… he visto mas baratas , “si el vendedor quiere vender me lo tiene que rebajar”… y en base a las operaciones de los últimos 6 meses las rebajas que nos hacen los compradores son en torno a un 10-20 % del precio ya negociado por nosotros con anterioridad con los propietarios.

Llegados a este punto nos toca hacerle ver al comprador que su oferta es demasiado baja e intentar que la suba antes de pasarla al vendedor , pero en la mayor parte de los casos , ellos se plantan en esa cantidad y como bien dice el refrán “ esto son lentejas si las quieres las coges y sino las dejas”… Asi que con un precio ya competitivo previo ( sino el cliente ni hubiese ido a visitar la casa si hubiera estado por encima de la media de mercado) ahora nos toca decirle al propietario que tiene la casa vendida pero no al precio que hemos fijado en un principio sino igual un 10% o 20% menos…. Rebajar un 10% o un 20% de una vivienda que esta en precio de mercado ( es decir competitiva no es nada fácil)… puedes estar 1 hora al teléfono explicándole al vendedor la situación compleja del mercado, las expectativas que hay, que mas vale pájaro en mano que ciento volando etc…. Unos nos dicen “ no tengo prisa, no bajo un duro, ya lo hemos puesto barato y si le interesa a ese precio que lo compre y sino pues ya vendrá otro….y  apostillan ,  oye y sino no pasa nada lo quitamos de la venta y en 5 años volvemos a hablar……) , otros no aceptan la oferta y hacen una contraoferta y comienzan las negociaciones con la parte compradora…. Ver si en ese nuevo precio estarían dispuestos a comprarla o no….: unos suben su oferta y otros no. Los que la suben se cierra , los que no la suben y se mantienen firmes en su oferta nos toca volver a contactar al vendedor y comentarle la postura del comprador.. “ o eso o nada… “ antes esta actitud unos hace de tripas corazón y venden a ese precio y otros no.. dice que nada y que le sigamos buscando a un comprador que este dispuesto a comprar su vivienda al precio que el pide.

Después de toda esta odisea de negociaciones, tensiones… etc,  vamos a suponer que o bien la oferta inicial se ha aceptado o se ha aceptado la contraoferta y se cierra la operación. PERFECTO!!! Hemos conseguido que haya un acuerdo entre las partes , ahora llega el momento de formalizar el acuerdo mediante la entrega de una señal….. Momento peligroso… el cliente se dirige a su entidad y solicita 3000 euros de su cuenta. El cajero o gestor de turno, muy bien instruido por sus jefes, le pregunta muy amablemente a NUESTRO cliente…. Me puede indicar el concepto de ese reintegro, se trata de una señal para comprar una vivienda aquí en Torrevieja?? Y el cliente  inocentemente le dice:  “pues si”… entonces el cajero le informa que la entidad tiene unas estupendas viviendas a la venta y de las ventajas que ellos tendrían si compraran una vivienda de la entidad………… Fíjense que sencillo, como 3.000 euros no pueden sacarlos del cajero no les queda mas remedio a los clientes que ir a la ventanilla y HABILES Y VELOCES los empleados que están en Caja ya ven las orejas al lobo y dice…. “Huelo a comprador de vivienda…. “Y despliegan su catalogo de viviendas delante de NUESTRO cliente en cosa de 1 minuto…. Inversión de esa entidad realizada para captar ese comprador CERO PATATERO!!!!! Y una operación que llevas meses de trabajo y que te ha costado dinero, mucho tiempo, mucha energía, mucha tensión en las negociaciones etc… en 10 segundos que es lo que se tarda en decir “ es para comprar una casa, sabe usted que nosotros también vendemos casas …!” todo tu trabajo, el dinero que llevas a tu casa a final de mes para tu familia se puede esfumar …. Conclusión los agentes inmobiliarios trabajamos gratis para las entidades, hemos contactado a los clientes, los hemos informado , hemos despertado en ellos el deseo real de comprar, hemos conseguido que vengan , les hemos enseñado la ciudad, les hemos informado de todo el proceso de venta, les hemos mostrado muchas viviendas por lo que el cliente ya tiene un buen criterio de compra ya que dispone de muchas referencias para saber que esta en precio, hemos renegociado los precios de venta con los vendedores , por lo que saben que aunque un precio sea bueno aún puede llegar a ser mejor.. y cuando hemos hecho todo el trabajo se lo ponemos en bandeja a los bancos o cajas… ya maduritos y decididos a sacar 3.000 euros para señalizar una casa es decir a punto de caramelo es cuando el cliente le llega a la entidad, solo tienen  que ser listos y ofrecerles algo similar a mejor precio y los 3.000 euros  se los entregan a ellos y no a nosotros que somos quienes hemos realizado el trabajo……….

Como evitar esto: HAY QUE IR CON EL CLIENTE AL BANCO O MEJOR TODAVIA HAY QUE TENER UN TPV EN LA OFICINA ¡!!!

Bueno…. puede ser una solución en cierto casos, pero en otros el cliente necesita financiación y llegado el momento de señalizar le entran las dudas de si la entidad le va a dar el Préstamo…., ANTES DE NADA QUIERE HABLARLO CON SU BANCO ¡!!  Aquí en este momento es cuando no damos cuanta de que hemos empezado la casa por tejado, hemos invertido tiempo y dinero en alguien que no sabe si puede comprar lo que le hemos mostrado ……Conclusión: En la fase de investigación no solo hay que saber que necesita sino también si lo puede pagar y como lo va a pagar al contado o financiado y si es así que % de financiación necesita, y antes de salir a enseñar nada es mejor invertir 20 minutos haciéndole un estudio económico financiero al cliente y si da positivo ( es decir tiene capacidad de comprar ) y el importe de quiere y puede invertir entonces ver como con ese presupuesto buscamos la casa que reúna de la mejor manera posible sus necesidades de compra.!!!!

Compañeros, se trata de en primer lugar educarnos nosotros mismos, no somos “enseña pisos”, somos asesores inmobiliarios, y parte de nuestro asesoramiento es ver y estudiar la capacidad de compra de nuestros clientes. Si el cliente no quiere que lo hagamos nosotros, que vayan al banco primero ya que  mas tarde o mas temprano van a tener que ir por lo tanto si el banco va a  querer robarme el cliente que lo haga antes de que yo invierta mi tiempo y dinero en él!!!!  Que lo madure el, que se lo trabaje el comercial del banco y no yo dejárselo bien madurito en bandeja ¡!!!

Fuente: Karen Manzanas. OKENDO