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quo vadis, vivienda? 10 conclusiones del ll coloquio inmobiliario de idealista.com


Martes, 16 Noviembre, 2010 – 08:07

publicado por equipo's pictureequipo@idealista

idealista.com [empresa editora de este portal] celebró el pasado jueves 11 de noviembre una segunda edición del desayuno de trabajo denominado “quo vadis, vivienda?” (¿adónde vas vivienda?). a la cita acudieron diversos perfiles como profesionales del mercado inmobiliario (asesores financieros, comercializadores de viviendas para bancos, consultores inmobiliarios y brokers hipotecarios) y periodistas/bloggers de perfil económico-financiero. la mesa se completó con diversos integrantes de idealista.com y todos compartieron sus ideas sobre qué deparará para el mercado inmobiliario 2011, que sin duda será un año muy importante

el próximo ejercicio será uno de los más inciertos de los últimos años para el sector inmobiliario. el tono mayoritario de la mesa fue de desconfianza respecto a lo que se avecina para los próximos meses. entre los motivos y las consecuencias se señalaron:

1) los bancos y cajas van a tener más pisos

el inventario de pisos de bancos, lejos de bajar, subirá, ya que además de los problemas como el paro, muchas entidades se enfrentan en 2011 al fin de las refinanciaciones que hicieron a algunos promotores y les llegarán más viviendas. por estos motivos y por los cambios de la política de provisiones del banco de españa, los bancos deberán afrontar más gastos por tener sus viviendas

consecuencia: el precio de la vivienda bajará y muchas entidades serán agresivas en sus precios para reducir su stock

2) la situación de muchas entidades es delicada

la banca está en un dilema: o bien preserva los fondos propios intentando no sacarse de encima activos inmobiliarios con pérdidas o bien genera liquidez vendiendo con rebajas. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del bce). para algunas entidades, que se han dado cuenta de que probablemente es mejor sacar ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar

consecuencia: el mercado de pisos de bancos puede partirse en dos. los bancos y cajas en mejor situación financiera podrán rebajar más los precios y ser más baratos, pero habrá otros que no podrán y serán caros

3) escaso acceso al crédito

la banca se está empezando a dar cuenta de que los activos inmobiliarios “están vivos” y “piden comer” (las promociones se deterioran con el paso del tiempo, hay vandalismo, se cobran impuestos y hay que hacer provisiones). en resumen, se requieren recursos para mantenerlas. además, hay pérdidas inmobiliarias aún ocultas en los balances de los bancos que irán saliendo con el paso del tiempo

consecuencia: estos problemas seguirán limitando la capacidad de la banca de dar crédito y el que lo hagan no será barato

4) cambio generacional a compradores sin ahorros

los formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. el fin del baby boom como formadores de hogares también provoca que cada vez lleguen a la edad de comprar casa hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas. además, están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan imperiosa como en generaciones pasadas, viendo con mejores ojos que otras el alquiler

consecuencia: mucha gente se está presentando a comprar casa sin ahorros e incluso con créditos (coches, vacaciones…) sin terminar de pagar. para comprar, estos perfiles necesitan una financiación del 100%, que en condiciones normales no es viable. actualmente sólo encontrarían salida pisos de bancos y cajas

5) recorte a la desgravación

quien compre casa a partir del 1 de enero de 2011 ya dependerá de sus ingresos para tener acceso a las desgravaciones o no. se trata de un cambio importante y que rompe con toda una tradición en el sector

consecuencia: parece que durante los primeros meses del año la desgravación afectará a la baja a la venta de viviendas, pero, pasado el primer shock, la mayoría de expertos espera una mejora de cifras especialmente en el segundo semestre. en cuanto a precios, no queda claro si habrá una rebaja de los precios por la presión de la demanda o si el vendedor mantendrá el tipo

6) el problema está en el suelo

los pisos que están terminados se podrán vender antes o después, pero el gran problema que afrontan los bancos son los suelos adquiridos de las promotoras a precios desorbitados. además, hay suelos sin ningún tipo de futuro ya que no hay demanda para desarrollar planes de urbanismo en aquellos que se quedaron sin ser urbanizados o que lo están en zonas inundadas de viviendas sin vender

consecuencia: algunos suelos se podrán transformar en pisos pero otros serán engullidos por los balances de los bancos con el paso de los años

