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Ley 1/2013, de protección a los deudores hipotecarios (I)


Por BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO | Publicado: 20 MAYO, 2013

bank.carrusel-300x190En el BOE de 15 de mayo de 2013 se ha publicado la última norma que trata de dar solución a la gran demanda social de soluciones ante el problema de los desahucios y las ejecuciones hipotecarias, especialmente en relación con la vivienda habitual y todo ello en el marco de la crisis económica y financiera que estamos viviendo en nuestro país. Se trata de laLey 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En esta Ley no se acoge finalmente la dación en pago universal y con carácter retroactivo que se pedía en la Iniciativa Legislativa Popular que se presentó sobre esta materia, previéndose, sin embargo y en primer lugar, la suspensión inmediata y por un plazo de dos años (desde la entrada en vigor de esta Ley: el mismo día de publicación en el BOE) de los desahucios, y más concretamente de los lanzamientos o desalojos, que afecten a viviendas habituales de personas o familias que pertenezcan a un colectivo que se encuentre en una situación de especial riesgo de exclusión o especial vulnerabilidad, y que cumplan determinadas condiciones económicas. Se trata, concretamente, de deudores hipotecarios que cumplan con estos requisitos:

  • Que sean: familias numerosas, o familias monoparentales con dos hijos a cargo, o familias que tengan un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o que sean víctimas de violencia de género.
  • Que los ingresos de esa familia no superen el límite de tres veces el IPREM, si bien se eleva este límite hasta cuatro o cinco veces el IPREM para unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes.
  • Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, medida tal variación en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en esos últimos cuatros años.
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

En segundo lugar, con esta Ley se introducenreformas en la legislación hipotecaria(concretamente en la Ley Hipotecaria, en la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y en  la Ley 41/2007, que modificó la anterior).

Entre las reformas introducidas cabe destacar las siguientes:

  • La limitación que se prevé para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual respecto de los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito: éstos se limitarán a tres veces el interés legal del dinero; además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés.
  • Se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.
  • Resulta muy relevante la modificación del art. 129 LH y la más profunda regulación de la venta extrajudicial del bien hipotecado ante Notario; una regulación que fortalece este mecanismo de ejercicio de la acción hipotecaria, haciendo referencia clara asimismo a la posible apreciación de existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario y la posible suspensión de la venta por el Notario cuando alguna de las partes haya planteado demanda judicial sobre tal carácter abusivo conforme al art. 684 LEC; cuestión que se tramitará conforme a lo previsto en el art. 695.1.4º LEC. En esta previsión tiene evidente reflejo la reciente STJUE de 14 de marzo de 2013 acerca del control judicial de las cláusulas abusivas en el marco de los procesos de ejecución hipotecaria (caso Aziz).
  • Se acogen medidas para fortalecer la protección del deudor hipotecario en el ámbito de lacomercialización de préstamos hipotecarios celebrados con personas físicas en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, y que contengan: cláusulas con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés (como cláusulas suelo y techo), o en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza; o bien que se trate de contratos que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien que se concedan en una o varias divisas. En estos casos se exige que en la escritura pública del préstamo hipotecario se incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

Beatriz Sáenz de Jubera Higuero
Doctora en Derecho. Experta en Derecho Hipotecario Profesora de Derecho Civil en UNIR Magistrada Suplente de la Audiencia Provincial de La Rioja

“Si el piso NO es del banco, los diferenciales pueden ser el triple de elevados”


Bancos y cajas reconocen  que “dan la mitad de la mitad” de las hipotecas que se podrían conceder y que, además, las que llegan a firmarse son mucho más caras que hace unos meses.

La banca sube los tipos de las hipotecas hasta en 2,5 puntos sobre el euribor. “si el piso no es del banco, los diferenciales pueden ser el triple de elevados”, admiten.

 

Hipoteca, un producto de lujo.

Conseguir una hipoteca es cada vez más complicado, hasta el punto en el que hay quien se pregunta si las hipotecas se han convertido en productos de lujo no al alcance de cualquiera.

Hay que haber ahorrado, tener altos ingresos, contratar productos bancarios y, aún así, cuesta que el banco diga ‘sí’.

cuando el elegido es un piso que no pertenece al stock de la entidad, además de complicado, conseguir la hipoteca sale caro.

Actualmente hay muy pocas ofertas que aplican diferenciales de euribor + 0,40% o euribor 0,60%, como hace cinco o seis meses.

Ahora el tipo medio supera el 3,1%, es decir, más de 100 puntos sobre el euribor. Así, ejemplos de estas hipotecas ‘para ricos’ se pueden encontrar en caja madrid, con diferenciales sobre el euribor entre el 1 y el 2,5% dependiendo para quien tenga ingresos netos mensuales de al menos 4.000 euros, eso sí, con ventajas en el tipo de interés y de la vinculación, o banco pastor, que ofrece online hipotecas sólo comisiones.

Al banco le interesa mover.

 

El consejero delegado del Santander, Alfredo Sáenz, admitió hace unos días que el mercado de la vivienda se mueve por la banca y porque a ésta le interesa. Para ello, el sector financiero ha tenido que rebajar entre un 20 y un 30 por ciento el valor de los pisos y vender, incluso, con pérdidas.

A día de hoy, muy pocas son las ofertas que aplican diferenciales sobre el euribor de entre el 0,40 y 0,60%, como hace tan sólo cinco a o seis meses. El tipo medio supera el 3,1% -es decir- más de 100 puntos sobre del euribor-.

