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quo vadis, vivienda? 10 conclusiones del ll coloquio inmobiliario de idealista.com


Martes, 16 Noviembre, 2010 – 08:07

publicado por equipo's pictureequipo@idealista

idealista.com [empresa editora de este portal] celebró el pasado jueves 11 de noviembre una segunda edición del desayuno de trabajo denominado “quo vadis, vivienda?” (¿adónde vas vivienda?). a la cita acudieron diversos perfiles como profesionales del mercado inmobiliario (asesores financieros, comercializadores de viviendas para bancos, consultores inmobiliarios y brokers hipotecarios) y periodistas/bloggers de perfil económico-financiero. la mesa se completó con diversos integrantes de idealista.com y todos compartieron sus ideas sobre qué deparará para el mercado inmobiliario 2011, que sin duda será un año muy importante

el próximo ejercicio será uno de los más inciertos de los últimos años para el sector inmobiliario. el tono mayoritario de la mesa fue de desconfianza respecto a lo que se avecina para los próximos meses. entre los motivos y las consecuencias se señalaron:

1) los bancos y cajas van a tener más pisos

el inventario de pisos de bancos, lejos de bajar, subirá, ya que además de los problemas como el paro, muchas entidades se enfrentan en 2011 al fin de las refinanciaciones que hicieron a algunos promotores y les llegarán más viviendas. por estos motivos y por los cambios de la política de provisiones del banco de españa, los bancos deberán afrontar más gastos por tener sus viviendas

consecuencia: el precio de la vivienda bajará y muchas entidades serán agresivas en sus precios para reducir su stock

2) la situación de muchas entidades es delicada

la banca está en un dilema: o bien preserva los fondos propios intentando no sacarse de encima activos inmobiliarios con pérdidas o bien genera liquidez vendiendo con rebajas. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del bce). para algunas entidades, que se han dado cuenta de que probablemente es mejor sacar ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar

consecuencia: el mercado de pisos de bancos puede partirse en dos. los bancos y cajas en mejor situación financiera podrán rebajar más los precios y ser más baratos, pero habrá otros que no podrán y serán caros

3) escaso acceso al crédito

la banca se está empezando a dar cuenta de que los activos inmobiliarios “están vivos” y “piden comer” (las promociones se deterioran con el paso del tiempo, hay vandalismo, se cobran impuestos y hay que hacer provisiones). en resumen, se requieren recursos para mantenerlas. además, hay pérdidas inmobiliarias aún ocultas en los balances de los bancos que irán saliendo con el paso del tiempo

consecuencia: estos problemas seguirán limitando la capacidad de la banca de dar crédito y el que lo hagan no será barato

4) cambio generacional a compradores sin ahorros

los formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. el fin del baby boom como formadores de hogares también provoca que cada vez lleguen a la edad de comprar casa hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas. además, están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan imperiosa como en generaciones pasadas, viendo con mejores ojos que otras el alquiler

consecuencia: mucha gente se está presentando a comprar casa sin ahorros e incluso con créditos (coches, vacaciones…) sin terminar de pagar. para comprar, estos perfiles necesitan una financiación del 100%, que en condiciones normales no es viable. actualmente sólo encontrarían salida pisos de bancos y cajas

5) recorte a la desgravación

quien compre casa a partir del 1 de enero de 2011 ya dependerá de sus ingresos para tener acceso a las desgravaciones o no. se trata de un cambio importante y que rompe con toda una tradición en el sector

consecuencia: parece que durante los primeros meses del año la desgravación afectará a la baja a la venta de viviendas, pero, pasado el primer shock, la mayoría de expertos espera una mejora de cifras especialmente en el segundo semestre. en cuanto a precios, no queda claro si habrá una rebaja de los precios por la presión de la demanda o si el vendedor mantendrá el tipo

6) el problema está en el suelo

los pisos que están terminados se podrán vender antes o después, pero el gran problema que afrontan los bancos son los suelos adquiridos de las promotoras a precios desorbitados. además, hay suelos sin ningún tipo de futuro ya que no hay demanda para desarrollar planes de urbanismo en aquellos que se quedaron sin ser urbanizados o que lo están en zonas inundadas de viviendas sin vender

consecuencia: algunos suelos se podrán transformar en pisos pero otros serán engullidos por los balances de los bancos con el paso de los años

7) la situación económica no acompaña

la incertidumbre económica, el desempleo y la inseguridad laboral pesan en el ánimo de los compradores. no se espera una mejoría de estos factores a corto plazo. el euribor cotizará poco a poco la cercanía de una subida de tipos de interés y seguirá al alza

consecuencia: la demanda de vivienda seguirá cauta por ambos aspectos, que desincentivan a comprar. de nuevo, si la situación general mejora en el segundo semestre de 2011, se verá un sector inmobiliario más saludable