7) la situación económica no acompaña

la incertidumbre económica, el desempleo y la inseguridad laboral pesan en el ánimo de los compradores. no se espera una mejoría de estos factores a corto plazo. el euribor cotizará poco a poco la cercanía de una subida de tipos de interés y seguirá al alza

consecuencia: la demanda de vivienda seguirá cauta por ambos aspectos, que desincentivan a comprar. de nuevo, si la situación general mejora en el segundo semestre de 2011, se verá un sector inmobiliario más saludable

8) competencia a cuatro bandas

hay zonas de españa donde se venden pisos de bancos, de promotores, de vpo por los organismos y de particulares. se critica la venta de viviendas de protección oficial en zonas donde ya hay sobreoferta de casas. por otro lado, se alerta también de lo contrario: hay zonas al norte de madrid donde no hay posibilidad de comprar una vivienda nueva porque no la hay

consecuencia: en las zonas de competencia feroz el precio tiende a bajar pero es una mala noticia para los vendedores

9) promoción de viviendas anémicas durante años

aunque hemos asistido a años de cerca de 800.000 viviendas nuevas construidas al año, algunos asistentes apuestan por que no se producirá una construcción muy superior a las 80.000-120.000 durante bastante tiempo. además, se estima que sólo se construirá en sitios puntuales, con demanda asegurada

consecuencia: muchos compradores que deseen una vivienda nueva en una zona de demanda destacada no podrán acceder a ella y el sector se pasará años digiriendo los excesos del pasado

10) vender se vende, pero al menos a -30%

en españa se vende, pero sólo parte de las viviendas y siempre que estén con un considerable descuento. se habló de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidad

consecuencia: todo lo que quede por encima de ese precio no será vendido a corto plazo

 

las preventas de viviendas en estados unidos suben en agosto


Lunes, 4 Octubre de 2010 – 16:35 h / publicado por equipo's pictureequipo@idealista

El número de americanos que firmaron un contrato de compraventa de viviendas de segunda mano aumentó en agosto por segundo mes consecutivo, síntoma de que el mercado residencial comienza a estabilizarse, según national association of realtors. las preventas de casas aumentaron un 4,3% con respecto al mes anterior, hasta un total de 4,13 millones de unidades

sin embargo, en comparación con agosto del año pasado, las preventas de casas cayeron un 18,4%. las firmas de contratos aumentaron en tres de las cuatro regiones en agosto y lidera la subida el sur, con un 6,7% de aumento. las preventas aumentaron un 6,4% en el oeste y un 2,1% en el medio oeste. en cambio, cayeron en el noreste

los bajos tipos de interés son la razón del aumento de las preventas de casas, según lawrence yun, economista jefe del organismo, que añade que el ritmo de recuperación de las ventas de casas aún depende de la creación de empleo y del aumento de la confianza del consumidor
 

artículo visto en bloomberg.com

Pending U.S. Sales of Existing Homes Increased 4.3% in August

publicado por: ASTUR MAR

LA CORRECCIÓN DEL 30% DE LA VIVIENDA


Artículo en el que se comenta el informe publicado ayer por Bankinter sobre el mercado de la vivienda, en el que prevé una caída adicional de los precios del 6% sobre los niveles actuales, para estabilizarse a partir de la segunda mitad de 2011. Se apunta que sumado este ajuste al registrado desde 2007 por las estadísticas oficiales, quedaría una corrección del 18% en seis años. La inflación, utilizando las previsiones de consenso de Funcas, supondría un ajuste real de otro 10%. En total, menos del 30% sobre el pico de la burbuja inmobiliaria en España.

Entre otras cuestiones, se señala que llama la atención que la banca tenga, según las estimaciones de Bankinter, unos 200.000 pisos de promociones que han quedado sin vender o de promotoras quebradas. Un stock capaz de mover el conjunto de mercado si saliese a la venta a precios capaces de satisfacer la demanda. “Pero no lo ha hecho. Más que bajando el precio, la banca ha optado por sacar estas viviendas al mercado ofreciendo ventajas en la concesión de créditos, muy restringidos para el conjunto del mercado”. Asimismo se apunta que queda por ver el efecto de la circular del Banco de España que obliga a acelerar la amortización de estos activos inmobiliarios. Provisionar al 30% a partir de los dos años supone, teniendo en cuenta que 2009 fue el año en el que se adjudicaron la mayor parte de los inmuebles a la banca, que en 2011 la banca tendrá que elegir. O quedarse en el balance con casas cuyo valor en libros ha sido amortizado o sacarlas al mercado a pérdida. Es un motivo que podría acelerar el ajuste pronosticado por Bankinter. El banco prevé que en los próximos dos años no se reduzca el stock de viviendas vacías, unas 900.000. Que la banca dé salida a sus pisos no supondría sólo la reducción directa del stock; si las operaciones implican caídas de precios generalizadas la demanda efectiva sería más alta. Y eso podría acelerar el proceso que Bankinter no prevé hasta 2014, y es el nuevo repunte de la actividad de construcción, que lógicamente no empieza mientras haya casas ya hechas que no han sido vendidas. Se comenta que “es, quizá, el mejor favor que el Banco de España puede hacer a la economía”.

