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Ordóñez promueve que las hipotecas dejen de vincularse al euríbor


 

El Banco de España quiere que las entidades financieras dejen de utilizar el euríbor a 12 meses como principal referencia hipotecaria y propone un índice vinculado al precio del dinero a medio plazo. El objetivo es “reducir la dependencia de nuestro sistema respecto a los tipos de interés interbancarios a un año”.

 

Pablo M. Simón – Madrid – 06/10/2011 – 10:23
El supervisor quiere que la banca diversifique y utilice referencias de deuda a medio plazo y no solo de corto plazo para fijar el precio de las hipotecas. El euríbor a 12 meses -el tipo de interés medio al que los principales bancos de la zona euro se prestan el dinero a un año- es el índice más empleado para fijar el precio de las hipotecas. El 82% de los nuevos préstamos para comprar una casa en España lo utilizan.
Así, el organismo gobernado por Miguel Ángel Fernández Ordóñez se valdrá de la circular sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela para promover cambios en las referencias que utilizan las entidades financieras para fijar el precio de las hipotecas. Las entidades podrán utilizar en breve el interest rate swap a cinco años, que refleja el coste del dinero a ese plazo sin prima de riesgo. La entrada en vigor de la nueva norma es inminente.
El Banco de España asegura que el objetivo es “reducir la dependencia de nuestro sistema respecto a los tipos de interés interbancarios a un año”. El interest rate swap a cinco años se situaba ayer en el 1,95%, por debajo del euríbor a 12 meses, en el 2,083%, aunque no es habitual que esto sea así. Por ejemplo, el pasado abril el swap se situaba en el 3,2%, mientras que el euríbor a un año rondaba el 2%. Lo lógico es que, en condiciones normales, el tipo de interés de la deuda a largo plazo sea superior.
Fuentes financieras reconocen que esta decisión es de sentido común. En otros países, como Estados Unidos, la mayor parte de las hipotecas está vinculada a la deuda a medio o largo plazo. Tiene lógica, porque por regla general las hipotecas son a un plazo muy superior a un año. En España de 21 a 22 años, según el INE.
Los actuales titulares de hipotecas referenciadas al euríbor no tienen que temer. Se mantendrá como índice oficial y los préstamos hipotecarios ya constituidos seguirán referenciados a él, a menos que la entidad negocie su modificación con el cliente. A partir de ahora, será potestad de las entidades utilizar el nuevo índice en los créditos de nueva constitución.
Además, el mercado interbancario no funciona correctamente desde el estallido de la crisis crediticia en 2007 y, especialmente, desde la quiebra de Lehman Brothers. Los bancos desconfían unos de otros y elevaron el precio que cobraban por prestar liquidez a sus colegas. La tensión llegó a su punto álgido en febrero de 2008, cuando el euríbor a 12 meses superó el 5,5%.
El BCE tomó cartas en el asunto y comenzó a inyectar liquidez en la banca a medio y largo plazo con la misión de aliviar la tensión. El organismo que todavía preside Jean-Claude Trichet realizaba hasta entonces subastas semanales pero el nulo funcionamiento del mercado interbancario obligó a ampliar los plazos de los préstamos a tres y seis meses y hasta a un año.
Cuatro años después, la situación continúa siendo muy inestable. El BCE se ha visto obligado a mantener las subastas -de hecho, hoy ha anunciado inyecciones de liquidez a 12 meses– y el interbancario no funciona correctamente. “La liquidez del mercado está bajo mínimos, las cámaras de contrapartida, como LCH.Clearnet y Eurex Repo, se han convertido en la fórmula en la que las entidades podemos obtener liquidez a corto plazo”, explican desde el departamento de Tesorería de una entidad.
Problemas adicionales
“No tiene sentido que se siga utilizando el euríbor a un año cuando este índice no es representativo, tiene toda la lógica que el Banco de España quiera que las entidades financieras tiendan a casar el precio que cobran por las hipotecas con el coste de su pasivo”, añaden fuentes financieras.
La introducción del nuevo índice de referencia no es la única novedad de la circular, también suprime el carácter oficial de los índices de préstamos hipotecarios de bancos, de cajas de ahorros y el indicador CECA. La norma señala que estos tres seguirán publicándose al menos durante un año, para que pueda realizarse la eventual renegociación de las cláusulas de los préstamos hipotecarios que los contemplen.
El sector está preocupado por cómo y con qué índice se van a sustituir los que se suprimen. “Para cambiar un tipo por otro que no esté en el contrato del préstamo se tendría que hacer por una norma de mayor rango que una simple circular del Banco de España”, explican fuentes de las entidades.