Soltar lastre, cambia el cuento.

Eso sí, la flexibilidad y las ventajas llegan cuando el crédito se destina para la compra de una casa en propiedad de las entidades financieras. Entonces, las cosas cambian. Los precios son más bajos y las condiciones más favorables. El objetivo es soltar el lastre inmobiliario que acumulan en sus balances por culpa de la morosidad de las promotoras, que les obliga a realizar fuertes provisiones que debilitan los resultados.

publicado por: LUNDQUIST & NIELSEN

OBJETIVO: EVITAR LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA


 

 

El 30% de las ejecuciones hipotecarias pueden evitarse a través de una consolidación de deudas en el momento adecuado, antes de que los impagos se generalicen y la morosidad personal bloquee cualquier posible salida. Así se desprende de un estudio del Observatorio de Financiación Familiar de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, que añade que más del 71% de los hipotecados aceptaría alargar el plazo e importe de su hipoteca a cambio de pagar un 30% menos cada mes. Concretamente, “esto puede suponer el umbral entre poder pagar y no poder hacerlo, con el riesgo de embargo y ejecución de la hipoteca, y con la consiguiente pérdida de la casa”, destaca la Agencia Negociadora.  Por otra parte, tres grupos o subgrupos del Parlamento catalán (ICV-EUiA, ERC y Ciutadans) han presentado hasta ahora sendas proposiciones de ley en las que se insta al Congreso de los Diputados a permitir que ante la imposibilidad de seguir pagando el crédito, la devolución de una vivienda hipotecada cancele la deuda. La Mesa del Parlamento acordó ayer que las tres propuestas sean debatidas conjuntamente la semana próxima porque sus contenidos son coincidentes. En todas estas propuestas se solicita acabar con una situación que consideran injusta, haciendo las reformas legales que hagan falta, a fin de que las entidades financieras no puedan continuar cobrando un crédito hipotecario a una persona que ya ha perdido su piso.   (Cinco Días. Página 34. 4 medias columnas)

(Cinco Días. Página 34. 4 medias columnas)

publicado por: INMOLEVANTE

¿por qué es mejor que vendas el piso antes de que te lo venda el banco?


Martes, 25 Enero, 2011 – 09:00

publicado por equipo@idealista

cuando un hipotecado empieza a tener evidentes problemas de pago, una de las ideas más duras de asumir es que probablemente ha llegado el momento de vender la casa. según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, lo más fácil es aferrarse a la esperanza de que el problema se arreglará en breve, reanudaremos los pagos y todo volverá a la normalidad

pero ante una situación de riesgo de embargo solo cabe ser realistas y actuar cuanto antes; no olvidemos que incumplir un contrato hipotecario con una entidad bancaria tiene graves consecuencias como:

• pago de intereses de demora (de hasta 2,5 veces el interés de nuestra hipoteca, es decir, hasta 7,5% si estábamos pagando un 3%)

• pago de comisiones de impago (unos 30 € por cada reclamación efectuada)

• pago de costas judiciales

• pérdida de nuestra casa y de todo lo invertido en ella

• embargo de nuestra nómina y bienes

• embargo de bienes de los avalistas, si los hay

por eso, llegados a un punto, se impone tomar una decisión, según veamos nuestro futuro financiero:

1. estamos muy seguros de que nuestra situación económica va a mejorar en breve (porque acabamos de encontrar un nuevo trabajo, por ejemplo) y podemos pagar ya al banco todos los retrasos más intereses, por ejemplo:

en este caso nos podemos plantear luchar por mantener nuestra casa

2. no tenemos la seguridad de que nuestra situación vaya a mejorar a corto plazo ni podemos asumir la deuda más los gastos generados. en este caso, será necesario mentalizarse de que es mucho mejor vender la casa cuanto antes, aún si es por menos del valor de nuestra deuda con el banco. veamos por qué

¿qué pasaría si el banco nos embargara la casa?

aproximadamente un año después del primer impago, el banco pone la vivienda a subasta, pero por un valor inferior al valor que le dio la tasadora cuando nosotros firmamos la hipoteca. si esta subasta queda desierta (cosa que pasa en 9 de cada 10 casos, según estadísticas de los juzgados españoles), el banco tiene el derecho de comprar el inmueble por el 50% del valor de salida. por ejemplo:

si nuestro primer impago apareció pocos meses después de la firma de la hipoteca, le seguiremos debiendo una gran parte del préstamo al banco, ya que, en las primeras cuotas, se pagan muchos intereses y se amortiza poco capital, debido al sistema de amortización francés aplicado a la mayoría de hipotecas en españa. pongamos, por ejemplo, que dejamos de pagar cuando nuestra deuda era todavía de 99.000 euros. si nos compran la casa por 40.000, aún deberemos al banco 59.000 euros

en este caso, habría sido preferible ponerla a la venta antes de empezar a dejar de pagar la cuota, y haberle comunicado al banco nuestra intención de vender. así, habríamos tenido muchas posibilidades de negociar una reducción de la cuota o unos meses de tregua mientras duraba nuestro problema. y aún en el caso de que la oferta del mejor comprador fuera solo de 90.000 euros, sería preferible deber los 10.000 restantes al banco que los 59.000 más todas las comisiones de demora e intereses

en cualquier caso, lo peor que podemos hacer es dejar de pagar sin haber avisado de la situación al banco y dejar que otros (entidades, juzgados…) gestionen nuestra vivienda y nuestro problema sin tener ningún control de la situación

visitar portal de oferta hipotecarias helpmycash.com