(Cinco Días. Página 27. 2 columnas)

PUBLICADO POR: INMOLEVANTE

BANKINTER AUGURA QUE EL PRECIO DE LA VIVIENDA NO VOLVERÁ A SUBIR HASTA 2014


El precio de la vivienda caerá un 6% adicional (acumula un descenso del 12% desde que se inició la crisis económica) durante los próximos tres o cuatro trimestres, hasta el segundo semestre de 2011, según un estudio elaborado por Bankinter. A partir de esa fecha, el informe señala que el precio entrará en una fase de estabilización que se prologará hasta 2013 para volver a repuntar muy lentamente a finales de dicho año o principios de 2014.

La principal razón del estancamiento del precio de la vivienda se debe, según el citado estudio, a que el stock de viviendas sin vender -que se sitúa en 900.000 unidades, según las últimas estimaciones del Ministerio de Vivienda-, no descenderá hasta que vuelva a crearse empleo, algo que no se producirá hasta finales de 2012.

Información recogida también en ABC.

(Cinco Días. Página 37. 2 medias columnas)

“los precios no bajarán lo que los compradores quieren por culpa de la banca”


Articulo visto en ABC.

El llamado «efecto banca» mantendrá todavía el valor de los inmuebles a cambio de obtener financiaciones ventajosasLa firma de hipotecas se hunde, el Euribor toca suelo y amenaza con subidas cuando el BCE comience a subir los tipos… Más de tres años después del descalabro en Bolsa de Astroc, que dio pistoletazo de salida a la crisis inmobiliaria en España, pocos signos de recuperación emite el mercado del ladrillo nacional.

Con respecto a la variable que más importa a los ciudadanos, los precios, los índices oficiales dicen que las bajadas desde los máximos (finales de 2007) han sido muy moderadas, sobre todo teniendo en cuenta el espectacular parque de viviendas nuevas sin vender que hay y a las que se suman todas las que están a la venta de segunda mano.

«La banca va a intentar este año y en 2011 mantener precios como sea»

Pero la digestión del exceso constructor de la última década no es tan fácil. En 2008 se decía que a finales de 2009 vendría la recuperación y en 2009 que 2010 sería el año del repunte. Pero tras estas experiencias, queda claro que ni 2010 ni, muy posiblemente, 2011, verán una vuelta a la normalidad en el mercado inmobiliario. Los precios seguirán a la baja pero muy poco a poco. Para este «otoño caliente», los expertos consultados por ABC piensan que más de lo mismo, con un ajuste del mercado muy, pero que muy lento.

«Efecto banca»
José Luis Campos Echevarría, de Profit Gestión y autor del libro «La burbuja inmobiliaria española», cree que el motivo de que los precios sigan sin ir hacia abajo es lo que él denomina «efecto banca»: «Los bancos van a intentar este año y el que viene mantener precios como sea. Dan condiciones de financiación muy buenas y se defienden como gato panza arriba en el precio. Ahora mismo, su cartera de viviendas es muy grande y su actitud influye mucho». Los vendedores de segunda mano, por su parte, se ven influidos por este «efecto banca».
Esta actitud del sector financiero para ganar tiempo es legítima, pero responsable también de que no se experimenten esas bajadas espectaculares que necesita nuestro mercado, según muchos analistas. Para Campos, la banca busca «que el precio de venta no incida en su balance a corto y sí en el balance a largo plazo».

«Los descensos de precios se producen mes a mes de un modo inapreciable»

Desde el portal inmobiliario pisos.com se expresan en un mismo sentido. Miguel Ángel Alemany, director general del portal, destaca que «las entidades financieras manejan riesgo y, para evitar el repunte de la morosidad, imponen unos requisitos que no resultan sencillos de cumplir». Por ello, asegura, conseguir un préstamo es cada vez más difícil, lo que ralentizará la demanda de viviendas. Según Alemany, los informes de pisos.com demuestran que «hay un margen de ajuste, aunque estos descensos se están produciendo mes a mes de un modo casi inapreciable. Además, hay localizaciones donde la vivienda se ha quedado sin recorrido a la baja, e incluso comenzará a subir en breve si es que no lo ha hecho ya de forma tímida». Estas localizaciones donde la vivienda podría no bajar mucho más correponden a lugares «premium», como los centros de las ciudades o sitios donde no hay oferta de viviendas.