8) competencia a cuatro bandas

hay zonas de españa donde se venden pisos de bancos, de promotores, de vpo por los organismos y de particulares. se critica la venta de viviendas de protección oficial en zonas donde ya hay sobreoferta de casas. por otro lado, se alerta también de lo contrario: hay zonas al norte de madrid donde no hay posibilidad de comprar una vivienda nueva porque no la hay

consecuencia: en las zonas de competencia feroz el precio tiende a bajar pero es una mala noticia para los vendedores

9) promoción de viviendas anémicas durante años

aunque hemos asistido a años de cerca de 800.000 viviendas nuevas construidas al año, algunos asistentes apuestan por que no se producirá una construcción muy superior a las 80.000-120.000 durante bastante tiempo. además, se estima que sólo se construirá en sitios puntuales, con demanda asegurada

consecuencia: muchos compradores que deseen una vivienda nueva en una zona de demanda destacada no podrán acceder a ella y el sector se pasará años digiriendo los excesos del pasado

10) vender se vende, pero al menos a -30%

en españa se vende, pero sólo parte de las viviendas y siempre que estén con un considerable descuento. se habló de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidad

consecuencia: todo lo que quede por encima de ese precio no será vendido a corto plazo

 

LA CORRECCIÓN DEL 30% DE LA VIVIENDA


Artículo en el que se comenta el informe publicado ayer por Bankinter sobre el mercado de la vivienda, en el que prevé una caída adicional de los precios del 6% sobre los niveles actuales, para estabilizarse a partir de la segunda mitad de 2011. Se apunta que sumado este ajuste al registrado desde 2007 por las estadísticas oficiales, quedaría una corrección del 18% en seis años. La inflación, utilizando las previsiones de consenso de Funcas, supondría un ajuste real de otro 10%. En total, menos del 30% sobre el pico de la burbuja inmobiliaria en España.

Entre otras cuestiones, se señala que llama la atención que la banca tenga, según las estimaciones de Bankinter, unos 200.000 pisos de promociones que han quedado sin vender o de promotoras quebradas. Un stock capaz de mover el conjunto de mercado si saliese a la venta a precios capaces de satisfacer la demanda. “Pero no lo ha hecho. Más que bajando el precio, la banca ha optado por sacar estas viviendas al mercado ofreciendo ventajas en la concesión de créditos, muy restringidos para el conjunto del mercado”. Asimismo se apunta que queda por ver el efecto de la circular del Banco de España que obliga a acelerar la amortización de estos activos inmobiliarios. Provisionar al 30% a partir de los dos años supone, teniendo en cuenta que 2009 fue el año en el que se adjudicaron la mayor parte de los inmuebles a la banca, que en 2011 la banca tendrá que elegir. O quedarse en el balance con casas cuyo valor en libros ha sido amortizado o sacarlas al mercado a pérdida. Es un motivo que podría acelerar el ajuste pronosticado por Bankinter. El banco prevé que en los próximos dos años no se reduzca el stock de viviendas vacías, unas 900.000. Que la banca dé salida a sus pisos no supondría sólo la reducción directa del stock; si las operaciones implican caídas de precios generalizadas la demanda efectiva sería más alta. Y eso podría acelerar el proceso que Bankinter no prevé hasta 2014, y es el nuevo repunte de la actividad de construcción, que lógicamente no empieza mientras haya casas ya hechas que no han sido vendidas. Se comenta que “es, quizá, el mejor favor que el Banco de España puede hacer a la economía”.

(Cinco Días. Página 27. 2 columnas)

PUBLICADO POR: INMOLEVANTE

BANKINTER AUGURA QUE EL PRECIO DE LA VIVIENDA NO VOLVERÁ A SUBIR HASTA 2014


El precio de la vivienda caerá un 6% adicional (acumula un descenso del 12% desde que se inició la crisis económica) durante los próximos tres o cuatro trimestres, hasta el segundo semestre de 2011, según un estudio elaborado por Bankinter. A partir de esa fecha, el informe señala que el precio entrará en una fase de estabilización que se prologará hasta 2013 para volver a repuntar muy lentamente a finales de dicho año o principios de 2014.

La principal razón del estancamiento del precio de la vivienda se debe, según el citado estudio, a que el stock de viviendas sin vender -que se sitúa en 900.000 unidades, según las últimas estimaciones del Ministerio de Vivienda-, no descenderá hasta que vuelva a crearse empleo, algo que no se producirá hasta finales de 2012.

Información recogida también en ABC.

(Cinco Días. Página 37. 2 medias columnas)