fuente: CINCO DIAS

El director de Real Estate en Andalucía asegura que aún no se cruza la oferta y la demanda en términos de rentabilidad, pero asegura que se está despertando el apetito inversor.


La oportunidad, surgida de la situación de estrés que vive el sector inmobiliario, es un elemento que puede empezar a actuar como dinamizador del mercado. Durante la crisis, la oferta y la demanda no se han cruzado en términos de rentabilidad exigida ni de precios, pero BNP Paribas Real Estate prevé que ese gap se vaya disminuyendo en los próximos meses.
Según explica Álvaro Rojas, director territorial de la compañía en Andalucía, entre 2008 y 2010 se registraron muy pocas operaciones de compra-venta o alquiler de inmuebles: “Con la crisis se preveía que esa diferencia se iba a reducir pero se ha mantenido”. Sin embargo, asegura que ahora han comenzado a aflorar buenas ocasiones de negocio.
En el segmento industrial y logístico el desfase entre la exigencia de los propietarios y lo que solicitan los inversores es mayor que en el resto de áreas. El directivo lo sitúa en el 8% por el lado de la oferta y en el 12% por el de la demanda. Para oficinas, la diferencia es menor: un 6% frente al 8%-9%; mientras que en los locales comerciales la media es del 5% y el 7%.
Rojas asegura que hay fondos que antes estaban orientados al Norte de África, tanto para desarrollo comercial como residencial, que ahora se están fijando en Andalucía, como consecuencia de las revueltas árabes. Asimismo, sostiene que cuando cambie la coyuntura, la región se situará “como una zona del Sur de Europa con gran potencial”, especialmente en el segmento turístico-residencial.
Tanto para la comunidad como para el resto del país, el grupo francés considera que la verdadera recuperación se dará en el segundo tramo de 2013.
En general, el perfil del inversor actual son familly office y fondos extranjeros, “buscando operaciones en oportunidad o ajustadas al nuevo escenario”.
Por otro lado, explica que de la misma manera que las dificultades de acceso a la financiación están multiplicando las operaciones corporativas, “esto trasladado al sector inmobiliario supone más transacciones de sale & leaseback y compra-venta”.
Precisamente, la Junta ha acudido a esta fórmula y, tal y como adelantó EXPANSIÓN, el pasado día 17 de junio, le ha adjudicado a BNP Paribas la comercialización de un paquete de 49 edificios administrativos por los que quiere ingresar hasta 600 millones de euros. Al concurso se presentaron todas las grandes consultoras inmobiliarias internacionales.
Como en este caso, la crisis también está abriendo nuevas oportunidades de negocio a estas empresas. Otra sería la gestión de activos de bancos, donde el grupo galo también ha entrado. En Andalucía, tiene en cartera unas 3.000 viviendas, tras firmar acuerdos marco con entidades como Cajasol, Santander Real Estate, Caja Granada, Bankinter, Unicaja, Caja Duero o BBVA, entre otros.
Junto a ello, el directivo destacó la buena marcha de la promoción de inmuebles que comercializa en Nervión (Avenida Ramón Carande, Sevilla), cuya venta le encomendó Santander. En las últimas tres semanas hemos vendido 50, “lo que ratifica que el buen producto a buen precio y bien situado sigue generando demanda”.

fuente: expansion.com