Hasta junio de este año (los últimos datos disponibles) se han firmado en España 323.313 hipotecas sobre vivienda, aunque no todas ellas corresponden a nuevos inmuebles sino que muchas proceden de cambios en la titularidad de la hipoteca. Para este año, el Servicio de Estudios del BBVA previó que se venderían unas 400.000 viviendas.
MARIO S. GUILLÉN / MADRID
Día 02/09/2010 – 02.10h

publicado por Astur Mar S.L.

La construcción en España creció un 7,2% en junio, casi tres veces más que en la eurozona


La producción en el sector de la construcción registró en junio una subida del 2,7% en la zona del euro en comparación con el mes anterior, una media que España sobrepasó con un crecimiento del 7,2%, sólo superado por Rumanía (16,5%).

El incremento del 2,7% en los países de la moneda única se produce después de que en mayo la producción cayera un 0,7%, según los datos difundidos hoy por la oficina comunitaria de estadística, Eurostat. En el conjunto de la Unión Europea, la construcción también avanzó en junio, con un 3,5%, tras la bajada de mayo (0,1%).

En comparación con junio de 2009, la producción en el sector de la construcción aumentó un 3,1% en los estados de la moneda única y un 5,4% en la UE. En España, en términos anuales, el aumento de la producción alcanzó el 18,6% en junio, frente a la caída del 18,9% de mayo. De los catorce estados miembros con datos disponibles, la producción en el sector de la construcción tuvo aumentos mensuales en ocho y descensos en seis.

Las subidas más marcadas fueron registradas en Rumanía (16,5%), España (7,2%) y Polonia (4,5%), mientras que las caídas más acusadas fueron las de Hungría (2,3%), Holanda (1,8%) y Eslovenia (1,6%).

Por sectores, la construcción de edificios creció un 3,3% en junio en la zona del euro y un 5,7% en la Unión, tras las bajadas de mayo (0,3% y 0,5%, respectivamente). La obra civil aumentó un 1,2% en los países de la moneda única y un 2% en los Veintisiete, después de haber bajado un 2,9% y un 1,9%, respectivamente, el mesa anterior. En comparación con el mismo mes del año anterior, la producción de la construcción avanzó en cinco países y cayó en nueve.

Los aumentos interanuales más significativos tuvieron lugar en España (18,6%), Reino Unido (13,6%) y Polonia (10,2%) y las bajadas más importantes en Hungría (19,6%), bulgaria (17,5%) y Eslovenia (16,9%). El sector que de la construcción de edificios experimentó una subida anual de 6,4% en la zona del euro y del 7,5% en la UE, tras bajadas del 5,6% y del 2,3%, respectivamente, en mayo. La obra civil en cambio cayó un 6,7% en los países de la divisa única y un 0,6% en la Unión, tras descensos del 9,2% y del 3,4%, respectivamente, en mayo.

Fuente : www.lavanguardia.es

publicado por: Astur Mar.

La confianza del consumidor sube 7,7 puntos en julio


Redacción fotocasa.es , 03/08/2010

La confianza del consumidor subió 7,7 puntos en julio respecto al mes precedente, hasta los 73,6 puntos, como consecuencia de la mejor percepción sobre la situación económica y unas mejores perspectivas para el futuro próximo, según el Índice que elabora el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Aunque tras esta subida el indicador todavía no supera el máximo relativo registrado en abril, sí que se sitúa en niveles alejados de los peores momentos de tensión financiera internacional (verano de 2008) y española (mayo de este año).

