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¿CÓMO SE PONE EL PRECIO A UN INMUEBLE?


Esta es la pregunta clave que hacen todos los vendedores y la que decanta a los compradores ya sea como vivienda habitual o como inversión. Los expertos señalan que «para determinar el precio del inmueble los profesionales trabajamos con criterios objetivos y tratamos de olvidar los afectivos que todo propietario tiene por un inmueble y que tienden a valorarlo por encima del precio de mercado»

Para dar un precio sobre un inmueble hay que tener un profundo conocimiento del mercado y sus variables, pero también saber que hay aspectos que dan mucho valor a un tipo de inmueble, pero poco a otro.

Así, si tratamos de poner precio a una vivienda hay que analizar:

– la ubicación
– las superficies (cubierta, descubierta y total)
– la iluminación natural
– las vistas que ofrece
– la categoría de la propiedad y del edificio donde está ubicada
– los servicios con que cuenta
– la antigüedad de la construcción
– la funcionalidad (distribución interna)
– la orientación
– la oferta competitiva (es decir, el precio del mercado de otras propiedades similares)
 
En caso de tratarse de una oficina: además de las variables anteriores, se analiza:

– el tipo de edificio al que pertenece (hay distintas categorías)
– las superficies
– los servicios con que cuenta la propiedad
– la distribución
– la cantidad de oferta competitiva (es decir, el conjunto de m2 vacantes que hay en el mercado, de productos similares a éste)

Si el inmueble es un local comercial, además de los ítems anteriores se debe analizar:

– la cantidad de metros de fechada con que cuenta (escaparate)
– la ubicación del local (en general los locales a mano derecha son más valorados por ser la que tiene mayor visibilidad por parte de los automovilistas, por ejemplo)
– los posibles destinos
– los valores de renta posible
– la superficie
– la cantidad de plantas
– las instalaciones.

Según los expertos, En base a estos parámetros, se determinarán distintos valores:

– valor de tasación: que surge del relevamiento de la oferta competitiva de igual producto, zona y estado, y del relevamiento del valor del inmueble históricamente

– valor del propietario: es la expectativa que tiene el dueño del inmueble, ya sea por motivos afectivos o por lo que invirtió en la compra y/o refacción

– valor de publicación: es el precio de lista, con un cierto margen de negociación

– valor real: es el que un comprador está dispuesto a pagar, que muchas veces no coincide con los anteriores
 
 La importancia del valor que se le asigne a la propiedad, «porque si fuese muy alto ésta no se vendería mientras que si fuese muy bajo, el propietario perdería dinero» El valor de publicación nos ubicará en un intervalo imaginario, en el cual competiremos contra mejores y peores productos.

Lo importante es brindar al cliente un servicio integral de óptima calidad, acompañándolo en todos los procesos vinculados a la operación que realiza.

publicado porVillas y Casas

Nin: «Si te esperas a que bajen más los precios para comprar una vivienda, llegarás tarde»


El director general de La Caixa, Juan María Nin, se mostró este viernes convencido de que la crisis inmobiliaria española está en vías de solución y que la caída ha tocado suelo: «El que se espere a que bajen más los precios de la vivienda llegará tarde, porque cuando se cubre la necesidad de vivienda no hay que rascar el último duro», ha llegado a decir en los cursos de la APIE en Santander.
«No sabemos si el ajuste inmobiliario tardará tres o siete años, pero da lo mismo. Lo importante es que tiene solución y sabemos cómo lo vamos a arreglar», ha señalado. Esta confianza deriva de que «hay una demanda latente muy importante que estaba esperando que bajaran los precios y que empieza a entrar en el mercado», como muestra el repunte de las ventas y los precios en los últimos meses.
Nin también da por resuelto el otro lado del problema, el de la banca, porque «detrás de los problemas crediticios hay ladrillos, que tienen un valor (aunque haya bajado) y que se venderán con el tiempo». Así, considera que las cuentas de las entidades pueden aguantar esa pérdida de valor y, en los casos en que no aguantaban, se les ha inyectado dinero público. «Pero en otros países se hay inyectado muchísimo más dinero sin que hubiera nada detrás, a diferencia de lo que ocurre en España», ha añadido.
Respecto a los movimientos de consolidación en el sector de las cajas, Nin ha negado tajantemente que La Caixa tenga alguna operación prevista en el horizonte más allá de la integración de Caixa Girona. Específicamente, ha rechazado que la entidad catalana vaya a pujar por Cajasur: «No participamos en operaciones que requieran FROB», ha sentenciado.
Hace dos días, el presidente de Caja Madrid, Rodrigo Rato, admitió en la Universidad Menéndez Pelayo que no esperaba mantener mucho tiempo el liderazgo de las cajas por tamaño, conseguido gracias a la fusión con Bancaja, insinuando que esperaba un movimiento de La Caixa.
Nin se mostró más críptico al hablar de la operación de las cajas madrileña y valenciana: pese a dar una efusiva bienvenida a la operación por ayudar a la reestructuración del sector y por el incremento de competencia que supone, insistió en que La Caixa sigue siendo «la primera caja del mundo».
«Nosotros miramos las cosas con las cuentas disponibles, y sobre esa realidad somos la primera caja hoy por hoy. Cuando se cierre esta operación en diciembre o el próximo año y amanezca una nueva entidad, podremos comparar los balances y veremos entonces quién es más grande», ha argumentado

Fuente: http://www.cotizalia.com
Publicado por : D & M PROPERTIES

VIVIENDA: O CAE O NOS HUNDE


La revista Inversión en su último número dedica un extenso informe a analizar el mercado de la vivienda, en el que se expone que el precio de los inmuebles residenciales no ha caído lo suficiente. Las entidades financieras y los promotores no reconocen en sus balances las pérdidas que están sufriendo y los mercados recelan de la banca española, que lo tiene muy difícil para financiarse. Además, consideran que es muy complicado que la economía se recupere con un sector inmobiliario completamente parado y sin visos de recuperación. Porque, si no bajan los precios, no habrá operaciones, no se reactivará el mercado, el nivel de desempleo no se corregirá y tampoco el déficit. Por ello, la prima de riesgo de España no puede hacer otra cosa que subir.

El trabajo recoge las opiniones de diversos expertos. Entre ellos Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, quien afirma que “se han mantenido precios irreales para no reconocer pérdidas en los balances de los bancos”. El profesor Luis Garicano, de la London School of Economics, comenta en relación a los test de estrés que deberían reconocer una pérdida entre un 30% y un 50% en la cartera del crédito promotor.

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