Respecto a julio de 2009, el Indicador de Confianza del Consumidor (ICC) se situó 2,5 puntos por debajo ya que, aunque el indicador parcial de situación actual es ahora 1,9 puntos mayor que hace un año, el de expectativas es siete puntos menor.

publicaco por Astur Mar

Se cumplen tres años del crash inmobiliario a camara lenta que vivimos


Miércoles, 4 Agosto de 2010 – 10:00 h /fuente:  publicado por equipo's pictureequipo@idealista

el mercado ha elegido la opción lenta y larga 

en los últimos meses hemos sobrepasado la barrera de los tres años de ajuste inmobiliario (ver histórico de idealista.com). ni el más incrédulo duda ya de que los precios de la vivienda han bajado en españa. el mercado se ha decantado por un ajuste lento y largo y nadie sabe aún cuando acabarán los descensos 

atrás quedan ya las subidas del 17% anual, las declaraciones negando la crisis inmobiliaria o las previsiones de una corrección pasajera

nos encontramos en una crisis que pasará a la historia, como lo hizo la corección inmobiliaria de principios de los años 90. en este periodo la vivienda ha bajado ya un 21% en términos nominales, pero el retroceso es mayor si la estudiásemos en términos reales (aplicando la inflación)

actualmente nos encontramos en un momento de caídas constantes, aunque cada vez son menores y con la sensación de que los próximos meses serán cruciales. el impacto de la nueva normativa de provisiones a la banca en otoño y el fin de las desgravaciones para muchos ciudadanos el próximo 1 de enero son hitos importantes y que habrá que ver cómo afectan al mercado

todo esto corre en paralelo con una recuperación débil de la economía y con un mercado laboral que ha reducido su número de parados. además, “pilla” al mercado inmobiliario con un cierto equilibrio de fuerzas, ya que por primera vez en años el número de comunidades autónomas que bajan ha sido igual que el de las que suben de precios

son demasiadas interrogantes abiertas que deberán solucionarse en el próximo curso, ¿cómo crees tú que afectarán todas ellas a los precios y a las ventas de viviendas?

 

publicado por Astur Mar

Galindo prevé un ‘efecto llamada’ tras el verano que disparará las ventas de casas


 

MERCADO | Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España

Galindo prevé un ‘efecto llamada’ tras el verano que disparará las ventas de casas

Servimedia | Madrid

Actualizado lunes 21/06/2010 09:49 horas

El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, considera que el aumento de la compraventa de viviendas en España en el mes de abril, del 16,7% según datos del INE, es un dato positivo que refleja el mejor comportamiento del mercado inmobiliario. Además, prevé un fuerte “efecto llamada” para después del periodo estival que disparará las operaciones inmobiliarias.

De hecho, Galindo augura que el segundo semestre del año y, sobre todo, a partir de la vuelta del verano, será el momento en el que la compraventa de vivienda experimentará un mayor incremento. “Será difícil que la situación sea mejor que en el segundo semestre, a efectos de compra”, ha señalado.

Tipos ‘en mínimos’ y el final de la deducción fiscal, otras de las bazas del comprador

Los factores que harán de ese momento “el mejor para comprar” serán la amplitud de oferta para elegir, el hecho de que los precios estén ajustados “todo lo posible”, unos tipos “en mínimos” y la oportunidad que entraña la desgravación fiscal, que se restringirá a partir de 2011.

Por todo ello, el presidente de la APCE insiste en que el “efecto llamada” será importante tras el verano y vaticina que las compraventas seguirán creciendo en lo que queda de ejercicio.

 

publicado por CASABELLA.

La vivienda se abarata cada vez menos, según tinsa


Martes, 13 Julio de 2010 – 12:13 h / publicado por equipo@idealista

La tasadora Tinsa señala que el precio de la vivienda en junio bajó un 4% con respecto al mismo mes del año pasado pero supone sólo una caída de cuatro décimas porcentuales con respecto al pasado mes de mayo. La bajada acumulada desde el máximo que alcanzó en diciembre de 2007 apenas mostró cambios significativos y se situó en el 16,5%

Por zonas, los pisos bajaron en todas en el último año. El descenso más acusado se registró una vez más en la costa mediterránea, donde el precio retrocedió un 5,2%. en las áreas metropolitanas el precio descendió un 5% y en las grandes ciudades, un 3,7%. en último lugar volvieron a situarse las Islas Baleares y Canarias y el resto de municipios donde los precios cedieron un 3%

Respecto  a  los  descensos  acumulados  desde máximos, se produjeron  avances  en  cuatro  de  los cinco  subíndices, encabezados  nuevamente  por  la  “Costa mediterránea”  que  alcanza  ya  el  22%, seguida  por  las  “áreas  metropolitanas (17,9%),  las  “grandes  ciudades”  (17,4%),  el  “resto  de municipios” (14,3%) y, por último, las “Islas Baleares y Canarias” cerrando el grupo con un descenso del 14% desde máximos

publicado por CASABELLA.